Le marché locatif est à moitié animé, à moitié désert.

Ho Chi Minh Ville : Les maisons à louer ont encore un taux d'occupation positif de 65 % ou plus, au contraire, les maisons de ville en front de rue ont très peu de locataires et sont souvent vacantes.

Selon VnExpress , du début du deuxième trimestre au 21 mai, le marché locatif à Ho Chi Minh-Ville est fortement divisé en deux moitiés : claire et sombre. Plus précisément, les maisons de location dans le segment inférieur à 3,5 millions de VND par mois, à 10 km ou plus du centre, desservant la majorité des étudiants et des travailleurs avec un revenu moyen (moins de 12 millions de VND par mois) ont enregistré un taux d'occupation de 90 à 95 %. Le segment des logements locatifs avec des prix allant de 3,5 à 5 millions de VND par mois, situés à 3 à 6 km du centre-ville, au service des travailleurs ayant de bons revenus (de 13 à 20 millions de VND par mois) a également atteint un taux d'occupation de 85 à 90 %.

Pour le segment des logements locatifs avec des prix supérieurs à 5-7 millions de VND par mois, il y a des signes de légères fluctuations avec un taux d'occupation de 80%. Après chaque expiration de contrat de six mois ou d'un an, 20 à 30 % du nombre de locataires quittent le logement et doivent trouver de nouveaux locataires. Les maisons à louer coûtent entre 8 et 15 millions de VND par mois ou plus, avec des taux d'occupation tombant à 70-75 %, avec des départs fréquents. Le segment des logements locatifs dont le prix est de 1 000 $ par mois et plus avait un taux d’occupation plus faible de 65 à 70 %, mais était toujours positif.

Contrairement au taux d'occupation idéal des maisons de location, les maisons de ville en front de rue à louer dans le quartier central de Ho Chi Minh-Ville sont assez sombres et vacantes. Depuis avril, en se promenant le long de Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, de la rue de la mode Nguyen Trai et de la rue Bui Vien Ouest (District 1), les maisons de ville en front de rue qui étaient autrefois animées par les commerces sont désormais vacantes en grand nombre.

La situation de retrait de nombreuses marques s'est également produite autour du rond-point Cathédrale Notre-Dame - Bureau de Poste de la Ville. Mellower Coffee, situé dans l'immeuble Metropolitan, a fermé ses portes fin avril. Récemment, eDiGi, un revendeur agréé Apple (APR) au Vietnam, faisant partie de la chaîne commerciale du milliardaire Jonathan Hanh Nguyen, situé à côté du bureau de poste de la ville, a également regagné ses locaux. A proximité, le Saigon La Poste Café, récemment relocalisé, n'a pas encore de nouveaux locataires. A côté de la rue du livre, le magasin McDonald's a disparu depuis longtemps mais cet espace est toujours vide.

Auparavant, les maisons de ville en façade au cœur du district 1 étaient louées par de grandes marques, des petites et moyennes entreprises ou des entreprises individuelles, mais maintenant les anciens locataires partent les uns après les autres, les nouveaux locataires ne sont pas arrivés, ce qui entraîne une augmentation du taux de vacance.

Maison de ville à louer en façade de la rue Le Loi, District 1, HCMC. Photo : Quynh Tran — Maison de ville à louer en façade de la rue Le Loi, District 1, HCMC. Photo : *Quynh Tran*

Au vu des développements ci-dessus, M. Le Quoc Kien, expert immobilier indépendant, a estimé que le marché du logement locatif est clairement divisé en deux moitiés, claire et sombre. L'immobilier de milieu de gamme est un logement à bas prix ou abordable, appartenant au groupe de l'immobilier de consommation, qui peut être classé comme besoin essentiel, et qui a maintenu un bon taux d'occupation depuis la période de reprise post-pandémique jusqu'à présent. Cependant, les maisons de ville en front de rue à louer comme bureaux ou locaux commerciaux dans les zones centrales, généralement le District 1, sont sous pression alors que la demande diminue et que l'économie est en difficulté.

M. Kien a analysé que pendant la période épidémique 2020-2021, presque toutes les entreprises qui avaient besoin de locaux ont dû fermer et réduire leur taille. À partir du deuxième trimestre 2022, la réouverture progressive de nouvelles activités commerciales débutera et la recherche de locaux redeviendra plus active.

Cependant, les effets négatifs de la pandémie, en plus de l’inflation, de la guerre et du spectre d’une récession mondiale, ont commencé à faire des ravages : les consommateurs mondiaux réduisent leurs dépenses, et la production et les activités commerciales des entreprises sont toujours confrontées à de nombreuses difficultés et n’ont pas encore retrouvé le stade pré-pandémique. Par conséquent, la demande de location de bureaux et de locaux commerciaux est encore faible, ce qui explique pourquoi de nombreuses maisons de ville donnant sur la rue dans la zone centrale sont actuellement vacantes.

Selon M. Kien, depuis le début de l'année, l'économie a montré de nombreuses difficultés et défis, les entreprises ont tendance à « défendre » plutôt qu'à « attaquer », privilégiant la réduction des coûts et les secteurs d'activité inefficaces.

Lorsque les opérations commerciales sont instables, les entreprises ont tendance à passer progressivement des « coûts fixes » aux « coûts variables ». Par exemple, au lieu de louer un bureau ou des locaux commerciaux fixes, réduisez l’échelle fixe et passez à un modèle de travail flexible qui ne dépend pas trop des locaux.

Au lieu de louer des locaux commerciaux, les points de vente hors ligne, qu'ils soient performants ou non, continuent d'engendrer des coûts fixes, les locataires se tournent progressivement vers des formes commerciales plus économiques. Ainsi, ils n'encourent des coûts que lorsqu'ils ont des revenus tels que : les frais de passation de commandes en ligne, les frais promotionnels pour les commandes livrées sans utiliser de locaux sur place, les frais payés aux intermédiaires de vente (agents, sites de commerce électronique) lors de la vente de produits.

En outre, l'évolution rapide du comportement des consommateurs pendant la pandémie, déplaçant progressivement les transactions hors ligne dans les magasins vers les transactions en ligne, réduit également progressivement la position et la demande de locaux pour les maisons de ville en front de rue dans les zones centrales.

M. Kien a également déclaré que l'une des raisons pour lesquelles de nombreuses maisons en front de rue à louer sont actuellement désertées est que la majorité des propriétaires des locaux sont des personnes ayant un fort potentiel financier. Les revenus issus de cette activité locative ne leur sont pas forcément vitaux. De plus, ce sont aussi des gens avec un gros ego et qui n’aiment pas le sentiment d’être obligés de payer un loyer élevé. Ainsi, lorsqu'on négocie un prix plus bas qu'auparavant, le propriétaire préfère laisser les lieux vides.

Au contraire, dans le segment des logements abordables ou de milieu de gamme, les propriétaires peuvent négocier les prix plus facilement, et le prix de location est également modéré, l'offre et la demande se rencontrent, donc le taux de vacance est faible.

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