Les investisseurs « transpirent » à cause des prix des terrains à Hanoi

De nombreux investisseurs immobiliers à Hanoi restent « assis sans bouger » face à l'augmentation chaotique et virtuelle des prix du secteur foncier.

Le marché se refroidit, mais les prix continuent d'augmenter

« Les prix de l'immobilier à Hanoï connaissent une forte hausse. Le prix des terrains autour du périphérique 4 a augmenté d'au moins 20 % par rapport à la période du Nouvel An lunaire. Aujourd'hui, si le propriétaire propose 10 dongs, je ne paie que 6 dongs, puis je négocie. Le prix actuel est très approximatif et ne reflète pas la valeur réelle du bien », a déclaré M. Ngo Xuan Chuc, directeur d'un centre de transactions immobilières à Hanoï, aux journalistes du journal Dau Tu.

Cette personne a déclaré que les prix des terrains sont poussés à la hausse de manière infondée, principalement par le bouche-à-oreille des vendeurs, mais que le volume des transactions n'est pas vraiment actif au deuxième trimestre 2024. Même le fait que les prix atteignent continuellement de nouveaux sommets rend de nombreux clients confus et hésitants à dépenser de l'argent.

« Bien que le volume réel des transactions soit modeste, les vendeurs augmentent constamment leurs prix pour sonder le marché. La fièvre du premier trimestre 2024 est désormais retombée, et l'enthousiasme des acheteurs a également diminué », a commenté M. Chuc.

La réglementation sur la liste annuelle des prix des terrains dans la loi foncière de 2024 est la raison la plus utilisée par les vendeurs pour augmenter les prix de l'immobilier.

De même, Mme Dinh Huong, une investisseuse ayant une grande expérience dans la manière de profiter des cycles du marché pour « surfer », a également exprimé des hésitations dans le contexte actuel du marché.

« Les prix de l'immobilier à Hanoï augmentent dans tous les segments. D'après mes observations, le nombre de transactions est actuellement équivalent à celui de la période suivant le Têt, mais les prix ne cessent d'augmenter. C'est pourquoi, comme beaucoup d'amis du secteur de l'investissement immobilier, nous ne nous précipitons pas pour investir », a déclaré Mme Huong.

Citant des faits, cet investisseur a déclaré que les prix des terrains dans le district de Ha Dong ont augmenté de 15 à 20 % par rapport au premier trimestre 2024. Cette augmentation s'est produite dans la plupart des zones, des endroits très fréquentés comme le quartier de Van Quan, aux endroits éloignés du centre comme le quartier de Yen Nghia.

« Dans le district de Ha Dong, un terrain de 50 mètres carrés traversé par une route principale, situé près du périphérique 4, était proposé à la vente à 3,5 milliards de VND avant le Têt, mais son prix a maintenant atteint 7 milliards de VND. Le doublement des prix de l'immobilier en seulement six mois n'est plus un phénomène inhabituel dans les zones autour du périphérique 4 », a déclaré Mme Huong.

Un membre d'une équipe de « chasseurs de terres », qui détient une série de lots de terrains d'une valeur allant jusqu'à 300 milliards de VND dans le district de Dong Anh, a révélé qu'avant le Nouvel An lunaire de l'année dernière, des équipes spéculatives avaient acheté une série de lots de terrains à Xuan Canh et Co Loa. Actuellement, les terrains bien situés dans ces zones atteignent 200 millions de VND/m2.

Selon cette personne, l'équipe ci-dessus commencera à acheter une série de lots de terrain à partir de 2023 à des prix environ 3 fois inférieurs au prix actuel. Beaucoup d'entre eux sont des biens immobiliers saisis par les banques, donc le prix est moins cher que le prix du marché.

Lorsqu’ils discutent de l’évolution actuelle des prix des terrains, les membres de ce groupe spéculatif admettent également que les prix augmentent de manière excessive. Le montant proposé par le vendeur représente les attentes futures, plutôt que de refléter la valeur réelle du produit dans le présent.

Les investisseurs doivent garder la tête froide

Les professionnels de l'immobilier s'accordent tous à dire que la réglementation sur la liste annuelle des prix des terrains dans la loi foncière de 2024 est la raison la plus utilisée par les vendeurs pour augmenter les prix de l'immobilier.

Auparavant, les prix d’indemnisation étaient basés sur des cadres de prix fonciers publiés par le gouvernement tous les cinq ans. C’est cet écart de temps qui crée un écart important entre le prix de compensation et le prix réel de la transaction. Mais dans la nouvelle loi, le prix des terrains sera fixé selon les principes du marché, donc lorsque les entreprises mettront en œuvre des projets, les coûts d'indemnisation pour le déblaiement du site augmenteront par rapport à avant. Pour garantir leurs objectifs de profit, les investisseurs sont obligés d’augmenter les prix des produits pour les utilisateurs finaux.

« Lorsque les prix des appartements, des maisons de ville et des villas augmentent, le secteur de l'immobilier résidentiel ne peut rester en marge. Bien que la liste annuelle des prix des terrains ne soit pas applicable avant 2026, les courtiers profitent de cette situation pour augmenter les prix de vente », a analysé Mme Huong.

Cet investisseur a ajouté que dans le contexte des trois lois relatives à l'immobilier, la loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2023 et la loi sur les affaires immobilières de 2023, qui ne sont entrées en vigueur que depuis le 1er août, les investisseurs n'ont pas beaucoup de raisons d'investir de l'argent dans de grosses transactions.

Partageant le même point de vue, M. Ngo Xuan Chuc a également déclaré que les investisseurs devraient rester calmes et éviter d'être influencés par la FOMO (peur de manquer quelque chose) sur le marché. Si possible, les acheteurs peuvent attendre la fin de l’année pour avoir une vision plus claire des impacts du nouveau trio de lois, puis prendre une décision finale.

Selon une enquête du site d'information Batdongsan.vn sur la situation du marché immobilier au deuxième trimestre 2024, le nombre de recherches de terrains à vendre à Hanoi (terrains, terrains résidentiels) au cours des 6 premiers mois de l'année a augmenté de 118% par rapport à la même période en 2023.

Malgré une reprise positive du sentiment des acheteurs, les experts de ce site Web ont déclaré que le marché ne devrait pas connaître de fluctuations majeures au cours du prochain trimestre. La raison vient du fait que les acheteurs veulent toujours voir davantage d’impacts des politiques de gestion et que les taux d’intérêt des dépôts sont à nouveau en hausse.

Ce sentiment se reflète clairement dans les résultats de l'enquête menée auprès de 325 courtiers sur la situation des transactions foncières au deuxième trimestre 2024. En conséquence, 35 % des courtiers ont déclaré que le volume des transactions s'était seulement arrêté à un niveau stable ; 29 % ont déclaré que le volume des transactions était en baisse.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com, a commenté que cette exploration durera jusqu'à la fin du quatrième trimestre 2024 et se terminera début 2025. Ce n'est que lorsque le marché entrera dans une phase stable que les types de biens immobiliers pourront se rétablir complètement. Cette phase devrait avoir lieu dès le premier trimestre 2026.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html