商業住宅プロジェクトにおける7つの法的問題

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まず、計画に基づき投資家が土地使用権を有するすべての社会住宅プロジェクトおよび商業住宅プロジェクトについて、投資家を承認すると同時に投資方針を承認する手続きの問題がある。この問題に関して、HoREA によれば、投資政策承認手続きを実施する時点で、建設投資に関する一連の手続きの最初の手続きとなるとのことです。したがって、投資政策の承認手続きが「行き詰まる」と、プロジェクトは「凍結」され、他の投資および建設手続きを続行できなくなります。計画投資プロジェクトの適合性の評価は、ゾーニング計画または一般計画と一致していなければならないとのみ規定するか、ホーチミン市で試験的に適用されている国会決議98号の一般計画と一致しているのみを規定する方が適切であろう。

このような行政手続の改善の仕方、あるいは改善は、行政手続改革の精神があまり浸透しておらず、現実に近くなく、改善の兆しが見えません。従来、企業は建設投資手続きを並行して実行することができましたが、現在では各行政手続きを順番に実行することがほとんどになっています。

HoREA は、投資プロジェクトは詳細な計画（もしあれば）に従わなければならないという規制は、国が投資家を選定するために土地使用権オークションまたは土地を使用するプロジェクトへの入札を実施する場合にのみ適用されると判断しました。ただし、この規定は、投資企業が計画に従って土地を使用する権利を有し、投資法2020第29条第4項の規定に従って投資家が承認されると同時に、投資政策の提案が承認される場合には、完全に不適切です。

2 つ目の問題は、商業用住宅プロジェクトの投資家に住宅用地を使用する権利を要求する際の住宅用地または住宅用地とその他の土地に関する規制です。投資プロジェクトの実施のため、土地利用目的変更許可の条件を満たす住宅地およびその他の非住宅地を使用する権利を有する。このため、100％住宅地ではない、または住宅地と住宅地以外の土地の両方を持たない、つまり100％農地のみ、または100％住宅地以外の非農地のみを持つ全国数百の商業住宅プロジェクトは、商業住宅プロジェクトの投資家として認められません。これらの投資企業は、農地や住宅地ではない非農地について土地使用権の譲渡を受けています。そのため、2015年7月1日（2014年住宅法施行）以降、これらの事業者は土地基金の創設に多額の費用を費やしたことにより、大きな困難に直面しています。

現在、土地法案（改正案）第128条第1項b点および第6項では、商業住宅プロジェクトを実施するための土地利用の場合のみ、住宅用地の使用権の取得に合意すること、または商業住宅プロジェクトを実施する場合には住宅用地または住宅用地とその他の土地の使用権が存在することが必要であると規定されている。これは、投資家が住宅地、住宅地とその他の土地、または住宅地以外の土地の使用権の譲渡を受けるための交渉を行うことが認められていないこと、また投資家が現在住宅地以外の土地を使用して商業用住宅プロジェクトを実施する権利を有している場合には交渉を行うことが認められていないことを意味します。したがって、土地法（改正案）第128条第1項b号及び第6項は、商業住宅プロジェクトを含む投資プロジェクトの実施を計画するのに適した土地の種類について経済組織が土地使用権の譲渡を受けることを認めた2013年土地法第73条第1項、第169条第1項b号、第191条第2項及び第193条第1項の規定を完全に継承していない。農地使用権の譲渡を受ける場合には、管轄の政府機関からの書面による承認が必要です。

一方、100％住宅地である商業用住宅プロジェクトは、商業用住宅プロジェクト全体の約1％に過ぎず、 ^{5,000平方メートル}を超える住宅地区画はほとんどないため、すべて非常に小規模なプロジェクトです。住宅地と住宅地以外の土地を組み合わせたタイプの商業住宅プロジェクトが一般的であり、商業住宅プロジェクト全体の約 95% を占めています。住宅地以外の土地を利用した商業用住宅プロジェクトは、商業用住宅プロジェクト全体の約5％を占めるに過ぎず、いずれも開発を奨励する必要がある大規模なプロジェクトです。

7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại - Ảnh 1. — 多くのプロジェクトは、法的規制により依然として「凍結」されています。

3 つ目の問題は、企業が投資プロジェクトの 1/500 スケールの詳細計画を作成するための基礎が得られるように、管轄の政府機関が責任を負う 1/2,000 スケールのゾーニング計画を調整する手順です。その理由は「人口上限」によるもので、多くの1/2,000規模のゾーニング計画は適時に更新・調整されておらず、投資家のニーズを満たしていないためです。

例えば、ホーチミン市の実際の人口は約1,300万人ですが、2019年4月1日の国勢調査結果による人口はわずか890万人です。また、ビンタイン区の人口規模は2020年までに56万人と規定されていますが、2014年にはこの地区の実際の人口規模は56万人でした。実際の人口規模が正しく算出されない場合、人口規模に「天井」がなくなり、都市再開発事業や新市街地開発事業を実施できなくなります。

ホーチミン市には、1/2,000規模のゾーニング計画が600件以上あり、その中にはもはや適さなくなり調整が必要なものもありますが、特に以前の1/2,000規模のゾーニング計画は、コミューンや地区レベルの行政境界に従って実施されており、統合される必要があります。したがって、国会決議第98号では、建設投資の実現可能性調査報告書を作成し、プロジェクトの次のステップを実施する前に、法律の規定に従ってゾーニング計画と詳細計画が承認または調整承認される必要があることも規定されています。

4 番目の問題は、特定の土地評価手順、土地価格査定、土地価格決定、不動産プロジェクト、商業用住宅の土地使用料、地代金の計算、または管轄の政府機関による土地使用料、地代金の発生の確認と計算の要求 (ある場合) です。この問題は主に、法令第 44 号を実際に適用する際に発生します。 2023年3月現在、ホーチミン市にはピンクブックが付与されていない商業住宅プロジェクトが約100件あり、アパートメントは81,000戸ある。

5 番目の問題は、商業住宅プロジェクトに点在する国が管理する土地 (公有地) のエリアの取り扱いに関する規制を管轄の政府機関が発行するのが遅いことです。この規制がなかったため、2014年7月1日（政令43号発効）から2021年2月8日（政令148号発効）までの6年以上にわたり、商業住宅プロジェクトに点在する公有地の取り扱いを規制する仕組みがなかった。現在までに、政令148号は3年近く施行されているが、その実施を導く規則を発行していない省や中央直轄市がまだ数多くある。このため、多くの商業住宅プロジェクトは、投資方針の承認手続きで「行き詰まって」いたり、土地使用料や地代を計算するための特定の土地評価、土地鑑定、土地価格決定の手続きで「行き詰まって」いたりすることになります。

6番目の問題は、2014年不動産事業法第49条第2項によるもので、商業住宅プロジェクトのプロジェクトまたは一部の譲渡は、投資家が譲渡されるプロジェクトの全部または一部についてピンクブックを保有し、国に対して土地使用料と地代を支払う金銭的義務を果たしている場合にのみ許可されると規定されています。この規制は改正されていないため、国会の信用機関の不良債権処理の試行に関する決議第42号の第10条第1項に規定されているように柔軟性がなく、プロジェクトにピンクブックがあることを条件と規定しておらず、投資家がプロジェクトに対する財務義務を履行しなければならないことも規定していないため、現実に近くありません。

第７の問題点は、２０１４年不動産業法が、民法第３２８条の供託に関する規定を明記し、契約締結の目的のため（不動産の売買や将来の住宅購入資金を調達するために契約を締結する資格を得る前）に供託する行為を規制していないことである。これにより、投機家、土地仲介人、不正な事業者が悪用して多額の保証金を受け取るための法的な抜け穴が生まれています。契約金額の 90 ～ 95% もが詐欺や顧客資産の横領を目的としています (典型的なアリババ社のケース)。

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