La mentalité attentiste est sur le point d'être levée, les appartements à l'ouest de Hanoi « dominent les ondes », dans quelle mesure les prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville augmenteront-ils après l'ajustement ?

Le marché continue de se redresser lentement et régulièrement avec des résultats qui s’améliorent progressivement ; Le nombre d'appartements vendus à Hanoi a augmenté de plus de 200%, le prix ajusté des terrains à Ho Chi Minh-Ville ne représente qu'environ 70% du prix du marché... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

D'ici la fin de 2024, le processus de reprise du marché immobilier vietnamien connaîtra des progrès évidents. (Photo: Linh An)

Le marché se redresse progressivement

Selon batdongsan.com.vn , Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam (Association des courtiers immobiliers du Vietnam), le marché immobilier vietnamien se redresse durablement.

Selon Mme Mien, soutenu par de nombreux facteurs positifs, en attendant que les nouvelles lois soient « absorbées », le marché immobilier vietnamien continuera à se redresser durablement avec des résultats en amélioration progressive. D'ici la fin de l'année, le processus de reprise du marché immobilier vietnamien connaîtra des progrès évidents.

Le directeur adjoint de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam (Association des courtiers immobiliers du Vietnam) a souligné que sur la base d'une croissance économique dépassant le scénario fixé, le crédit a échappé à la situation « sombre », le niveau des taux d'intérêt des prêts reste bas et le décaissement des investissements publics continue d'être encouragé ; La loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2023, la loi sur les affaires immobilières de 2023 et l'article 209, paragraphe 2, de la loi sur les établissements de crédit entreront en vigueur à compter du 1er août, soit 5 mois plus tôt que la décision précédente, ce qui aura un impact positif, contribuant à favoriser la reprise et le développement du marché immobilier.

Lorsque les lois entreront en vigueur, la mentalité d’« attendre et voir » disparaîtra. Les entreprises de développement de projets se lancent dans la course pour se défaire des agences de gestion de l'État. Les investisseurs sont plus confiants dans le lancement de produits. Les investisseurs bénéficient d'une plus grande confiance, ce qui favorise l'investissement des flux de trésorerie arrivant à échéance dans les banques vers l'immobilier. Les courtiers et les entreprises de services de courtage améliorent activement leurs capacités, recrutent du personnel, forment leurs connaissances, se conforment aux nouvelles réglementations, etc.

Selon Mme Mien, en attendant que les nouvelles lois soient « absorbées », le marché immobilier continuera à se redresser lentement et durablement avec des résultats qui s'amélioreront progressivement. D'ici la fin de l'année, le processus de reprise du marché immobilier vietnamien connaîtra des progrès évidents. Les résultats de la reprise continueront d’être différenciés selon les segments et les régions, mais avec une répartition plus uniforme.

Le prix ajusté des terrains de la ville d'Ho Chi Minh ne représente qu'environ 70 % du prix du marché.

Dans l'après-midi du 29 juillet, au Centre de presse de Hô Chi Minh-Ville (Hô Chi Minh-Ville), une conférence de presse a été organisée pour fournir des informations sur l'ajustement de la liste des prix des terrains conformément à la clause 1, article 257 de la loi foncière de 2024.

Selon un représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, le projet de liste des prix des terrains ajustés a augmenté d'environ 7 fois par rapport à la liste des prix des terrains de la décision n° 02/2020/QD-UBND du 16 janvier 2020 du Comité populaire de la ville. Toutefois, la liste des prix des terrains selon la décision 02/2020/QD-UBND du 16 janvier 2020, lorsqu'elle est utilisée, doit être multipliée par le coefficient d'ajustement des prix des terrains de 3,5 fois. En réalité, la liste des prix des terrains ajustée n'a augmenté cette fois-ci que d'environ 2,5 fois, de sorte que le prix des terrains selon la liste des prix des terrains ajustée attendue ne correspond qu'à 70 % du niveau des prix du marché.

Par exemple, le prix du terrain sur la rue Dong Khoi, Nguyen Hue, District 1 selon la décision 02/QD-UBND est de 162 millions de VND/m2 (égal au niveau maximum du cadre des prix du terrain selon la loi foncière de 2013). En 2021, le Comité populaire de la ville a approuvé le prix spécifique du terrain (prix du marché) pour la maison du rez-de-chaussée à 680 millions/m2. Si l'on calcule par interpolation, le prix du terrain dans cette zone correspond à 970 millions/m2. Actuellement, le prix ajusté des terrains prévu pour les rues Dong Khoi et Nguyen Hue est de 810 millions/m2, ce qui est adapté au niveau général de la zone.

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, après une évaluation préliminaire, le groupe ayant le plus d'influence est celui qui fait l'objet d'un changement d'affectation des terres et de la reconnaissance des droits d'utilisation des terres des ménages et des individus. Toutefois, en comparant la loi foncière de 2013 avec la loi foncière de 2024 : les cas d’utilisation stable des terres avant le 15 octobre 1993 ne sont pas soumis au paiement de droits d’utilisation des terres ; Dans le cas où la superficie excède la limite, la redevance sera perçue conformément à la liste des prix des terrains de 2005. Dans les autres cas d'utilisation du sol, l'origine et la période d'utilisation du sol seront considérées comme ayant un taux de redevance approprié.

Selon le projet de décret sur la perception des taxes d'utilisation des terres et des loyers fonciers qui doit être publié par le gouvernement, le taux de perception sera considéré sur la base d'un laps de temps compris entre 10 % et 50 % de la liste des prix fonciers ajustés prévus. En outre, les utilisateurs fonciers appartenant à des familles politiques, à des personnes méritantes et à des ménages pauvres bénéficieront d'une exonération ou d'une réduction des frais d'utilisation des terres conformément à la réglementation gouvernementale.

« Ainsi, la liste des prix fonciers ajustés attendue rapproche progressivement le prix foncier réglementé du niveau du marché commun, contribuant activement à l'équité et à la transparence pour les groupes d'utilisateurs fonciers et évitant des pertes pour le budget de l'État. L’utilisation du sol sera donc plus économique. « Dans un avenir proche, le gouvernement ajustera les niveaux de collecte (pourcentage) en fonction de la situation pratique, limitant ainsi les augmentations soudaines des recettes », a déclaré un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Le marché immobilier de Hanoi montre des signes positifs d'offre et de demande

Le rapport sur le marché immobilier de Hanoi pour le deuxième trimestre 2024, publié par Cushman & Wakefield, indique qu'au cours des six premiers mois de 2024, le marché des appartements de Hanoi a montré des signes positifs tant au niveau de l'offre que de la demande. Environ 10 800 nouveaux appartements ont été mis en vente, soit près de trois fois plus qu'à la même période l'année dernière.

Au deuxième trimestre 2024, environ 7 600 appartements ont été mis en vente, soit une augmentation de 140 % par rapport au trimestre précédent et de 155 % par rapport à l'année précédente. Ce changement important est principalement dû au lancement de nouveaux projets d’appartements dans des zones urbaines intégrées, tels que Vinhomes Ocean Park et Vinhomes Smart City. La région Ouest représente environ 59 % de l'offre de nouveaux appartements au cours des 6 premiers mois de 2024, et les projets de milieu de gamme continuent de dominer le marché, représentant environ 90 % de l'offre nouvelle.

Environ 10 900 appartements ont été vendus au premier semestre 2024, en hausse de 216 % sur un an. Au deuxième trimestre 2024, le nombre de ventes de nouveaux appartements à Hanoi a atteint environ 7 400 unités, soit une augmentation de 110 % par rapport au trimestre précédent et une augmentation de 147 % par rapport à la même période l'année dernière. Le prix primaire moyen a atteint près de 2 640 USD/m2, en hausse de 11 % sur le trimestre et de 30 % sur un an.

Selon les experts de Cushman & Wakefield, la croissance des nouvelles ventes au premier semestre 2024 est due à la rareté de l'offre neuve ces dernières années. Les projets nouvellement lancés avec un statut juridique transparent, des investisseurs réputés, des politiques de vente attrayantes et des services publics tout-en-un ont enregistré des performances de vente positives. La plupart de ces projets proviennent de grandes zones urbaines intégrées de l’Ouest.

La demande croissante d'appartements à Hanoi est motivée par la demande croissante de logements ainsi que par la croissance démographique et l'immigration de la ville. Par ailleurs, la demande d’investissement revient progressivement vers le canal immobilier dans un contexte économique instable.

Les prix des appartements primaires continuent d’augmenter en raison de la rareté de l’offre. Cette hausse des prix est également due au fait que l'offre de milieu et haut de gamme représente 98 % de l'offre neuve, tandis que l'offre d'appartements abordables reste limitée.

Sur le marché des appartements de Hanoi, au second semestre 2024, le marché immobilier devrait accueillir environ 9 500 nouveaux appartements. La majorité de cette offre sera concentrée dans la région de l’Ouest, bénéficiant de son emplacement stratégique et de ses infrastructures établies. En outre, au second semestre 2024, l’offre devrait continuer à se concentrer dans les zones urbaines intégrées telles que Vinhomes Ocean Park et Vinhomes Smart City.

À partir de 2025, les districts suburbains, notamment Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien et Thanh Tri, devraient dominer l'offre future d'appartements grâce au développement des infrastructures et aux initiatives d'urbanisme du gouvernement. Il est à noter que les districts de Dong Anh et de Gia Lam devraient devenir des districts d'ici 2025, contribuant à l'offre attendue des grandes zones urbaines intégrées telles que Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park et BRG Smart City.

Au cours des six premiers mois de 2024, le marché des appartements de Hanoi a montré des signes positifs tant au niveau de l'offre que de la demande. (Photo : Ke Toai)

Cas d'évacuation d'urgence d'immeubles d'habitation à partir du 1er août

Le gouvernement vient de publier le décret 98 détaillant un certain nombre d'articles de la loi modifiée sur le logement relative à la rénovation et à la reconstruction des immeubles d'habitation, en vigueur à compter du 1er août.

Selon le décret, il existe cinq cas dans lesquels les propriétaires et les utilisateurs d'immeubles d'habitation doivent être relogés. Parmi ceux-ci, 2 cas d'immeubles d'habitation ont dû être déplacés d'urgence et 3 cas d'immeubles d'habitation ont également dû être déplacés conformément au plan d'indemnisation et d'accompagnement à la réinstallation.

Plus précisément, les deux cas où les immeubles d'habitation doivent être relocalisés d'urgence sont ceux endommagés par un incendie, une explosion ou des catastrophes naturelles ou des attaques ennemies qui ne répondent plus aux conditions de sécurité pour une utilisation continue.

Dans ce cas, l'agence de gestion provinciale doit soumettre au Comité populaire provincial une décision de relocalisation urgente dans les 3 jours suivant la conclusion selon laquelle l'immeuble d'appartements n'est pas éligible à une utilisation continue.

En particulier, la décision doit indiquer clairement l’emplacement de l’immeuble d’habitation qui doit être relocalisé d’urgence, l’emplacement du logement temporaire, la méthode, le coût et la durée du relogement, ainsi que les responsabilités des organismes et des personnes concernées. Si le propriétaire de l'appartement ne déménage pas, la régie exécutera la décision dans un délai maximum de 7 jours ouvrables à compter de la date de la décision d'exécution.

3 cas d'immeubles d'habitation doivent également être relocalisés conformément au plan d'indemnisation et d'accompagnement à la réinstallation.

Premièrement, les principales structures porteuses de l'immeuble sont dans un état de danger généralisé, menacées d'effondrement, et ne répondent pas aux conditions d'utilisation continue.

Deuxièmement, l'immeuble d'habitation est gravement endommagé, le système d'infrastructure technique de prévention et de lutte contre les incendies, d'approvisionnement en eau et de drainage, de traitement des eaux usées, d'électricité et de circulation interne ne répond pas aux exigences des normes et réglementations techniques en vigueur ou risque de fonctionner de manière dangereuse. Ces bâtiments doivent être démolis pour assurer la sécurité des propriétaires et des utilisateurs d’immeubles d’habitation et pour répondre aux exigences de rénovation et d’embellissement urbain.

Finalement, l'immeuble d'habitation a une de ses structures endommagées, notamment les fondations, les colonnes, les murs, les poutres et les chevrons qui ne répondent pas aux exigences normales d'utilisation. Ces projets ne rentrent pas dans les deux cas de démolition mentionnés ci-dessus, mais font l'objet d'une rénovation et d'une construction synchrone selon une planification approuvée.

Les propriétaires et les utilisateurs d’immeubles d’appartements pourront bénéficier d’un logement temporaire sous de nombreuses formes, par exemple grâce aux fonds de logement de réinstallation disponibles ; Fonds de logement du domaine public de la zone ; Acheter des logements commerciaux ou investir dans la construction de logements de réinstallation en utilisant des capitaux du budget local ou des capitaux provenant de fonds d’investissement pour le développement, de fonds locaux de développement du logement (le cas échéant). De plus, les propriétaires peuvent également être rémunérés pour fournir leur propre logement.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html