富める者も貧しい者も刑務所に入る者も、すべて土地のせい
5月初旬の猛暑の中、蒸し暑い借家の中で、グエン・ティ・キム・ブウさん（ドンナイ省トランボン県ソンチャウコミューン第1集落）は、約20年前にバウセオ工業団地（IP）建設のために没収された家族の1万1000平方メートル以上の土地に対する苦情を継続するため、「新たな」書類を準備している。キム・ブウさんは70歳で、訴訟を追求する2代目だ。キム・ブウさんの母親、レ・ティ・ラムさんは、2018年後半に家族の土地が強制的に没収されてから間もなく、5年前に亡くなった。苦情を訴えている住民はキム・ブウさんだけではない。ここの約50世帯は、何世代にもわたって、ドンナイ省政府が土地を返還してバウセオ工業団地の投資家に引き渡すという決定に反対している。
2004 年 1 月 12 日、ドンナイ省人民委員会の委員長は、ソンチャウ、タイホア、ドイ 61、トランボンタウンの各コミューンの 440 ヘクタール以上の土地を干拓し、ティンギア社、ドンナイゴム社およびそのメンバーに「干拓地全体を一時的に引き渡し」、バウセオ工業団地の建設のための補償、用地整地、投資手続きを行うという決定 101/QD-CT-UBND に署名しました。 2004年2月、Tin Nghia社とDong Nai Rubber社が資本を出し合い、Bau Xeo工業団地の投資家としてThong Nhat株式会社を設立しました。
苦情の根源もここから始まりました。キム・ブウさんの家族と土地を回収された世帯は、バウセオ工業団地の設立について首相の決定がなかった2004年のドンナイ省人民委員会委員長の決定101号は「権限外」だと述べた。彼らの土地も承認された計画境界内にはないため、工業団地投資家に引き渡すための土地回収には法的根拠がありません。そのため、人々は取り消しに従わず、2004年から苦情を申し立て続けています。 2018年、トランボン地区人民委員会は強制的な土地回収を組織するよう通知を出した。キム・ブウさんら世帯は、トランボン地区人民委員会が法律に反する決定101号に基づいて強制的に土地を返還したと考えており、現在も苦情を申し立て続けている。
「彼らは私たちに1平方メートルあたり2万5000ドンと再定住金として1500万ドンしか補償しませんでした。合計1万1000平方メートルの家屋と庭に対して7億ドン以上も補償しました。土地を取り戻した後、私たちはどうやって暮らすのでしょうか？」とキム・ブウさんは語った。 70歳の女性は、7人の兄弟を代表して、終わりの見えない訴訟を続けるために何年も友人の下宿に住まざるを得なかった...
バウセオ工業団地のキム・ブウさんのように、土地をめぐる紛争を抱える複数世代にわたる家族は珍しくない。国民の請願に関する月例報告書には、公平な発言を求める地方レベルから中央政府への大規模な請願代表団が必ず同席している。彼らのほとんどは、キム・ブウさんやトランボン地区の人々のように、土地紛争を追及している人々です。当局が発表した土地関連訴訟の70％以上という数字は、長年にわたる平均的な統計です。
約40年にわたる国家のイノベーションにより、多くの億万長者が誕生しました。彼らのほとんどは不動産で富を得た。しかし、40年近くにわたる国家再編によって、先祖が何世代にもわたって残してきた土地が今や安価で埋め立てられ、工業団地や商業センター、高層ビルを建設するために企業に与えられ、高値で売却されていることに不公平さを感じる世代の人々も数多く生み出された。人々の農地は1平方メートルあたり100万ドンの価格で回収され、その後住宅地として計画され、企業は土地を区画に分割して土地を売却し、高層ビルを建てて、1平方メートルあたり5000万ドンの価格で売却しました。元国会事務局副長官のグエン・シー・ズン博士は、土地回収、計画変更、土地割り当ての決定による4,900万ドンの増加は、地代の違いであると述べた。
実際の地代差はグエン・シー・ズン氏が挙げた例よりもはるかに大きい。トゥーティエム（ホーチミン市トゥードゥック市）では、多くの人々が1平方メートルあたり1,800万ドンの価格で土地を没収されましたが、わずか数年後、彼らが自分の土地に建設されたプロジェクトに戻ったとき、スタッフはアパートの価格を1平方メートルあたり3億5,000万ドンと提示し、完売しました。ベトナム不動産協会の調査によると、事業前後の土地価格の差は場所によっては最大700倍、最低でも50倍に上るという。この莫大な利益は不快で、腹立たしく、不公平の源です。国家や公共の利益のための社会経済開発プロジェクトにより、人々は家や土地、仕事を失いますが、彼ら自身はこれらのプロジェクトがもたらす価値を享受していません。補償金や再定住資金は、土地を取り戻した後の彼らのより良い生活に役立ちません。プロジェクトは経済と社会を発展させますが、貧しくなり続けます。そのため、土地収用と用地整地は多くの人々にとって「恐怖」となり、長年にわたる不満や苦情の原因となっている。
グエン・フー・チョン書記長は、2022年5月に党中央委員会が土地政策に関する決議をまとめた第13期第5回中央会議の開会演説で、「土地のおかげで裕福になった人は多いが、土地のせいで貧しくなった人、土地のせいで刑務所に入った人、土地のせいで父と息子、兄弟の関係を失った人もたくさんいる…」と述べた。国の開発に伴い、土地紛争が増加しています。
全国の訴訟の7割以上が土地関係だ。
土地紛争の原因
土地収用事業によって生み出される差額地代金の受益者が国民でないとしたら、誰が受益者なのでしょうか。最も明白な答えは企業、つまり、安価で取得され、その後非常に高い価格で売却された土地を与えられた人々です。しかし、多くのフォーラムでは、企業は「中傷」されたために「不当に非難されている」と主張している。
憲法、党の決議、現行の土地法によれば、土地は全人民の所有であり、国家が所有者として代表し、統一的に管理される。国は、所有者の代表権を行使し、計画、土地利用計画を通じて土地の利用目的を決定し、土地利用目的の変更を許可します。土地を国有農地として維持し続けるのではなく、都市部を建設するために土地を使用するという決定（これは国のみに許可されている）が、差異家賃を生み出すのです。
投資・不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン博士によると、不動産プロジェクトを実施する場合、国が補償して土地を整地するための前払い金に加え、土地の割り当てを受ける際に、企業は国が決定した土地価格に応じて追加の金銭を支払わなければならないという。ほとんどの土地取得および転換プロジェクトで土地を評価するために使用される剰余金方式では、企業が投資プロジェクト後の付加価値の 15% を利益として享受できるように土地価格が計算されます。地代差額の85％は土地使用料を通じて州予算に支払われる必要がある。 「理論上、剰余価値の85％は投資家が国に支払わなければならない土地使用料であり、国家予算法に基づいて全国の人々のために使われる予算に組み入れられ、公共投資に充てられる」とディン氏は述べた。
しかし、ディン氏が言ったのは単なる「理論」に過ぎなかった。実際の差別的地代規制の状況は、多くの複雑なプロセスと手順を経る必要があるだけでなく、腐敗や悪意の抜け穴が多数存在するため、非常に異なります。企業は利益を最大化するためにさまざまな方法を模索しています。政府はおそらく、付加価値の 85% を「予算」に組み込むことができなかったでしょう。過去数年間の北から南に至るまでのほとんどの主要な土地関連事件において、省や市当局はさまざまな方法で土地を低価格で企業に割り当て、地代差の増大により州の収入が減少する原因となっていた。少なくとも数百億ドン、最大で数千億ドン。
グエン・シー・ズン博士、元国会事務局副長官
近年裁判にかけられた重大事件では、2017年2月23日、ビントゥアン省人民委員会の元委員長、グエン・ゴック・ハイ氏が、706B道路（ファンティエット市フーハイ区）の両側にある土地基金に属する92,600平方メートル以上の土地3区画を、競売なしでタンベトファット社に1平方メートル当たり120万ドンで引き渡すことに原則的に同意する正式文書に署名し、発行した。この価格は、2013年の決定による競売の開始価格である。その後の調査で、1平方メートル当たり120万ドンでの土地引き渡しは、土地法によれば、土地使用料と地代は、国家機関が土地を割り当てまたはリースした時点での土地価格に基づいて計算する必要があるため、規定に違反していることが判明した。当局によれば、ビントゥアン省の元指導者らが3区画の土地を企業に安価で譲渡したことにより、政府は450億ドン以上の収入を失ったという。
同様に、2012年12月27日、元ビンズオン省党委員会書記で当時省人民委員会副委員長であったトラン・ヴァン・ナム氏は、ビンズオン省人民委員会の2006年の決定に従って、43ヘクタールと145ヘクタールの2つの土地区画の用途を変更し、ビンズオン生産輸出入公社に土地を引き渡す際の土地使用料を計算するために、1平方メートルあたり51,914ドンの土地価格を適用することに同意する決定書に署名した。判決によれば、被告のトラン・ヴァン・ナムとその共犯者による違法な土地価格の決定により、国家は7,610億ドン以上の損失を被った。
カインホア省、ダナン省、ホーチミン市などで「黄金の土地」を安価に販売した同様の事件が数多く発生しているが、各省や市の指導者である被告らはいずれも、土地を安価で企業に割り当てて利益を得たり汚職に手を染めたりしていないと断言している。当局もこれを証明できていない。バルコニーにはお金の入ったバックパックは見つからなかった。容疑者の金庫や口座には不正資金は発見されなかった。不審な関係も明らかにされなかった。土地を安価で割り当てるのは間違っていると当局全員が認識していたのに、何が諮問システムと意思決定システムの両方を「円滑に」していたのか、誰も理解していない。しかし、失われる金額は日々増加しています。
「長い間、制度全体が土地の賃料の差額を追求するように圧力をかけられてきました。これが不公平と土地紛争の根源です」とグエン・シー・ズン博士は総括した。紛争を減らすためには、地代差の規制問題を解決し、党の決議に述べられているように、土地を取り戻した人々が以前の住居と同等かそれ以上の新しい住居を持てるように、この増加した価値の一部を使用できるようにする必要があるとドゥン氏は述べた。 「地代に差がある場合、土地利用目的の変更や計画の調整権限を持つ企業や役人の懐にその差が入るようなことがあってはならない。地代差を公平に再分配する方法が必要だ」とドゥン氏は語った。
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