Polémique sur la réglementation des dépôts immobiliers

Dans le projet de loi soumis pour la première fois à l'Assemblée nationale (AN) pour commentaires (Soumission n° 108/TTr-CP du 5 avril du Gouvernement), il existe des réglementations sur les investisseurs de projets vendant des maisons et des travaux de construction à former à l'avenir ; Le transfert et la location des droits d'utilisation des terres avec les infrastructures du projet devront passer par la salle des marchés immobiliers (article 57). Ces propositions ont reçu des avis mitigés, avec notamment de nombreux désaccords de la part des experts et de certains délégués de l’Assemblée nationale.

2 options

Sur la base des avis des délégués de l'Assemblée nationale lors de la 5e session, l'agence de rédaction s'est coordonnée avec les agences compétentes pour effectuer des recherches, des assimilations et des révisions. Dans le rapport sur la réception, la révision et le perfectionnement du dernier projet de loi envoyé à la Commission économique de l'Assemblée nationale, le Gouvernement a accepté de supprimer la réglementation exigeant que les transactions immobilières soient effectuées par l'intermédiaire du parquet (article 57), encourageant plutôt uniquement les entités à le faire.

« L'acceptation de l'agence de rédaction est opportune et très bienvenue car si elle nécessite que certaines transactions immobilières passent par un tiers, une salle des marchés immobiliers, cela créera des procédures et des coûts supplémentaires, augmentant les prix de l'immobilier dans le contexte où la loi a déjà des réglementations sur la notarisation et la certification des contrats » - Maître Nguyen Van Dinh, expert juridique en immobilier, a exprimé son opinion.

Une autre disposition notable du projet de loi est la condition imposée aux investisseurs de collecter des dépôts lors des transactions immobilières. Dans l’article 5 de l’article 23 du dernier projet de loi, l’agence de rédaction a proposé deux options.

Il existe encore de nombreuses opinions contradictoires sur la réglementation des dépôts dans le commerce et les transactions immobilières proposée dans le projet de loi sur les activités immobilières (modifié). Photo : TAN THANH

Option 1 : L'investisseur du projet immobilier n'est autorisé à collecter des dépôts conformément à l'accord avec le client que lorsque la maison ou les travaux de construction ont une conception de base approuvée par une agence d'État et que l'investisseur possède au moins un des documents sur les droits d'utilisation du sol spécifiés à la clause 2 de l'article 25 de la présente loi, et a terminé la procédure de notification du début des travaux de construction conformément aux dispositions de la loi. Le contrat de dépôt doit indiquer clairement le prix de vente, le prix de location-achat de la maison, les travaux de construction, et le montant du dépôt ne doit pas dépasser 10 % du prix de vente, du prix de location-achat de la maison, des travaux de construction...

Option 2 : Les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts conformément à l'accord avec les clients que lorsque les travaux de logement et de construction ont rempli toutes les conditions de mise en activité et ont effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi.

Réduire ou supprimer l’exigence de dépôt ?

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a exprimé son désaccord avec certains contenus de l'option 1, car ils n'ont pas beaucoup de sens dans la protection des intérêts des clients, en particulier des clients individuels. Plus précisément, le montant du dépôt spécifié dans l’option 1 devrait être révisé à

« Le montant du dépôt ne dépassant pas 5 % » est un niveau raisonnable selon la pratique sociale et pour garantir que la nature du dépôt n'est pas destinée à la mobilisation de capitaux et a une valeur suffisamment importante pour que le déposant et le bénéficiaire du dépôt se conforment consciemment à l'accord. Cela aide également les investisseurs du projet à comprendre les besoins et les goûts des clients afin d’améliorer et de renforcer la qualité des produits, des services publics et des services du projet.

Dans le même temps, l'expert Nguyen Van Dinh a déclaré qu'en théorie, il est nécessaire d'évaluer si le dépôt entre dans le champ d'application de la réglementation de la loi sur les affaires immobilières. Selon lui, la relation entre le vendeur (investisseur) et l’acheteur (client potentiel) est une relation civile, régie par le droit civil.

Selon l'article 328 du Code civil, un dépôt est la remise par une partie à l'autre partie d'une somme d'argent ou de métaux précieux, de pierres précieuses ou d'autres objets de valeur (collectivement appelés le dépôt) pendant une période donnée pour garantir la conclusion ou l'exécution d'un contrat.

Par conséquent, si le but du contrat de dépôt entre le vendeur et l'acheteur est seulement de garantir que lorsque les deux parties seront qualifiées, elles concluront un contrat de vente et d'achat d'appartement (pour réserver une place), la loi spécialisée (loi sur les affaires immobilières) peut-elle limiter le temps de réception du dépôt ou la valeur du dépôt ?

Selon M. Dinh, pour assurer l'efficacité de la politique et éviter les « conflits de lois », la loi sur les affaires immobilières n'a pas besoin de réglementer les dépôts. Il est plutôt nécessaire d’avoir des réglementations pour contrôler strictement la vente de logements, les futurs projets de construction, la mobilisation et l’utilisation des capitaux par les investisseurs, et en même temps d’avoir des sanctions strictes pour gérer les violations. Par conséquent, les dispositions relatives aux conditions de réception des dépôts et aux valeurs des dépôts dans le projet de loi devraient être supprimées.

M. LE HOANG CHAU, Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) :

Problèmes de transfert de projet

Concernant les dispositions relatives au transfert du projet, l’article 38 du projet énonce clairement le principe du transfert du projet en tout ou en partie. Dans lequel, la clause 3 de l'article 38 stipule qu'après le transfert, l'investisseur peut hériter du projet, mais ce principe n'est pas conforme à l'article 39 du projet. Plus précisément, le point C, clause 1, article 39 exige qu'en cas de transfert de projet, l'investisseur doit achever l'infrastructure...

En fait, les vendeurs et les acheteurs de projets ont des idées complètement différentes. L'acheteur a de l'argent, a d'autres idées et veut investir pour changer l'état actuel du projet, donc après avoir reçu le transfert, il peut ajuster la planification 1/500, il accepte de payer plus d'argent, remplit ses obligations financières et n'a pas besoin d'utiliser l'ancienne infrastructure, il construit une nouvelle infrastructure. Entre-temps, l’article 39, clause 3, exige l’achèvement des infrastructures avant de permettre le transfert, ce qui est gênant pour le cédant. Tant que les réglementations seront encore contraignantes, elles rendront les fusions et acquisitions de projets (M&A) difficiles et ne créeront pas de conditions favorables aux transferts, de sorte que de nombreux investisseurs incompétents auront du mal à trouver de nouveaux investisseurs.

Dr. PHAM ANH KHOI, Directeur général de FINA Real Estate Financial Services Company :

La réglementation doit garantir l’équilibre

De nombreux éléments importants ont été discutés et décidés par l'Assemblée nationale dans le cadre de la loi sur les affaires immobilières (modifiée). Toutefois, toutes les décisions doivent être équilibrées entre les acteurs du marché, y compris les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers. Si la loi rend la tâche difficile aux acheteurs ou aux vendeurs, l’équilibre est perdu. Quant à la réglementation sur les conditions d’ouverture des produits, si la loi est trop stricte, les investisseurs ne pourront pas ou auront du mal à mobiliser des capitaux, et il sera difficile de mettre en œuvre les projets, donc les coûts augmenteront ; Les produits fournis sur le marché seront bas, les prix de vente dépassant les capacités de l'acheteur.

Même l'État perdra des recettes budgétaires, d'autres industries liées à l'immobilier comme les matériaux de construction, la construction et l'installation, les travailleurs perdront leur emploi... et toute l'économie sera également affectée.

M. LE HUU NGHI, Directeur général de Le Thanh Trading and Construction Company Limited :

Il devrait y avoir des réglementations pour la gestion des fonds mobilisés.

Il existe des réglementations inutiles que l'Assemblée nationale devrait ignorer. Les restrictions ne font qu'augmenter le nombre de personnes chargées du contrôle et de la supervision. Par exemple, la réglementation relative aux dépôts est une affaire civile, décidée conjointement par l'acheteur et le vendeur. Si l'acheteur accepte de verser un acompte mais n'achète pas, l'acompte sera perdu, et si le vendeur prend l'argent et annule le contrat, l'acompte sera restitué.

Ou bien, il faut laisser à l'investisseur le choix de réguler ou non les échanges par le biais de la bourse, car il saura quelle bourse est suffisamment compétente pour choisir, sinon il vendra lui-même le produit et sera responsable envers le client. En fait, si la réglementation est obligatoire, de nombreux étages peu fiables, voulant simplement vendre des produits pour obtenir une commission, exagéreront la vérité, déformeront le projet de vente de produits aux clients, alors l'investisseur sera celui qui portera toute la responsabilité.

L’important dans le secteur immobilier est de gérer les flux de trésorerie de l’investisseur. Où placent-ils l'argent des clients ? Si nous ne le gérons pas, si nous les laissons l'utiliser à notre guise et si nous ne l'investissons pas dans la mise en œuvre des projets, cela représente un risque pour les clients.

Pham Dinh a enregistré

Source : https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm