La poursuite de la baisse des taux d’intérêt pourrait entraîner un retour de la spéculation immobilière.

L’immobilier est l’un des secteurs économiques les plus volatils.

Selon VIRES, l'immobilier est l'un des secteurs les plus précaires lorsque l'économie tombe dans une spirale de faible croissance après l'impact de la pandémie de Covid-19 et est affecté par de nombreux facteurs défavorables lorsque l'économie mondiale fluctue.

Les entreprises immobilières sont confrontées à de grandes difficultés et à de grands défis, encore plus graves que la crise de 2010-2013.

Selon l'Office général des statistiques, du début de l'année à la fin octobre, 1 067 entreprises immobilières ont été dissoutes à l'échelle nationale, soit une augmentation de 9,5 % par rapport à la même période en 2022.

Ainsi, chaque mois, 107 entreprises immobilières quittent le marché. Parallèlement, le nombre d'entreprises immobilières nouvellement créées au cours des 10 derniers mois a également diminué de 50,2 % par rapport à la même période en 2022.

La poursuite de la baisse des taux d’intérêt pourrait entraîner un retour des prix de l’immobilier à leur niveau initial.

La plupart des entreprises immobilières ont dû modifier leurs plans d’affaires, arrêter ou reporter leurs activités d’investissement, la construction de projets, arrêter les introductions en bourse, réduire l’échelle de production, voire transférer des projets, réduire de 70 à 80 % leurs effectifs et faire tous les efforts possibles pour se restructurer, trouver des moyens de survivre et de se rétablir.

Cependant, dans un contexte de forte baisse des liquidités, les difficultés des entreprises immobilières deviennent de plus en plus complexes, notamment les problèmes financiers.

Face à la situation financière difficile, non seulement les entreprises immobilières mais de nombreux autres secteurs de l'économie semblent se tourner davantage vers le soutien de la politique monétaire.

VIRES a souligné : La croissance du crédit et l’accès au capital de crédit sont devenus des sujets de discussion brûlants dans presque tous les forums et conférences, grands et petits.

De nouveaux signaux tels que « marge de manœuvre accrue », « marge de manœuvre accrue dans l’immobilier », « élimination des goulots d’étranglement du crédit », « amélioration de la croissance du crédit »… sont accueillis par le marché comme un sentiment positif.

« Résoudre les difficultés de reprise des entreprises immobilières et développer un marché immobilier sûr, sain et durable devient une question urgente pour créer une force motrice importante pour la reprise de l'économie car il s'agit d'une industrie avec un effet d'entraînement important » - a souligné VIRES.

La poursuite de la baisse des taux d’intérêt pourrait entraîner un retour de la spéculation immobilière.

Actuellement, de nombreuses entreprises immobilières continuent d’exprimer leur souhait d’un assouplissement des politiques monétaires, y compris certaines recommandations visant à poursuivre la baisse des taux d’intérêt. Cependant, VIRES estime qu’il n’est plus important de réduire les taux d’intérêt à l’heure actuelle.

Car, rien qu’au cours du premier semestre 2023, la Banque d’État a réduit ses taux d’intérêt opérationnels 4 fois de suite. En conséquence, les taux d’intérêt sur les dépôts et les prêts des banques commerciales ont également diminué pour mieux répondre aux besoins d’emprunt des particuliers et des entreprises dans le nouveau contexte.

Toutefois, la réduction des taux d’intérêt n’a pas été efficace pour relancer l’économie comme prévu, mais la question de savoir s’il faut ou non continuer à réduire les taux d’intérêt est également une question importante.

« La baisse des taux d’intérêt pour faire baisser davantage les prix du crédit se heurtera à des obstacles tels que le risque d’inflation toujours présent, l’impact sur les taux de change lorsque les taux d’intérêt du dollar américain et de nombreuses autres grandes économies n’ont pas diminué ou ont même le potentiel d’augmenter », indique le rapport VIRES.

D’un autre côté, augmenter le crédit uniquement en réduisant les taux d’intérêt sans prendre de mesures pour récupérer, consolider et développer la demande globale, tout en trouvant des moyens d’injecter des capitaux sur le marché, entraînera une augmentation des capitaux de crédit et leur transfert vers des projets de production et d’affaires financièrement non viables, avec des plans de remboursement de la dette incertains.

VIRES estime qu'en raison du manque de projets de production et d'affaires réalisables et capables de rembourser les prêts, les efforts visant à augmenter le capital sur le marché peuvent même conduire à un transfert du capital de crédit vers des secteurs spéculatifs, provoquant ainsi une nouvelle augmentation des bulles de prix sur certains marchés.

Sans compter que la forte croissance du crédit soutiendra le marché, mais affaiblira les efforts des entreprises en général et des sociétés immobilières en particulier pour diversifier leurs sources de capitaux en émettant des obligations d’entreprises et des obligations de projets.

Qu'attend le marché immobilier ?

VIRES estime que, ces derniers temps, la Banque d’État a déployé de nombreux efforts pour inciter les établissements de crédit à concentrer leurs capitaux sur des projets.

Les ministères et les autorités locales concernés doivent également prendre des mesures pour éliminer les difficultés rencontrées par les entreprises et les aider à remplir les conditions légales.

Toutefois, les entreprises immobilières ne devraient pas trop compter sur le crédit bancaire, mais attendre que celui-ci soit assoupli ou augmenté, car le montant du crédit versé dans l'immobilier est assez élevé et toujours sur une tendance à la hausse.

Dans la situation actuelle, même s’il existe un espace dédié à l’immobilier, les entreprises risquent de ne pas pouvoir y accéder car elles ne remplissent pas les conditions de prêt des banques.

En revanche, si l’immobilier continue de dépendre du soutien du crédit, cela créera d’énormes risques systémiques. Car lorsque l’immobilier fait faillite, cela se répercute sur la banque.

Selon VIRES, les obligations doivent être la source de capital la plus importante pour le marché immobilier. Le marché a besoin de capitaux à moyen et long terme, il doit donc s’appuyer sur les obligations et non sur les capitaux bancaires.

« Il n'y a pas d'autre moyen que de réduire la dépendance du secteur immobilier envers les banques, c'est seulement ainsi que les risques pourront être dispersés », a déclaré VIRES.

À long terme, il est nécessaire de continuer à améliorer le système juridique pour développer un marché obligataire sain, transparent et durable afin que les entreprises disposent de plus d’espace pour mobiliser des capitaux.

La gestion des politiques juridiques doit éviter une situation où, parfois, elle est trop lâche pour créer un marché plein de failles permettant aux entreprises de se faire concurrence pour émettre des actes, puis, lorsqu'il y a un risque, elle « freine » soudainement, laissant les entreprises incapables de réagir à temps, comme cela s'est produit en 2022.

En outre, il est extrêmement urgent pour les entreprises immobilières de débloquer des capitaux provenant des activités immobilières futures, en particulier dans le contexte difficile actuel. Pour ce faire, il est nécessaire de combiner de manière synchrone des solutions allant de la création de capital d’amorçage à la levée des obstacles juridiques aux projets.

Pour les entreprises immobilières, afin de progresser vers une période de croissance et de développement durable, elles doivent survivre à la phase de restructuration à tout prix, y compris la vente d'actifs pour réduire les pertes, la restructuration de la dette de l'entreprise, le « nettoyage » des dossiers d'accès au crédit et au capital obligataire et au capital des dépôts des clients.

VIRES estime que l'histoire du rétablissement de l'équilibre du marché immobilier et du déblocage des goulots d'étranglement des flux nécessite la coopération du Gouvernement et des ministères, mais ne peut pas manquer l'initiative des entreprises.

« Trouver des opportunités dans les défis et faire preuve de flexibilité pour s’adapter est la voie sur laquelle les entreprises qui veulent survivre et échapper au bourbier doivent se concentrer », a souligné VIRES.

Selon VIRES, bien que le marché immobilier soit confronté à des difficultés sans précédent et que le taux de reprise soit assez lent, avec la détermination du gouvernement et des ministères, des branches et des localités à surmonter les difficultés des entreprises ainsi que les efforts du monde des affaires pour surmonter les difficultés, on s'attend à ce que le marché immobilier connaisse des étapes solides, se développe de manière plus professionnelle, saine et durable à l'avenir, en conséquence tous les « flux » seront dégagés.

Dinh Tran

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