Envisager d’ajouter la capacité pour que les investisseurs puissent participer aux enchères

Aucune réglementation sur la capacité des investisseurs à participer à l'enchère

Le projet de loi foncière (amendé) préparé pour être soumis à l'Assemblée nationale pour examen a clairement indiqué les cas de vente aux enchères des droits d'utilisation des terres lorsque l'État attribue des terres avec perception de frais d'utilisation des terres et loue des terres avec un paiement unique pour toute la durée du bail. Le projet stipule les cas d'enchères, les conditions d'enchères, les responsabilités des individus et des organisations ainsi que les responsabilités des comités populaires à tous les niveaux. En particulier, les organisations participant à la vente aux enchères des droits d’utilisation des terres doivent remplir toutes les conditions telles que l’éligibilité à l’attribution de terres ou à la location de terres par l’État ; Assurer les conditions de mise en œuvre des projets d'investissement conformément à la réglementation, telles que les dépôts ou autres formes de garanties...

Toutefois, le projet ne prévoit pas de principes d’enchères, ni de sanctions, ni de responsabilités personnelles en cas de participation à des enchères sans respect des obligations financières et d’abandon de l’enchère. Entre-temps, dans la réalité, il y a eu des cas où des individus et des organisations participant à des enchères se sont précipités pour pousser les prix trop haut, même des prix « virtuels », mais ont ensuite abandonné leurs dépôts, entraînant de nombreuses conséquences pour l'organisateur de la vente aux enchères ainsi que pour les autres participants.

Par exemple, lors de la vente aux enchères du « terrain doré » de Thu Thiem à Ho Chi Minh-Ville fin 2021, 4 entreprises ont remporté l'enchère, mais toutes ont ensuite retiré leurs dépôts. Ces entreprises proposent des prix 7 à 8 fois supérieurs au prix de départ, ce qui donne l’impression que le budget de la ville va collecter une somme importante d’argent pour investir dans le développement socio -économique. Cependant, ces entreprises ont toutes abandonné leurs gisements, ce qui fait que les lots de « terres dorées » de la zone urbaine de Thu Thiem restent immobiles jusqu'à présent.

De nombreux experts économiques estiment que de nombreuses leçons seront tirées de cet incident, avertissant les investisseurs, le marché et les agences de gestion de l'État. C’est une leçon liée au fait que les entreprises et les investisseurs doivent réfléchir et calculer soigneusement avant de participer à des enchères en général ou à des enchères foncières publiques en particulier. On ne peut pas « fixer les prix » au hasard car cela aurait de nombreuses conséquences, tant pour l’entreprise elle-même que pour l’économie. En ce qui concerne l’agence de gestion, il y aura des étapes d’examen dans le processus d’enchères d’actifs publics telles que la capacité des unités ou des individus participants ; contraintes liées à la mise en œuvre du projet et comment soumissionner pour garantir le succès.

Par conséquent, le projet de loi foncière (amendé) devrait envisager de réglementer ou de compléter la capacité et l’expérience des investisseurs mettant en œuvre des projets similaires. Les principaux principes comprennent des dépôts et des pénalités pour les organisations et les particuliers qui ne remplissent pas leurs obligations financières après la vente aux enchères. La réglementation supplémentaire sur la capacité et l'expérience des investisseurs permet également de surmonter la situation dans laquelle, après l'enchère, les investisseurs ne peuvent pas mettre en œuvre le projet, ce qui entraîne son abandon, sa revente à d'autres investisseurs ou la perte du dépôt.

Les entreprises qui remportent l’enchère mais perdent leurs dépôts entraînent de nombreuses conséquences pour l’économie.

Selon M. Huynh Phuoc Nghia, directeur du Centre d'économie, de droit et de gestion de l'École d'économie, de droit et de gestion de l'État de l'UEH, les leçons tirées de la vente aux enchères de terrains dans la zone urbaine de Thu Thiem (HCMC) ont une fois de plus confirmé que dans l'histoire des appels d'offres pour le développement de projets, la question cruciale est de choisir le bon investisseur et d'évaluer correctement la capacité de l'investisseur.

La capacité de l'investisseur peut être déterminée par des facteurs liés à l'échelle du projet, à la capacité de capital de l'entreprise, à l'expérience dans la mise en œuvre de projets similaires et à la nécessité de contraintes et de responsabilités juridiques après l'enchère. Dans le même temps, il est nécessaire d’unifier et de relier les critères d’évaluation de la capacité des investisseurs ainsi que les responsabilités liées aux projets dans les lois connexes telles que la loi sur les enchères, la loi sur les ventes aux enchères immobilières, les décrets, les règlements, etc.

Les entreprises qui remportent l’enchère mais perdent leurs dépôts entraînent de nombreuses conséquences pour l’économie.

La loi sera plus stricte.

En parlant des cas où l'enchérisseur gagnant abandonne le dépôt après la fin de l'enchère, l'avocat Bui Quang Nghiem, du Barreau de Ho Chi Minh-Ville, a souligné que cela entraîne des coûts et des conséquences importants pour l'ensemble de l'économie. Premièrement, les enchérisseurs gagnants qui abandonnent leurs dépôts obligeront l’organisateur de la vente aux enchères de biens et de terrains à gaspiller des ressources pour refaire le processus de vente aux enchères.

Dans le même temps, les cas d'annulation de dépôts sont souvent liés au fait que les prix des terrains ont été poussés trop haut, les prix « virtuels » ont provoqué une hausse du prix des terrains de l'État. Cela rendra également difficile pour l’État de récupérer des terres, d’indemniser et de dégager le site pour des projets ultérieurs. Dans le même temps, lorsque les prix des terrains augmentent trop, le taux d’investissement du projet augmente également fortement.

Les investisseurs du projet devront recalculer tous les coûts d’investissement et aucune unité ne participera au développement du projet. Cela signifie entraver le développement socio-économique global de cette localité. Même les personnes qui souhaitent acheter des maisons ou des biens immobiliers seront confrontées à des difficultés lorsque les prix des terrains auront trop augmenté.

L'avocat Bui Quang Nghiem a souligné : « Les conditions des ventes aux enchères immobilières ont été précisées dans la loi sur les ventes aux enchères immobilières. Cependant, il est possible d'envisager d'ajouter au projet de loi foncière (modifié) cette fois-ci des règles sur la capacité et l'expérience des investisseurs réalisant des projets lors de leur participation aux ventes aux enchères de droits d'utilisation des terres. Cet ajout sera plus strict, visant à limiter les cas d'abandon de dépôt, comme lors de la vente aux enchères de terrains « dorés » à Thu Thiem, à Hô-Chi-Minh-Ville. »

L'avocat Nguyen Van Hau, président du Centre d'arbitrage commercial des avocats du Vietnam, a déclaré que les principes d'enchères ou les sanctions lorsque des individus participent aux enchères mais ne remplissent pas leurs obligations financières, violent... ont été entièrement réglementés dans la loi sur les enchères immobilières. Au fil du temps, le nombre et la qualité des enchères réussies ont augmenté, mais des lacunes subsistent.

Plus précisément, la qualité de l'équipe d'enchères est encore limitée en termes d'expertise et de professionnalisme, il existe des violations conduisant à l'annulation de nombreuses enchères en raison de violations des procédures et de l'ordre... La qualité des enchères est généralement inefficace, la situation de « l'équipe bleue - l'équipe rouge » qui baisse les prix est de plus en plus sophistiquée et compliquée, le mécanisme d'enchères révèle encore de nombreuses limites. En particulier, de nombreuses violations ont été découvertes lors des enchères de droits d’utilisation des terres, notamment pour des projets portant sur des biens publics, ce qui a conduit à la spéculation et au profit, ainsi qu’au risque de pertes pour l’État.

C'est pourquoi M. Hau a proposé qu'à partir des dispositions des lois spécialisées, la loi foncière (amendée) complète également les réglementations pour créer un mécanisme approprié et efficace de vente aux enchères des droits d'utilisation des terres. En particulier, compléter les réglementations sur l'évaluation de la capacité financière et de l'expérience des investisseurs et stipuler le délai de dépôt conformément aux dispositions de la loi. Dans le même temps, il est nécessaire de prévoir des sanctions sévères pour les projets qui exploitent les droits d’utilisation des terres, telles que des dépôts et des pénalités pour les organisations et les particuliers qui ne remplissent pas leurs obligations financières après la vente aux enchères, afin de limiter l’augmentation des prix des terrains dans la zone entourant la zone de vente aux enchères des terres.

La résolution 98 sur les mécanismes spéciaux pour Hô Chi Minh-Ville permet également à la ville de sélectionner de manière proactive les investisseurs, ce qui stipule des normes et des critères pour évaluer la capacité et l'engagement des entreprises après avoir participé aux enchères et aux appels d'offres... Avec les décrets et les circulaires guidant en détail la loi foncière, elle aide à surmonter la situation dans laquelle les investisseurs ne peuvent pas mettre en œuvre le projet après l'enchère, ce qui conduit à l'abandon, à la revente à d'autres investisseurs ou à la confiscation des dépôts.

M. Huynh Phuoc Nghia , Directeur du Centre d'économie, de droit et de gestion, École d'économie, de droit et d'administration publique, UEH

Lien source: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm