(ダン・トリ) - 法律に違反することなく、譲渡人が土地使用権を取り戻し、譲受人に金銭を返還できるケースが 5 つあります。
手書き文書による土地売買（譲渡）は、土地使用権を移転する取引ですが、契約書は法律に基づいて公証または認証されていません。以前は、この形式の取引は比較的人気がありました。さまざまな理由から、譲渡人は土地使用権を取り戻し、その金銭を譲受人に返還したいと考えています。
この民事取引が有効となるためには、譲受人との合意、または裁判所への無効の宣言の要請が必要です。
2015年民法および2024年土地法に基づき、手書きの文書で土地の売買を取り消すことができるケースは次のとおりです。
8月1日以降の取引
2024年土地法第27条第3項は、土地使用権、土地使用権、土地に付随する財産を使用した譲渡、贈与、抵当、出資の契約は、同項b号に規定する場合を除き、公証または認証を受けなければならないと規定している。
したがって、譲渡人の 1 人以上が不動産業団体である場合に限り、公証または認証を行う必要はありません。
したがって、手書きの文書による土地使用権の譲渡は、8月1日までに行われた場合にのみ有効となります。 8月1日以降に手書きの書類で取引を行った場合、法的に無効となります。
譲渡対象外
土地使用権の譲渡者については、2024年土地法第45条第1項に、組織、世帯、個人は、以下の条件を満たす場合に土地使用権を譲渡する権利があると規定されています。
- 土地使用権、家屋所有権、その他の土地に付随する資産の証明書を持っていること。ただし、土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転換、区画の交換、国またはコミュニティへの土地使用権の寄付の場合は除きます。外商投資経済組織は、不動産事業に関する法律の規定に従って不動産プロジェクトの譲渡を受ける。
- レッドブックを付与されていないが、レッドブックの資格がある個人世帯は、土地使用権の譲渡、土地使用権の賃貸、転貸、土地使用権を使用した資本の拠出によるプロジェクトの実施が許可されます。
- 土地に紛争がないか、または管轄の国家機関、裁判所の判決または決定、仲裁決定または裁定によって紛争が解決され、法的効力が生じている。
- 土地使用権は、民事判決執行法の規定に従って、判決の執行を確保するための差押えやその他の措置の対象とならない。
- 土地使用期間中;
- 土地使用権は、法律で定められた臨時緊急措置の対象とはなりません。
したがって、上記の条件の 1 つでも満たされている場合は、譲渡が無効であると宣言するよう裁判所に要請する権利があります (最も一般的なのは証明書のない土地)。
譲渡先は譲渡が認められない場合であってはなりません。例えば、農業を直接行わない個人は、稲作地の譲渡を受けることができません。
土地使用権証明書のサンプル（写真：IT）。
会員の同意なしに
2024年土地法が公布され、8月1日から施行されて以来、土地使用権証明書（レッドブック）に関する問題が大きな注目を集めています。この法律の変更点の 1 つは、世帯に発行された赤い本が認められなくなることです。
2024年土地法第256条第4項には、8月1日以前に世帯の代表者に発行された土地使用権、家屋所有権、および土地に付随するその他の財産の証明書について、世帯の土地使用権を共有するメンバーに必要がある場合、新しい証明書が発行され、土地使用権を共有するメンバーの名前が完全に記録されることが明記されています。
世帯の土地使用権を共有する構成員が土地使用権証書に氏名を登録するかどうかの決定は、これらの構成員の合意により行われ、法律に対して責任を負います。
実際、土地を使用する他の世帯員によって規定された公証または認証された書面による同意なしに、世帯内の人物（以前の世帯主）が土地を他の人に恣意的に譲渡することは非常に一般的です。
天然資源環境省の通達 02/2015 の第 14 条第 5 項では、証明書に名前が記載されている人物、または民法の規定に従って権限を与えられた人物は、土地を使用している世帯の構成員が書面で合意し、その文書が法律の規定に従って公証または認証されている場合にのみ、土地使用権および土地に付随する資産の所有権に関する契約書または取引文書に署名できると規定されています。
したがって、土地使用権を共有する構成員の書面による同意が公証または認証されていない場合、世帯の土地を他の人に譲渡する場合、他の構成員は土地使用権を取り戻す権利があります。
夫婦の共有財産の恣意的な譲渡
2014年婚姻及び家族法第35条第2項によれば、夫婦の共有財産である不動産の譲渡には書面による同意が必要である。夫婦が恣意的に財産を譲渡した場合、相手方は裁判所にその譲渡を無効とするよう請求する権利を有します。
契約書が公証または認証されていない
2024年土地法では、不動産譲渡契約は公証または認証を受ける必要があると規定されています。つまり、契約が法律で定められた公証または認証されていない場合、2015年民法第129条第2項を除き、譲渡は無効となります。
つまり、当事者の一方または両方が取引における義務の少なくとも 3 分の 2 を履行していない場合にのみ、遡及権が発生します。土地が譲渡対象であり、譲受人が合意金額の少なくとも 2/3 を支払った場合、土地を取り戻すために形式違反による土地の無効を裁判所に宣言するよう要請する必要はありません。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm
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