まず、計画に従って投資家が土地使用権を有するすべての社会住宅プロジェクトと商業住宅プロジェクトについて、投資家を承認すると同時に投資方針を承認する手続きの問題がある。この問題に関して、HoREA によれば、投資政策承認手続きを実施する時点で、建設投資に関する一連の手続きの最初の手続きとなるとのことです。したがって、投資政策の承認手続きが「行き詰まる」と、プロジェクトは「凍結」され、他の投資および建設手続きを続行できなくなります。計画投資プロジェクトの適合性の評価は、ゾーニング計画または一般計画と一致していなければならないとのみ規定するか、ホーチミン市で試験的に適用されている国会決議98号の一般計画と一致していることのみを規定する方が適切である。
このような行政手続の改善方法、あるいは改善は、行政手続改革の精神があまり浸透しておらず、現実に近くなく、改善の兆しが見えません。従来、企業は建設投資手続きを並行して行うことができましたが、現在では各行政手続きをほぼ順番に行う必要があります。
HoREA は、投資プロジェクトは詳細な計画（ある場合）に従わなければならないという規制は、国が投資家を選定するために土地使用権のオークションまたは土地を使用するプロジェクトの入札を実施する場合にのみ適用されると判断しました。しかし、この規定は、投資企業が計画に従って土地を使用する権利を有し、投資法2020第29条第4項の規定に従って投資家が承認されると同時に投資政策の提案が承認される場合には、完全に不適切です。
2 つ目の問題は、商業住宅プロジェクトの投資家に住宅用地の使用権を要求する際の住宅用地または住宅用地とその他の土地に関する規制です。投資プロジェクトを実施するために、土地利用目的変更許可の条件を満たす住宅地およびその他の非住宅地を使用する権利を有する。このため、全国で数百の商業住宅プロジェクトのうち、100% 住宅地ではない、または住宅地と住宅地以外の土地の両方を持たない、つまり 100% 農地のみ、または住宅地以外の 100% 非農地のみであるプロジェクトは、商業住宅プロジェクトの投資家として認められません。これらの投資企業は、農地または住宅地ではない非農地について土地使用権の譲渡を受けています。そのため、2015年7月1日（2014年住宅法施行）以降、これらの事業者は土地基金の創設に多額の費用を費やしたことにより、大きな困難に直面しています。
現在、土地法案（改正案）第128条第1項b点および第6項では、商業住宅プロジェクトを実施するための土地利用の場合のみ、住宅用地使用権の取得に合意すること、または商業住宅プロジェクトを実施する場合には、住宅用地または住宅用地とその他の土地の使用権が存在することが必要であると規定されています。これは、投資家が住宅地、住宅地とその他の土地、または住宅地以外のその他の土地の使用権の譲渡を受ける交渉を行うことが認められていないこと、また投資家が現在住宅地以外のその他の土地を使用して商業用住宅プロジェクトを実施する権利を有している場合には認められていないことを意味します。そのため、土地法（改正）草案の第128条第1項b号および第6項は、商業住宅プロジェクトを含む投資プロジェクトの実施を計画するのに適した土地の種類について、経済組織が土地使用権の譲渡を受けることを認めた2013年土地法の第73条第1項、第169条第1項b号、第191条第2項および第193条第1項の規定を完全に継承していない。農地使用権の譲渡を受ける場合には、管轄の政府機関からの書面による承認が必要です。
一方、100％住宅地である商業用住宅プロジェクトは、商業用住宅プロジェクト全体の約1％に過ぎず、 5,000m2を超える住宅地区画はほとんどなく、すべて非常に小規模なプロジェクトです。住宅地と住宅地以外の土地を組み合わせたタイプの商業住宅プロジェクトが一般的であり、商業住宅プロジェクト全体の約95％を占めています。住宅地以外の土地を利用した商業住宅プロジェクトは、商業住宅プロジェクト全体の約5％を占めるに過ぎず、いずれも開発の促進が必要な大規模プロジェクトです。
多くのプロジェクトは、法的規制により依然として「凍結」されています。
3 つ目の問題は、企業が投資プロジェクトの 1/500 スケールの詳細計画を策定するための基礎が得られるように、管轄の政府機関が責任を負っている 1/2,000 スケールのゾーニング計画を調整する手順です。その理由は「人口上限」によるもので、多くの1/2,000規模のゾーニング計画は適時に更新・調整されておらず、投資家のニーズを満たしていないためです。
例えば、ホーチミン市の実際の人口は約1,300万人ですが、2019年4月1日の国勢調査結果による人口は890万人に過ぎませんでした。また、ビンタイン区の人口規模は2020年までに56万人と規定されていますが、2014年にはこの地区の実際の人口規模は56万人でした。実際の人口規模が正しく計算されないと、人口規模に「上限」がなくなり、都市再開発事業や新たな市街地開発事業を実施できなくなります。
ホーチミン市には、1/2,000規模のゾーニング計画が600件以上あり、その中にはもはや適切ではなく調整が必要なものもありますが、特に、コミューンや地区レベルの行政境界に従って実施された以前の1/2,000規模のゾーニング計画については、統合される必要があり、調整が間に合わなかったものもあります。したがって、国会決議第98号では、建設投資の実現可能性調査報告書を作成し、プロジェクトの次のステップを実施する前に、法律の規定に従ってゾーニング計画と詳細計画が承認または調整承認される必要があることも規定されています。
4 番目の問題は、特定の土地評価手順、土地価格査定、土地価格決定、不動産プロジェクト、商業住宅の土地使用料、地代金の計算、または管轄政府機関による土地使用料、地代金 (発生する場合) の確認と計算の要求です。この問題は主に、法令第 44 号を実際に適用する際に発生します。 2023年3月現在、ホーチミン市にはピンクブックが付与されていない商業住宅プロジェクトが約100件あり、アパートメントは81,000戸ある。
5 番目の問題は、商業住宅プロジェクトに点在する国が管理する土地 (公有地) の取り扱いに関する規制を管轄の政府機関が発行するのが遅いことです。この規制がなかったため、2014年7月1日（政令43号発効）から2021年2月8日（政令148号発効）までの6年以上にわたり、商業住宅プロジェクトに点在する公有地の取り扱いを規制する仕組みがありませんでした。現在までに、政令148号は3年近く施行されているが、その実施を導く規則を発行していない省や中央直轄市がまだ数多くある。このため、多くの商業住宅プロジェクトは、投資方針の承認手続きで「行き詰まって」いたり、土地使用料や地代を計算するための特定の土地評価、土地鑑定、土地価格決定の手続きで「行き詰まって」いたりすることになります。
6 番目の問題は、2014 年の不動産事業法第 49 条第 2 項によるもので、この条項では、商業住宅プロジェクトの一部または全部の譲渡は、投資家が譲渡されるプロジェクトの全部または一部についてピンクブックを所有し、国に対して土地使用料と地代を支払う金銭的義務を果たしている場合にのみ許可されると規定されています。この規制は改正されていないため、柔軟性に欠け、信用機関の不良債権処理の試行に関する国会決議第42号第10条第1項に規定されている現実に近くなく、プロジェクトにピンクブックがあることの条件が規定されておらず、投資家がプロジェクトに対する財務上の義務を履行しなければならないことも規定されていません。
第七の問題点は、2014年の不動産業法では、民法第328条の供託に関する規定を明記し、契約締結の目的（不動産や将来の住宅を売却するための資金を調達する契約締結資格時期前）のために供託する行為を規制していないことである。これにより、投機家、土地ブローカー、不正な企業がこれを利用して多額の預金を受け取るための法的な抜け穴が生まれています。契約金額の 90 ～ 95% は、詐欺や顧客資産の横領を目的としています (典型的なアリババ社のケース)。
[広告2]
ソースリンク
コメント (0)