Pourquoi les acheteurs de maisons sont-ils prudents et n’osent-ils pas « mettre de l’argent de côté » alors que les taux d’intérêt bancaires ont considérablement baissé ?

Les prêts immobiliers stagnent et la croissance est lente

Alors qu'il devrait être le moteur de l'accélération du crédit bancaire au cours des derniers mois de l'année, le crédit immobilier est atone et se redresse plus lentement que prévu.

Les prix de l’immobilier sont trop élevés, la liquidité est faible et les taux d’intérêt des prêts augmentent, ce qui rend les investisseurs et les acheteurs de maisons prudents et n’osent pas investir de l’argent.

Mme Nguyen Duc Thach Diem, directrice générale de Sacombank , a déclaré que le crédit bancaire au cours des 9 premiers mois de l'année n'a pas répondu aux attentes. L'une des raisons de cette situation est que les revenus des acheteurs de biens immobiliers ont diminué, tandis que l'offre de logements à des prix raisonnables n'a pas répondu à la demande, selon le journal Dau Tu.

Selon les analystes de VCBS Securities Company, la demande d'achat de logements ne s'est pas redressée en raison de l'offre limitée de logements. En outre, les prix de l’immobilier (en particulier ceux des appartements dans les zones centrales) ont fortement augmenté ces derniers temps, ce qui suscite des inquiétudes chez les investisseurs et les acheteurs de maisons. Au cours du premier semestre de cette année, les crédits immobiliers aux entreprises ont augmenté de plus de 10 %, tandis que les crédits immobiliers à la consommation n'ont augmenté que de plus de 1 %.

La faible demande de prêts immobiliers entraîne un ralentissement de la croissance du crédit dans l'ensemble du système

Les prêts immobiliers devraient être le principal moteur de croissance du crédit de détail dans les temps à venir, dans un contexte de taux d’intérêt bas et de forte demande de logements et d’investissement.

« Nous pensons que le crédit immobilier et le crédit à la construction continueront de progresser rapidement dans les années à venir, lorsque l'offre sera plus favorable, les projets continuant de s'accélérer grâce aux efforts de soutien des taux d'intérêt et aux questions juridiques, notamment après l'entrée en vigueur des nouvelles lois immobilières. Parallèlement, la faiblesse des taux d'intérêt des prêts stimule la demande d'emprunt des entreprises immobilières et des acquéreurs de logements », ont déclaré les analystes de VCBS.

Cependant, M. Phan Le Thanh Long, PDG du groupe AFA, a déclaré sur Vnexpress que la réalité n'est pas celle attendue. « De nombreux courtiers immobiliers pensent que des taux d'intérêt bas stimuleront les flux de trésorerie vers l'immobilier, mais en réalité, les liquidités inutilisées ne sont pas investies dans l'immobilier, mais réinvesties dans l'épargne bancaire. Les prix de l'immobilier sont trop élevés, le marché est dans une situation de « difficile à acheter, difficile à vendre », ce qui entraîne une baisse des transactions immobilières et n'attire pas de flux de trésorerie », a déclaré M. Long.

Les prêts immobiliers personnels sont l’un des segments les plus rentables pour les banques aujourd’hui. C’est également le secteur qui représente une part importante de l’encours de la dette dans les portefeuilles de crédit des banques. Les banques sont donc impatientes de voir le crédit se redresser rapidement pour ce segment.

Cependant, selon M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), actuellement, de nombreux acheteurs de maisons ont « peur » d'emprunter de l'argent aux banques, en partie parce qu'ils ont connu la douleur d'être coincés dans l'immobilier en 2023.

Les gens ont du mal à réaliser leur « rêve de propriété familiale »

Le crédit immobilier a fortement augmenté en 2021 et 2022, en partie en raison de l’application par les banques de taux de prêt bon marché pendant la Covid-19. Cependant, les taux d'intérêt flottants ont fortement augmenté par la suite, combinés à la crise de liquidité du marché immobilier, forçant de nombreux investisseurs à vendre et à réduire leurs pertes pour réduire la charge des intérêts.

Immobilier à l'ouest de Hô-Chi-Minh-Ville avec zones de réinstallation, appartements, maisons de ville et terrains dans le district de Binh Chanh, août 2024. Photo : Quynh Tran

Actuellement, bien que les taux d’intérêt des prêts immobiliers aient diminué, les emprunteurs de prêts immobiliers sont toujours préoccupés par les taux d’intérêt flottants après la fin de l’incitation. De plus, les prix des maisons sont trop élevés par rapport aux revenus, ce qui rend les gens encore prudents et n’osent pas emprunter de l’argent pour acheter une maison.

Selon Mme Phuong (infirmière en chef dans un hôpital du district 1 de Ho Chi Minh-Ville), son budget pour l'achat d'une maison est d'environ 3 milliards de VND, dont environ 2 milliards sont des économies et 1 milliard de VND supplémentaire est emprunté à la banque. Elle voulait acheter un appartement de deux chambres dans le quartier du 7e arrondissement. Après une semaine de recherche, elle a trouvé plusieurs appartements qui répondaient à ses critères, mais elle hésitait car elle pensait que le prix était encore élevé par rapport à la valeur réelle de l'appartement.

« Peut-être en raison de la pénurie actuelle d'offre, les prix des logements augmentent. Je souhaite attendre que le marché s'améliore et que l'offre soit plus diversifiée pour offrir davantage de choix », a-t-elle expliqué à Vnexpress , expliquant pourquoi l'achat n'a pas été finalisé pour le moment.

En fait, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter ces derniers temps, notamment dans le segment des appartements. L'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) a déclaré que l'indice des prix des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville au deuxième trimestre a augmenté respectivement de 58% et 27% par rapport à 2019. Plus de 80% de l'offre ouverte à la vente cette année est vendue à partir de 50 millions de VND par mètre carré ou plus. Les prix de l'immobilier dans les zones suburbaines varient entre 40 et 80 millions de VND par mètre carré, tandis que dans le centre, ils varient à plus de 100 millions de VND par mètre carré.

Pour emprunter pour acheter un appartement dans le segment abordable de moins de 2 milliards de VND, selon VARS, chaque famille doit avoir un revenu d'au moins 35 à 40 millions de VND par mois pour assurer le remboursement de la dette et les frais de subsistance mensuels. Alors que le revenu actuel des familles urbaines n’est que de 10 à 20 millions de VND par mois. Les prix bas et la liquidité constituent des obstacles qui empêchent les flux de trésorerie d’affluer vers l’immobilier comme prévu.

M. Nguyen Van Dinh, président de VARS, a en outre analysé que la force motrice de la croissance du crédit dépend de l'immobilier, en particulier de la demande de prêts immobiliers. Par conséquent, pour stimuler les prêts dans ce domaine, il est nécessaire de mettre en place des politiques visant à réguler les prix de l’immobilier afin de les adapter aux niveaux de revenus des citoyens. En outre, il est nécessaire de supprimer les obstacles juridiques pour que les entreprises réduisent leurs coûts et soient plus flexibles dans les conditions de crédit afin de stimuler le retour des capitaux dans l’immobilier.

Du côté des emprunteurs, les experts économiques recommandent également de faire des calculs minutieux lorsqu’ils dépensent de l’argent pour acheter un bien immobilier à ce stade. Selon l'expert immobilier personnel Le Quoc Kien, lorsqu'on emprunte de l'argent pour acheter une maison, l'emprunteur doit tout d'abord avoir un revenu stable provenant du salaire et disposer d'au moins 40 à 50 % de son propre capital, le reste doit être soutenu financièrement par la banque pour maintenir la capacité de rembourser la dette et éviter les mauvaises dettes.

M. Kien a expliqué que normalement, les acheteurs de maison ne devraient dépenser qu’un maximum de 40 % de leur revenu mensuel total pour le logement, afin de pouvoir couvrir les coûts des autres besoins de base de la vie quotidienne. Par conséquent, en plus de comparer les taux d’intérêt des prêts immobiliers entre les banques pour choisir une formule de prêt adaptée, les acheteurs de maison doivent soigneusement examiner les flux de trésorerie et la capacité de remboursement de la dette. Les paiements mensuels d’intérêts et de capital, s’ils ne sont pas planifiés avec soin et de manière raisonnable, peuvent créer un lourd fardeau financier et une pression sur la vie.

Les prix de l’immobilier sont trop élevés alors que la liquidité est faible, ce qui rend non seulement impossible pour les acheteurs de spéculer et de devoir enterrer leur capital pendant une longue période, mais rend également difficile pour les acheteurs d’espérer des marges bénéficiaires élevées. Les prix élevés de l’immobilier réduisent également les bénéfices des locations immobilières (qui ne représentent qu’environ 3 % de la valeur totale de l’investissement, bien moins que les taux d’intérêt bancaires). C'est aussi la raison pour laquelle l'argent afflue vers l'épargne, au lieu d'être investi dans l'immobilier, selon le journal Dau Tu .

Les analystes de la société VPBank Securities ont déclaré que le ratio entre les prix des logements et les revenus des Vietnamiens a augmenté et est environ 4 à 5 fois supérieur au ratio recommandé. Par conséquent, même si les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont considérablement diminué au cours de l’année écoulée, les prix de l’immobilier restent élevés, ce qui rend difficile pour de nombreuses personnes de réaliser leur « rêve d’accession à la propriété ».

KHANH LINH (à temps partiel)

Source : https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm