Tendance à la rénovation des immeubles de bureaux et des hôtels en appartements avec services

Le marché n’a jamais été aussi chaud

Avec la tendance à se concentrer sur la recherche d’emploi dans les zones urbaines et les grandes villes, la demande de logements augmente également. Dans le même temps, l’offre d’appartements à bas prix étant extrêmement rare, de nombreuses personnes ne peuvent pas se permettre d’acheter des appartements de milieu de gamme. Par conséquent, le marché locatif avec des produits tels que des appartements et des appartements avec services destinés aux travailleurs ayant des revenus d'environ 20 millions de VND est toujours dans un état de « pas de chambres disponibles ».

Même pendant la période où la « vague » de retour de locaux a déferlé sur Ho Chi Minh-Ville, obligeant de nombreux endroits à afficher des panneaux « à louer » et de nombreux bureaux à devenir vacants, les prix des appartements loués ont encore légèrement augmenté. Le rapport T2/2023 de Batdongsan.com.vn montre également que le taux de croissance de la marge bénéficiaire (y compris le taux d'augmentation des prix + le rendement locatif) lors de l'investissement dans le segment des appartements augmente de 97% par rapport au début de 2015, plus stable que d'autres canaux d'investissement tels que les actions, l'or, l'épargne ou les devises étrangères...

Tendance à la rénovation des immeubles de bureaux et d'hôtels en appartements avec services image 1 — Les appartements avec services attirent de nombreuses personnes qui n’ont pas les moyens financiers ou qui n’ont pas besoin d’acheter une maison.

Selon l'enquête, de nombreux immeubles d'appartements avec services dans les quartiers centraux de Ho Chi Minh-Ville tels que Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, District 10, District 11... ont un taux d'occupation de plus de 80 %, certains projets de location ont même atteint un taux d'occupation des chambres de 100 %. Le taux d'occupation des appartements avec services de petite taille à Hô-Chi-Minh-Ville a fortement augmenté ces derniers temps et a tendance à augmenter pendant les mois d'été, lorsque les étudiants se préparent pour la rentrée scolaire.

Face à cette tendance, en attendant que la conjoncture économique s'améliore, de nombreux propriétaires d'immeubles qui fonctionnaient auparavant comme des locations de bureaux ou d'hôtels ont changé d'orientation et mènent des démarches pour les rénover en appartements avec services. Ces appartements avec services de style studio sont généralement loués entièrement meublés, avec des prix allant de 6 à 12 millions de VND/mois, selon la zone.

Avec une superficie plus petite qu'un appartement normal, ce type a l'avantage d'être moins cher et plus proche du centre. L’émergence récente des appartements avec services est devenue une force concurrentielle pour les investisseurs qui achètent des appartements de banlieue pour investir dans la location.

Tendance de la rénovation des immeubles de bureaux et d'hôtels en appartements avec services image 2 — De nombreux propriétaires d’immeubles combinent des bureaux commerciaux au rez-de-chaussée et des appartements aux étages supérieurs.

Certains courtiers ont déclaré que de nombreuses personnes sont prêtes à faire des compromis sur la superficie, la ventilation et les infrastructures pour choisir de louer un appartement avec services près du centre-ville plutôt qu'un appartement de banlieue au même prix. C'est pourquoi de plus en plus de bâtiments sont convertis à ce modèle de location, générant ainsi des flux de trésorerie au lieu de laisser l'ensemble de l'immeuble de bureaux vide en attendant des locataires.

De plus, certains propriétaires d'immeubles ont combiné la location de bureaux et de sièges sociaux aux 1er et 2e étages de l'immeuble, tandis que les étages supérieurs ont été rénovés en appartements avec services à louer avec de nombreux types allant du milieu de gamme au haut de gamme, avec des zones et des équipements différents.

Il faut calculer soigneusement les coûts d'investissement

Selon les recherches, les revenus provenant de la location d’appartements avec services ne sont pas faibles et sont très stables. Par rapport aux chambres normales de même superficie, le prix de location des appartements avec services est généralement au moins 1,5 à 2 fois plus élevé par chambre. Surtout pour les investisseurs qui savent tirer profit de l'espace, augmenter les services publics et les services appropriés, le prix peut augmenter encore plus.

Cependant, la gestion et l'exploitation, le calcul des revenus et des dépenses pour ce type d'appartement avec services seront plus compliqués que pour les chambres en location bon marché. Les entrepreneurs doivent savoir gérer de manière systématique et étroite depuis l'étape du contrat jusqu'aux étapes d'exploitation et de publicité pour optimiser les revenus lorsqu'ils investissent dans ce type d'investissement.

Car, même à l’heure actuelle, les appartements avec services sont très populaires et recherchés par de nombreuses personnes. Mais certains investisseurs ont subi des pertes en passant à ce type de placement. Comme l'histoire de M. Ngoc Anh (Binh Thanh), qui a converti son modèle d'hôtel pour le rénover en appartements avec services à louer.

Au début, en raison de son ignorance de la gestion du modèle de location à long terme, de la publicité adressée au mauvais public cible et de la pression d'un prêt de près de 2 milliards de VND pour rénover le modèle, il a été malheureux pendant presque la première année de conversion. Après plus d'un an de pertes, avec l'aide d'amis pour trouver le moyen le plus simple de gérer l'entreprise de location, le complexe d'appartements avec services de M. Ngoc Anh a été rempli à 80 %, générant un revenu mensuel de près de 300 millions de VND.

Tendance de la rénovation des immeubles de bureaux et d'hôtels en appartements avec services image 3 — Les hôtels et les immeubles de bureaux ont l’avantage de disposer d’un parking souterrain, d’ascenseurs et de systèmes de protection incendie.

Cependant, tout le monde n'a pas cette chance, comme dans le cas de M. Hieu (Binh Tan), car il ne comprenait pas bien le marché, lui et ses amis ont mis en commun des capitaux pour louer de nombreux bâtiments à rénover en appartements avec services à louer. Mais en raison du capital d’investissement important et des intérêts des prêts bancaires, les appartements avec services que M. Hieu loue n’ont pas de prix compétitifs par rapport aux appartements du même endroit.

Alors qu'à Binh Tan, certains appartements de plus de 50 mètres carrés sont loués pour environ 7 millions de VND/mois, l'appartement avec services de M. Hieu est annoncé à la location pour 6 millions de VND/mois. Lors du calcul des charges, de l'électricité et de l'eau avec des prix plus élevés que les appartements, la compétitivité de ce type est perdue, ce qui lui rend impossible de remplir ses appartements à plus de 60% pendant plusieurs mois. Cela conduit à une augmentation du fardeau de la dette, car les revenus ne peuvent couvrir que les dépenses, les intérêts et le loyer.

Cependant, il a été constaté que dans cette zone, de nombreux modèles d’appartements avec services attirent de nombreux locataires avec des taux d’occupation toujours proches de 100 %. Il s'agit principalement d'appartements avec services mais avec des prix abordables, les prix de location varient de 4 à 5 millions de VND/mois, nettement moins chers que les appartements dans la même zone.

Avec une rentabilité élevée s'il est bien exploité et des coûts soigneusement calculés, le modèle des appartements avec services apparaît de plus en plus. Parmi eux se trouvent de nombreux propriétaires d’hôtels et d’immeubles de bureaux qui n’ont pas pu supporter le manque de revenus au cours de la période écoulée en raison de nombreux facteurs. Grâce à l'avantage des bâtiments existants, ils deviendront de sérieux concurrents sur le marché locatif dans les temps à venir, lorsqu'ils pourront réduire le coût de location du bâtiment.

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