Les prix de l’immobilier baissent mais les ventes restent faibles ; Tiraillement acheteur-vendeur, dernière procédure de séparation du livre rouge

Pas de dette impayée du paquet de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND, baisse des prix des terrains, investisseurs attendant le « fond », bonnes nouvelles pour le segment des condotels... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Dernières nouvelles immobilières : Image d'un quartier de logements sociaux à Hanoi . (Source : VNA)

Personne n'a emprunté le crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND

Le 19 mai, le ministère de la Construction a organisé une conférence pour déployer le projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 ».

S'exprimant lors de cette conférence, M. Nguyen Xuan Bac, directeur adjoint du Département du crédit pour les secteurs économiques (Banque d'État), a déclaré que jusqu'à présent, le paquet de crédit de 120 000 milliards de VND pour les prêts aux investisseurs et aux acheteurs de logements sociaux, de logements pour travailleurs et de projets de rénovation et de reconstruction d'appartements en vertu de la résolution 33 du gouvernement du 11 mars 2023 n'a pas généré de dette en cours.

Avant cela, le système bancaire avait mis en place un certain nombre de programmes de prêts pour le logement social et le logement pour les personnes à faibles revenus. Par exemple, dans le cadre du programme de prêts au logement social en vertu du décret 100/2015, au 31 mars, la dette en cours du programme a atteint 10 935 milliards de VND. Y compris la dette en cours mise en œuvre conformément à la résolution n° 43/2022 de l'Assemblée nationale et à la résolution n° 11 du gouvernement du 30 janvier 2022 de 4 381 milliards de VND.

Concernant les difficultés et les obstacles dans la mise en œuvre du paquet de crédit de 120 000 milliards de VND, il a déclaré qu'actuellement, l'offre de logements sociaux et de logements pour travailleurs est encore limitée en raison des difficultés et des obstacles mentionnés dans le projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million d'appartements de logements sociaux, tels que ceux liés à la sélection des investisseurs pour les projets de logements sociaux. Ensuite, les fonds fonciers pour le logement social et les incitations pour les investisseurs qui construisent des logements sociaux ne sont pas vraiment attractifs ; déterminer le prix de vente des logements sociaux...

« Ces problèmes pourraient affecter l'offre de logements sociaux ainsi que l'avancement de la mise en œuvre des projets. À ce jour, la Banque d'État n'a pas reçu la liste des projets conformément aux directives du ministère de la Construction. Par conséquent, bien que le programme soit mis en œuvre depuis le 1er avril 2023, il n'y a pas encore de dette impayée au titre du programme de prêts de 120 000 milliards de VND », a déclaré M. Bac.

Par ailleurs, selon M. Bac, la réglementation sur les conditions d'acquisition des logements sociaux fait également l'objet de nombreuses plaintes telles que : Les conditions de résidence et les conditions de revenus non soumises à l'impôt sur le revenu des personnes physiques ne sont plus adaptées dans un contexte de hausse des prix des logements.

Pour que le programme de prêt de 120 000 milliards de VND puisse réellement prendre vie et contribuer à l'objectif de construire au moins 1 million de logements sociaux et de logements pour les travailleurs d'ici 2030, le représentant de la Banque d'État a proposé qu'il y ait une coordination entre les ministères, les succursales et les localités.

En particulier, les ministères et les branches examinent et modifient les documents juridiques pertinents pour éliminer les obstacles juridiques, les procédures et les formalités dans l'investissement et la construction de logements sociaux et de logements pour travailleurs, augmenter l'offre de ce segment immobilier sur le marché et répondre aux besoins réels de la population.

Les comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central accordent une attention particulière aux fonds fonciers destinés au développement du logement social et les organisent. Annonce précoce de la liste des projets afin que les bénéficiaires aient accès aux prêts auprès des banques commerciales.

Les prix de l'immobilier chutent, les acheteurs continuent de « disparaître »

Selon le rapport du ministère de la Construction, les prix des logements et de certains types de biens immobiliers ont beaucoup fluctué au premier trimestre. Alors que les prix des appartements à Hanoi, Ho Chi Minh-Ville et dans certaines autres localités ont tendance à fluctuer, certains en baisse et d'autres en hausse, le segment des terrains connaît une tendance à la baisse très nette.

Les prix des terrains ont considérablement diminué à Da Nang, Hai Phong et Khanh Hoa. Les prix des terrains dans les projets existants ont également diminué d'environ 4,5 à 8 % par rapport au trimestre précédent, diminuant considérablement à Dong Nai, Khanh Hoa, Da Nang et Ho Chi Minh-Ville.

Selon le ministère de la Construction, le segment des villas et des terrains à bâtir dans de nombreuses localités a tendance à baisser en prix et connaît peu de transactions. La raison est que les prix sont trop élevés, que la confiance des clients est encore faible et que les coûts d’intérêt sont élevés.

Le dernier rapport sur le marché immobilier à Ho Chi Minh-Ville et dans ses environs, publié par le groupe DKRA, montre qu'après un premier trimestre avec un taux d'absorption de seulement 63%, en avril, de nombreux investisseurs ont appliqué une politique de remise de paiement rapide. Il s'agit notamment d'un projet qui réduit le prix de vente des appartements jusqu'à 52 %.

Toutefois, le niveau des prix de vente primaires continue d'être ancré à un niveau élevé en raison de la pression exercée par les coûts des intrants, les taux d'intérêt, les problèmes juridiques, etc. La baisse du marché secondaire a ralenti, la liquidité se rétablissant légèrement en raison des informations sur les politiques visant à supprimer les obstacles à l'immobilier et à refroidir les taux d'intérêt.

Les prix des appartements primaires à Ho Chi Minh-Ville fluctuent entre 67,1 et 76,7 millions de VND/m2. À Binh Duong, le prix est d'environ 37 à 46,8 millions de VND/m2.

M. Hoang Hai, directeur du département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier (ministère de la Construction), a estimé que le marché immobilier ne s'est pas vraiment redressé. Certains investisseurs possèdent des maisons mais ne sont pas prêts à les mettre en vente car ils ont peur que le marché ne soit pas bon, ce qui affecterait les résultats des ventes.

Pendant ce temps, les acheteurs sont toujours dans une mentalité de « pêche au fond ». Selon les experts du groupe DKRA, les signaux positifs des banques montrant des signes de réduction des taux d'intérêt, ainsi que les politiques et le soutien au marché au cours des premiers mois de l'année, n'ont pas encore eu d'impact fort sur la liquidité ces derniers temps.

Actuellement, les acheteurs attendent que le marché atteigne son point le plus bas et manquent de confiance pour dépenser de l’argent. Sans compter que de nombreuses personnes perdent également confiance dans le marché, notamment dans la légalité des projets. De plus, de nombreux clients hésitent encore à décider d’emprunter de l’argent pour acheter un bien immobilier car les taux d’intérêt, bien que réduits, restent élevés.

Les relevés du marché montrent que les prix de vente secondaires ont diminué dans la plupart des segments tels que les terrains, les villas... En fait, de nombreux projets à Ho Chi Minh-Ville et dans la région Sud ont diminué de 40 à 45 % sur les marchés secondaires et primaires. Mais la liquidité reste encore très faible.

M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Real Estate Investment and Development JSC (EZ Property), a déclaré que la vague de réduction immédiate des prix se produirait fortement dans les segments spéculatifs qui ont été trop gonflés au cours de la période précédente. Certains segments ne diminueront pas, comme les maisons du centre-ville et les zones urbaines dotées d’avantages commerciaux et d’infrastructures stables, car la demande réelle de logements est encore très importante.

Selon M. Toan, les produits immobiliers de banlieue n’ont pas encore beaucoup diminué. Il existe des produits très chers qui ne répondent qu'aux besoins d'une partie des clients ayant des conditions économiques.

Quant à savoir s’il faut verser un acompte pour acheter une maison à ce moment-là, M. Toan a déclaré que de nombreux facteurs doivent être pris en compte et calculés.

Le marché a été ralenti au cours des premiers mois de l'année en raison de la forte pression des clients, mais la demande de transactions immobilières reste très forte. Le gouvernement et les collectivités locales souhaitent vivement orienter et envisager directement la résolution des difficultés et des obstacles liés aux projets immobiliers. Des politiques d'ouverture allégeront l'offre. Une fois l'offre complétée, les prix seront plus raisonnables.

Actuellement, les prix de l'immobilier sont encore élevés, comme les anciens appartements du centre-ville, qui coûtaient autrefois 30 millions de VND/m2, maintenant dans certaines zones, ils sont de 40 à 45 millions de VND/m2, ce qui est déraisonnable. « Lorsque la source des biens est diversifiée, il y aura une diversité dans les prix, les acheteurs auront des choix plus adaptés », a déclaré M. Toan.

Restaurer la confiance des investisseurs

Le décret n° 10/2023/ND-CP publié par le gouvernement est considéré comme une bonne nouvelle pour le marché immobilier des stations balnéaires. En conséquence, les appartements d'hôtel, les appartements de villégiature (condotel), les bureaux, les villas de villégiature et autres ouvrages servant à l'hébergement et au tourisme sur des terrains commerciaux et de services, s'ils sont qualifiés, se verront accorder des certificats de droits d'utilisation du sol, des droits de propriété de maison et d'autres actifs attachés au terrain (livres rouges).

Récemment, le 15 mai, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (MONRE) a envoyé une dépêche officielle aux comités populaires des provinces et des villes leur demandant d'examiner et de publier des documents sous leur autorité pour organiser la mise en œuvre du décret n° 10/2023. Le Ministère demande notamment aux localités de promouvoir la délivrance de « livres rouges » pour les condotels, les villas touristiques, les officetels, les services commerciaux...

M. Do Tuan Anh, directeur général de KDI Holdings, investisseur du projet Vega City Nha Trang (Khanh Hoa) a déclaré que le décret n° 10/2023 du gouvernement est une étape importante dans la création d'un cadre juridique clair et transparent pour les types de biens immobiliers de villégiature, en particulier les condotels. Car il s'agit d'un type avec beaucoup de potentiel de développement mais qui a rencontré auparavant de nombreuses difficultés en raison du manque de documents juridiques spécifiques.

Économiste, professeur associé, PhD. Dinh Trong Thinh a également déclaré que la publication de livres rouges pour ce type d'investissement est une information très positive, qui contribuera à renforcer la confiance des investisseurs, en particulier lorsque le marché immobilier est presque gelé récemment.

Selon M. Thinh, la récente dépêche du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a rappelé et « exhorté » les localités à émettre des livres rouges. Toutefois, pour la mettre en œuvre prochainement, M. Thinh a déclaré que les autorités doivent disposer d'une circulaire avec des instructions spécifiques sur les procédures, les sujets...

Mme Uyen Nguyen, responsable du conseil chez Savills Hotels Asie-Pacifique, a déclaré qu'il s'agissait d'un signal positif pour répondre à l'énorme demande pratique, contribuant à résoudre les différends entre investisseurs et clients ces derniers temps.

Toutefois, selon Mme Uyen, il y aura un certain délai entre la promulgation du décret et sa mise en œuvre.

La division du terrain avec un livre rouge (division des parcelles) est une activité d'un organisme d'État compétent qui permet la division d'une parcelle de terrain avec un livre rouge en plusieurs morceaux différents mais qui respecte toujours la réglementation sur la superficie minimale. (Photo : Ha Phong)

Procédures de séparation des livres rouges en 2023

Actuellement, de nombreuses personnes ont besoin de séparer les livres rouges à diverses fins, telles que l’achat, la vente ou la cession de droits d’utilisation des terres. Cependant, de nombreuses personnes ne comprennent pas pleinement cette procédure, ce qui entraîne des problèmes juridiques et une perte de temps.

La division du terrain avec un livre rouge (division des parcelles) est une activité d'un organisme d'État compétent qui permet la division d'une parcelle de terrain avec un livre rouge en plusieurs morceaux différents mais qui respecte toujours la réglementation sur la superficie minimale.

La séparation du livre rouge peut avoir plusieurs objectifs tels que : Transférer une partie du droit d'usage du terrain et des biens attachés au terrain ; Hériter d’une partie des droits d’usage du sol et des biens attachés au sol ; Céder une partie des droits d’utilisation du sol et des biens attachés au terrain ; Hypothèque sur une partie des droits d'usage du sol et des biens attachés au sol ; Apport partiel en capital par les droits d'usage du sol et les biens attachés au sol.

Les conditions pour séparer le livre rouge comprennent : Doit avoir un certificat de droits d'utilisation du sol ; Doit respecter les exigences minimales de superficie et de superficie pour le lotissement; Doit avoir une résidence permanente dans la localité, aucun conflit foncier ; Le terrain est utilisé; Garanti de ne pas être saisi pour exécution.

Pour garantir toutes les conditions nécessaires à la séparation du livre rouge, les personnes qui souhaitent séparer le livre rouge doivent s'assurer de tous les documents et dossiers, notamment : Demande de séparation des terres ; Documents de transfert des droits d'utilisation du sol ; Certificat du Comité populaire attestant que le terrain n'est pas contesté et est conforme à l'urbanisme local.

Après avoir rempli toutes les formalités administratives, le Bureau de gestion foncière sera chargé de : Mesurer le terrain pour diviser la parcelle ; Préparer les documents à soumettre aux autorités compétentes pour l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres, de droits de propriété immobilière et d'autres biens attachés aux terres aux utilisateurs des terres pour les parcelles de terrain nouvellement séparées ou fusionnées ; Ajuster et mettre à jour les modifications apportées aux registres fonciers et à la base de données foncières ; Accorder le certificat de droits d'utilisation du sol, de droits de propriété du logement et d'autres biens attachés au terrain au bénéficiaire ou l'envoyer au Comité populaire pour octroi en cas de soumission de la demande au niveau de la commune.

Le délai de traitement des procédures de séparation du livre rouge ne dépasse pas 15 jours à compter de la date de réception des documents valides, à l'exclusion des jours fériés et des jours de congé prévus par la loi ; Sans compter le temps de réception des documents à la commune et le temps d'exécution des obligations financières des usagers du sol ; Sans compter le temps d'examen et de traitement des cas d'utilisation des terres en violation de la loi et le temps de demande d'évaluation.

Pour les zones à conditions difficiles, le délai de mise en œuvre de chaque type de procédure prévue au présent article est augmenté de 10 jours, à l'exception des procédures de médiation des litiges fonciers.

Frais d'arpentage de division foncière : fluctuent entre 1,8 et 2,5 millions de VND.

Frais de délivrance du certificat : moins de 100 000 VND/certificat.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dat-giam-gia-van-e-am-giang-co-ke-ban-nguoi-mua-thu-tuc-tach-so-do-moi-nhat-227810.html