« Le phénomène consistant à proposer des prix très élevés pour certaines parcelles de terrain, puis à renoncer aux dépôts pour manipuler le marché »
Récemment, les résultats des ventes aux enchères de terrains dans les banlieues de Hanoi comme dans les districts de Hoai Duc, Thanh Oai, Dan Phuong... ont choqué beaucoup de gens car les prix gagnés étaient plusieurs fois supérieurs aux prix de départ. De plus, juste après la vente aux enchères, la plupart des parcelles ont été vendues avec une différence de 400 à 600 millions de VND par parcelle. De plus, après ces enchères, le prix de vente des terrains sur le marché environnant a immédiatement grimpé jusqu'à 5 à 10 millions de VND/m2.
Récemment, lors de la vente aux enchères de 68 lots de terrain dans le district de Thanh Oai, 55 lots avec dépôts ont été confisqués, y compris le lot le plus cher de plus de 100 millions de VND/m2. Parmi les 13 parcelles de terrain entièrement payées, le prix le plus élevé est d'un peu plus de 55 millions de VND/m2.
Selon le ministère de la Construction, la récente vente aux enchères des droits d’utilisation des terres a révélé des limites et des aspects négatifs. Lors du processus de vente aux enchères de terrains, dans certains endroits, on observe également des phénomènes de « courtiers en enchères », de collusion... affectant les participants aux enchères : « Le phénomène consistant à payer des prix très élevés pour certains lots de terrains puis à annuler l'acompte, à créer un niveau de prix virtuel pour manipuler le marché, à acheter et revendre de nombreux lots de terrains mis aux enchères pour obtenir des profits illégaux est assez courant dans de nombreux endroits et est même organisé ».
La récente vente aux enchères de 19 lots de terrain à Hoai Duc (Photo : Duong Tam).
Récemment, le Comité populaire de Hanoi a publié un document donnant des directives aux unités chargées des enchères des droits d'utilisation des terres. Hanoi a demandé à la police municipale d'envisager des mesures professionnelles pour détecter rapidement les violations des ventes aux enchères de terrains et de guider les comités populaires des districts, des villes et des villages pour qu'ils prennent des mesures visant à empêcher les violations des réglementations des ventes aux enchères de continuer à participer aux ventes aux enchères.
En outre, la police doit proposer des solutions pour prévenir et limiter la participation continue aux enchères de ceux qui ont participé aux enchères, payé des prix « inhabituellement » élevés pour remporter l'enchère mais n'ont pas payé l'argent du gain de l'enchère comme prescrit.
Hanoi a également demandé aux districts de dresser une liste des cas où les gens ont payé plus que le prix du marché pour remporter l'enchère mais n'ont pas payé. Cette liste sera ensuite rendue publique sur les sites Internet des districts et du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement.
« Le groupe de personnes qui ont payé un prix très élevé mais ont abandonné le dépôt a considéré cela comme une blague »
S'adressant au journaliste de Dan Tri, l'avocat Pham Thanh Tuan, expert juridique en immobilier, a déclaré qu'il y avait deux raisons pour lesquelles les récentes ventes aux enchères de terrains ont attiré un grand nombre de participants.
Premièrement, auparavant, l'offre de terrains lotis provenait d'entreprises de développement de projets et les terrains mis aux enchères par l'État étaient souvent le Centre et l'organisation de développement du Fonds foncier. Cependant, à partir du 1er août, la loi sur les activités immobilières est entrée en vigueur, interdisant aux entreprises immobilières de diviser des parcelles dans les zones urbaines spéciales de type I, II et III.
L’offre de terres s’est donc réduite. Les personnes qui souhaitent acheter des terrains pour construire des maisons ne peuvent s’adresser qu’aux ventes aux enchères de terrains organisées par l’État. Ce type de terrain a un statut juridique clair et est sûr, il est donc populaire auprès de nombreuses personnes.
La deuxième concerne la question du prix de départ. En 2017, le prix de départ est déterminé selon la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain. Plus précisément, l'organisme de conseil en évaluation foncière déterminera le coefficient, puis le soumettra au conseil local d'évaluation foncière et au comité populaire provincial pour approbation. Le prix de départ est donc alors proche du prix du marché. Cela signifie donc que l'acompte (20% du prix de départ) du participant est également élevé.
Avocat Pham Thanh Tuan - expert juridique en immobilier (Photo : NVCC).
Cependant, le décret 12, en vigueur depuis février de cette année, exige que la détermination des prix de départ soit organisée par le Comité populaire du district lui-même, et non plus par l'embauche d'une société d'évaluation des prix.
La méthode de calcul du prix de départ consiste désormais à utiliser le coefficient d'ajustement annuel du prix du terrain au lieu de la méthode précédente du coefficient d'ajustement multiplié par la liste des prix du terrain prescrite par le Comité populaire de la province ou de la ville gérée par le gouvernement central. Cela conduit à des prix de départ et des dépôts bas.
Le faible prix de départ conduit de nombreuses personnes à participer avec la mentalité suivante : « si c'est bon, alors c'est bon, sinon, alors oubliez ». De plus, les taux d’intérêt bancaires actuels sont relativement bas et les gens n’ont pas beaucoup de canaux d’investissement. La plupart des gens ont encore pour mentalité d’investir dans la terre pour faire du profit.
En discutant de cette question, selon Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), les récentes ventes aux enchères de terrains ont rassemblé des milliers de participants, tandis que le nombre de lots de terrains était limité. Cela montre clairement le problème de l’offre et de la demande qui sont déphasées lorsque la demande d’investissement et de logement est très élevée.
Cependant, selon elle, le prix gagné est bien supérieur à la moyenne, de sorte que les besoins d'investissement et de logement sont difficiles à accepter. De plus, directement lors des ventes aux enchères, il y a des gens qui proposent de vendre à des prix plus élevés, ce qui montre ici des signes de spéculation et d'inflation des prix.
« Le taux actuel d'abandon de gisements est élevé et les lots qui ont été entièrement payés sont tous à des prix modérés, ce qui signifie que les lots à prix élevé dont les gisements ont été abandonnés montrent des signes de spéculation », a déclaré Mme Mien.
En ce qui concerne la question de savoir s'il existe des groupes de « gros acteurs » participant à la spéculation et provoquant des manipulations du marché, M. Pham Thanh Tuan a déclaré que les lois actuelles ne contiennent aucune réglementation définissant, décrivant et pénalisant l'inflation des prix dans le secteur immobilier. Par conséquent, le traitement se fait toujours uniquement au niveau civil, le gagnant de l'enchère qui ne paie pas la totalité du montant perdra l'acompte.
« La loi ne prévoit aucune sanction pour les comportements spéculatifs et inflationnistes qui perturbent le marché immobilier. Nous n'avons réglementé que certaines formes spécifiques de comportements spéculatifs et inflationnistes, telles que la fraude, la tromperie et l'escroquerie dans le secteur immobilier, la falsification de documents, la falsification intentionnelle d'informations sur l'immobilier... Par conséquent, la définition de l'inflation des prix ou de la manipulation du marché n'a pas été déterminée ; il n'existe donc aucune base juridique pour sanctionner les comportements similaires », a déclaré M. Tuan.
Selon lui, identifier les comportements spéculatifs qui gonflent les prix de l’immobilier est difficile, mais les gérer est encore plus difficile. Car, même si une pratique de prix abusifs est identifiée, la pénalité appliquée n’est rien comparée aux profits qu’ils perçoivent.
La poursuite pénale des personnes qui paient des prix élevés mais abandonnent leurs dépôts dépend de l'enquête visant à découvrir toute collusion entre l'enchérisseur et le commissaire-priseur. Si l'organisme pratiquant les ventes aux enchères immobilières découvre une collusion, il doit attendre les résultats de l'enquête.
Selon M. Tuan, certains individus et groupes de personnes paient des prix très élevés mais annulent leurs dépôts parce qu'ils considèrent cela comme une blague. La conséquence est de perturber l’information sur le marché immobilier et, en même temps, de créer une mentalité parmi les gens selon laquelle les prix de l’immobilier augmentent et ils spéculeront tous sur les terrains vendus aux enchères. En fait, la tendance du « métier des enchères » a déjà émergé.
En outre, le processus d’acquisition de terres par l’État et les entreprises pour mettre en œuvre des projets sera confronté à des difficultés car les personnes dont les terres sont acquises compareront le prix du terrain compensé avec le prix du terrain aux enchères.
La récente vente aux enchères de 68 lots de terrain à Thanh Oai (Photo : Duong Tam).
En organisant des ventes aux enchères de terrains, l’État poursuit deux objectifs : créer des logements pour les gens et générer des recettes pour le budget. Les enchères élevées mais l'absence de dépôt ont brisé les deux objectifs ci-dessus.
Certains avis disent que les participants qui déposent le budget collecteront plus de dépôts de la part des participants. Cependant, les terrains abandonnés devront être remis aux enchères, ce qui coûtera plus cher au budget de l'Etat.
Parlant des conséquences après des enchères à prix élevés mais sans dépôt, Mme Pham Thi Mien a déclaré que le prix du terrain dans la zone d'enchères restera élevé. Même si la situation d'abandon de dépôt se produit, les gens ne se souviendront que du prix élevé du gain et l'utiliseront comme référence pour vendre des terres. « Les conséquences seront énormes si les terrains dans la zone de vente aux enchères sont tous poussés à la hausse et vendus à des prix déraisonnablement élevés, rendant impossible pour les personnes ayant de réels besoins de posséder des terres et des logements », a-t-elle déclaré.
Expert : Sans sanctions spécifiques, les abandons de dépôts vont se reproduire
Selon les experts, la situation d'enchères élevées suivie de la confiscation des dépôts continuera de se reproduire, en particulier pendant la période de transition, c'est-à-dire le passage de la loi foncière de 2013 à la loi foncière de 2024, lorsque l'ancienne liste de prix des terrains publiée précédemment est toujours utilisée par les localités.
Tout le monde dit qu'enchérir à un prix élevé puis annuler le dépôt est un acte d'inflation des prix qui entraîne une manipulation du marché. Cependant, pour déterminer cet acte, la loi doit être clairement définie. En l'absence de réglementation, aucune sanction ne peut être appliquée.
Cependant, même s’il existe un mécanisme de pénalité, il reste difficile d’empêcher la spéculation et l’inflation des prix. Par exemple, dans le secteur des valeurs mobilières, il existe des réglementations sur la manipulation du marché, mais des violations se produisent encore. Le problème est que les avantages et les sanctions n’existent pas actuellement et ne seront guère proportionnels. « Il est clair que la loi actuelle est défectueuse », a-t-il déclaré.
Concernant la question de l'annonce publique par Hanoi de l'identité des plus offrants qui abandonnent leurs dépôts, M. Tuan a déclaré qu'il s'agissait uniquement d'une mesure d'information et qu'elle n'entraînerait aucune conséquence pour ceux qui abandonnent leurs dépôts. Parce qu’il ne leur est toujours pas interdit de participer aux enchères ou d’affecter leurs intérêts.
Selon lui, la loi modifiée sur les enchères immobilières a ajouté des sanctions pour traiter les violations contre les participants aux enchères dans l'article 70. En conséquence, dans le cas d'une attribution ou d'une location de terrain pour mettre en œuvre des projets d'investissement ou des droits d'exploitation minière, le gagnant de l'enchère qui abandonne le dépôt, entraînant l'annulation des résultats, ne sera pas autorisé à participer à l'enchère pendant 6 mois à 5 ans.
Toutefois, cette disposition ne s’applique qu’aux cas où le commissaire-priseur réalise des projets d’investissement et des droits d’exploitation minière. La loi révisée sur les ventes aux enchères immobilières entrera en vigueur le 1er janvier 2025.
Trouver et identifier la cible d’inflation des prix de l’immobilier ne sera pas efficace. Pour éviter la spéculation, il faut un outil de taxation foncière basé sur la quantité ou la date de transfert. Par exemple, un bien immobilier transféré dans un délai d’un mois aura un taux d’imposition différent d’un bien immobilier transféré après 5 ans. De plus, des taxes peuvent être prélevées en fonction de la quantité et de la superficie par rapport aux besoins d’utilisation moyens de chaque personne.
Partageant des solutions pour prévenir la spéculation, Mme Mien a déclaré qu'il existe désormais des réglementations claires selon lesquelles si les prix de l'immobilier augmentent anormalement de 20% dans les 3 mois ou lorsque le marché connaît d'autres fluctuations qui affectent la stabilité socio-économique, l'État interviendra pour réguler.
Cependant, pour appréhender l’augmentation inhabituelle des prix de l’immobilier, il est nécessaire de construire un système de base de données et de le mettre à jour régulièrement afin que l’État puisse disposer de mesures d’intervention opportunes.
Dans le même temps, elle a déclaré qu’il était nécessaire d’utiliser des outils fiscaux et des politiques d’intervention en matière de crédit. Plus précisément, ceux qui possèdent de nombreux biens immobiliers mais les laissent inutilisés devront payer des impôts plus élevés. Les biens immobiliers achetés et vendus dans un court laps de temps seront soumis à des impôts élevés. Plus la période de transfert immobilier est longue, plus l'impôt sera faible.
Concernant la politique de crédit, Mme Mien a déclaré que si le marché montre des signes d’instabilité, les niveaux de crédit seront réduits.
Par exemple, normalement, l'investissement en capital est de 30 %, les 70 % restants seront empruntés à la banque par l'emprunteur. Mais si le marché fluctue de manière imprévisible, le niveau de crédit chutera à environ 40-50 %, le reste étant le capital que l'acheteur doit dépenser. Des taux d’intérêt encore plus élevés peuvent s’appliquer. Elle a toutefois souligné que cette mesure ne devrait s’appliquer qu’à ceux qui achètent une résidence secondaire ou plus. Pour ceux qui achètent leur première maison pour y vivre, il devrait y avoir des politiques plus préférentielles.
En outre, pour éviter la situation où l'on fait des offres élevées sans payer d'acompte, Mme Mien a déclaré qu'il devrait y avoir des mesures pour évaluer le niveau de réputation. Les enchérisseurs gagnants qui abandonnent leurs dépôts seront interdits de participation pendant une certaine période.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
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