Les propriétés locatives sont au ralenti, c'est le moment « en or » pour déposer de l'argent, faut-il acheter un appartement pour « surfer » ?

C'est le bon moment pour investir, les maisons en location sont invendues, le nombre d'ouvertures à la vente est le plus bas des 10 dernières années, le coût de réalisation d'un livre rouge va changer lorsque la loi foncière (modifiée) entrera en vigueur... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Une fois que le « bas » du marché immobilier est déterminé, c’est l’occasion pour les investisseurs d’investir de l’argent. (Source : Journal XD)

Le moment « idéal » pour investir ?

Selon VietNamNet , M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, a estimé que pour les investisseurs individuels, à l'heure actuelle, alors que les taux d'intérêt ont fortement baissé, les prix de l'or sont encore élevés ; Alors que le marché immobilier a montré des signes de reprise… c’est maintenant le moment idéal pour les investisseurs de faire des recherches et de « placer de l’argent » sur des marchés plus éloignés de Hanoi ou dans les grandes villes.

M. Chung a déclaré : « D'ici 2025, lorsque les trois lois sur l'immobilier, le logement et le foncier entreront en vigueur, le marché immobilier s'ouvrira une nouvelle page et les prix des biens immobiliers existants augmenteront. En investissant dès maintenant, les investisseurs ont le droit de choisir des produits à des prix et à une conformité juridique adéquats. »

Dans le même temps, M. Nguyen Anh Que, président du groupe G6, a déclaré que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières marquaient la fin du cycle précédent et le début d'un nouveau cycle.

Ce moment peut être appelé le « fond » et entre progressivement dans une nouvelle période. Une fois que le « bas » du marché immobilier a été déterminé, les investisseurs disposant d’argent devraient acheter.

Cependant, selon M. Que, le marché sera divisé en 3 types d’investisseurs.

Pour les investisseurs disposant de 100 % d'argent, c'est le moment d'investir dans l'immobilier. En revanche, pour ceux qui « attrapent les voleurs à mains nues » ou qui utilisent trop l'effet de levier, ce n'est pas le bon moment, car les liquidités sont encore faibles, du moins pour l'année à venir.

Quant aux investisseurs immobiliers professionnels, utilisant un effet de levier modéré, environ 30 à 50 %, et ayant toujours un plan de vente dans une courte période de 3 à 6 mois, tout en assurant une plus-value d'environ 10 à 30 %, ils sont entrés sur le marché depuis le début de 2023. Par conséquent, il est difficile de dire si c'est le bon moment pour investir ou non, mais cela dépend aussi des problèmes financiers, de l'expérience de chaque investisseur et de chaque segment", a analysé M. Que.

Le directeur général de SGO Homes, Le Dinh Chung, a déclaré que cette année, les segments des immeubles de grande hauteur et de faible hauteur dans les grandes villes sont toujours très attractifs pour les investisseurs. Cependant, pour des appartements comme ceux de Hanoï, les prix ont augmenté de 15 à 20 %. Bien qu'il existe encore des possibilités d'investissement, la valeur de l'investissement est importante. Le niveau minimum est de 3 milliards de VND pour les appartements ou les immeubles de faible hauteur, le minimum est de 6 milliards de VND ou plus, ce ne sera donc pas un segment commun à tous les sujets.

En 2024, le segment foncier, où les prix sont les plus bas, connaîtra une nouvelle croissance, attirant davantage d'investisseurs grâce à sa valeur attractive, à son statut juridique garanti et à son choix optimal à l'heure actuelle. Le marché foncier bénéficiera donc de nombreux atouts, avec des signes de croissance plus clairs.

Actuellement, le segment avec la plus forte baisse de prix, acheter un terrain à ce stade sera l'un des avantages. « Lorsque le marché se redressera, avec l'entrée en vigueur de nouvelles réglementations et lois à partir du début de 2025, les nouveaux projets auront des prix élevés », a estimé M. Chung.

Dans le même temps, le président du groupe G6 a analysé qu'à l'heure actuelle, il n'est pas conseillé d'investir dans l'immobilier de villégiature, car il faudra beaucoup de temps pour réaliser un profit. Ou avec des appartements, à l'heure actuelle, acheter pour louer est trop cher, la période de récupération du capital est d'environ 25 ans. Acheter un appartement pour le « flipper » n’est pas approprié pour le moment.

« La situation est similaire pour les shophouses et les podiums : la location pour récupérer le capital prend également beaucoup de temps. Quant à l'immobilier industriel, investir puis louer ou revendre offre encore des opportunités, mais elles ne sont plus aussi « fertiles » que sur la période 2018-2023, car les prix sont déjà élevés », a déclaré M. Que.

Fort de son expérience dans le métier, ce leader estime que dans chaque cycle immobilier, il existe deux segments « rois ». C'est un terrain et un centre commercial, une maison de ville.

« Les terrains ont une faible valeur, des perspectives de plus-value élevées et une liquidité élevée. Les centres commerciaux ou les maisons de ville constituent le segment d'investissement locatif, le segment roi en fin de cycle », a estimé M. Que.

Toutefois, lors de l'investissement au cours de cette période, le dirigeant du groupe G6 a noté que les investisseurs doivent prêter attention aux questions de planification.

« Il est conseillé d'acheter un bien immobilier dans des zones où la planification est stable ou anticipée uniquement si l'on dispose des informations nécessaires. Le choix de l'emplacement du produit d'investissement doit privilégier un environnement résidentiel ou touristique. Sans ces facteurs, il s'agit simplement de spéculation, d'investissements spéculatifs. Le risque pour les investisseurs en quête de liquidités est très élevé », a souligné M. Que.

M. Chung a noté que lors de l'investissement à ce stade, les investisseurs doivent faire attention à choisir des produits avec des documents juridiques complets, en choisissant des marchés autour de Hanoi mais étroitement liés aux parcs industriels, aux zones résidentielles et aux produits qui visent des valeurs de vie pour les résidents, avec des commodités complètes telles que des écoles, des parcs, des hôpitaux, des liaisons de transport pratiques, etc.

Le volume d'ouverture le plus faible des 10 dernières années

En termes d'offre et de demande totales de nouveaux logements en 2023, les chiffres de CBRE montrent des signaux peu positifs, surtout en début d'année. Cependant, Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville ont toutes deux enregistré le plus faible volume de nouvelles ventes au cours des dix dernières années.

Le récent rapport de marché de l'unité montre que le marché immobilier de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville a tous deux enregistré l'offre totale de nouveaux lancements la plus faible en 2023 au cours des dix dernières années.

Plus précisément, à Hanoï, un total de près de 10 300 nouveaux appartements et 2 600 maisons basses ont été lancés cette année, en baisse respectivement de 32 % et 84 % par rapport à 2022. Parallèlement, Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré une offre plus modeste avec plus de 8 700 appartements et seulement près de 30 nouvelles maisons basses, en baisse respectivement de 54 % et 98 % par rapport à 2022.

En ce qui concerne les taux d'absorption, les marchés de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville ont enregistré plus de 22 000 maisons vendues (y compris des immeubles de grande hauteur et de faible hauteur) en 2023, soit environ la moitié du nombre vendu en 2022.

De même, un récent rapport de marché de Savills a montré que les transactions de villas et de maisons de ville à Hanoi en 2023 n'ont enregistré que 359 unités vendues - le nombre le plus bas depuis 2014. En outre, le nombre total de transactions a diminué de 76 % d'une année sur l'autre et le taux d'absorption a également diminué de 31 % d'une année sur l'autre. Au cours du seul quatrième trimestre 2023, seulement 64 unités ont été échangées, soit une baisse de 67 % sur un an.

Il est à noter que, malgré des ventes faibles, les prix des maisons de ville neuves à Hanoi continuent d’augmenter. Parmi celles-ci, la plus forte augmentation a été enregistrée dans les villas principales avec une augmentation trimestrielle de 55% à 160 millions de VND/m2. En outre, les prix des maisons de ville et des maisons de commerce ont également augmenté de 3 % en glissement trimestriel, atteignant respectivement 194 millions de VND/m2 et 328 millions de VND/m2.

Auparavant, le ministère de la Construction avait également déclaré que le prix de vente des villas et des maisons de ville à Hanoi restait élevé malgré le faible volume de transactions. Ce segment a enregistré des prix de vente de plus de 100 millions de VND/m2, certains projets atteignant même plus de 300 millions de VND/m2, principalement concentrés dans la zone ouest de Hanoi. Ou à Ho Chi Minh-Ville, le prix de vente des villas et des maisons de ville dans certaines zones varie de 140 à 400 millions de VND/m2.

Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de recherche et de conseil de Savills Hanoi, a déclaré qu'en 2023, le nombre de transactions de villas et de maisons de ville à Hanoi était le plus bas depuis près de 10 ans. La raison est que l’offre sur le marché est faible, ce qui entraîne un faible nombre de transactions.

Selon Mme Hang, l'offre primaire a atteint plus de 700 unités provenant de 16 projets, en baisse de 23 % sur un an, dont les maisons de ville représentaient la principale part de marché à 44 %. Si l'on ne compte que les nouveaux projets, l'ensemble de l'année 2023 n'a enregistré que plus de 270 unités, en baisse de 82% sur un an et au niveau le plus bas depuis 10 ans. En particulier, le nombre de nouveaux projets à partir du périphérique 3.5 est également de plus en plus faible.

De plus, le coût élevé des stocks fait également que la plupart des investisseurs ne modifient pas les prix, et continuent même d’augmenter le prix de vente des nouveaux paniers.

Selon Mme Hang, les prix de vente élevés ont créé un obstacle majeur pour les acheteurs de maisons de faible hauteur. De nombreux investisseurs hésitent à proposer des prix inférieurs aux attentes, ce qui oblige les acheteurs à payer un prix d’ouverture plutôt élevé.

La maison à louer n'est pas disponible

De nombreux propriétaires et bailleurs admettent qu'il est très difficile de trouver des locataires près de Tet.

Concernant ce phénomène, certains agents immobiliers ont déclaré que la principale raison était la faible demande d'espaces commerciaux lorsque les affaires sont difficiles. Pendant ce temps, une grande quantité de biens immobiliers qui ne peuvent être vendus au prix prévu sont transférés vers la location, à la fois pour que les propriétaires puissent gagner des liquidités supplémentaires et pour tenir jusqu'à la fin de l'année afin de continuer à trouver des acheteurs après le Têt.

Un récent rapport sur le marché immobilier d'une unité montre que le nombre d'annonces de location immobilière sur l'ensemble du site a augmenté de 21 % par rapport au mois dernier et de 2 % par rapport à la même période l'année dernière. Le produit avec le plus d'annonces de location le mois dernier était les pensions de famille avec une augmentation de 58% par rapport au mois précédent.

Contrairement à la demande locative, la demande locative immobilière ne s'est pas améliorée, continuant de baisser de 6% par rapport au mois précédent et de 14% par rapport à la même période en 2022. La tendance à la baisse de la demande locative est forte dans tous les types d'appartements, maisons privées, maisons de ville et commerces avec une baisse de 5 à 14% par rapport au mois précédent.

Notamment, à Hanoi, la demande de location immobilière a augmenté, le nombre d'annonces dans ce segment ayant augmenté de 7 %. Mais la demande de location a encore chuté de 2 %. La tendance de recherche de location a fortement diminué dans presque tous les types, la location de maisons de ville à Hanoi a diminué de 18 %, la location d'appartements à Hanoi a diminué de 8 %, la pension de famille a diminué de 15 % et la location de bureaux a diminué de 11 %.

Selon de nombreux experts de l'immobilier, le marché locatif immobilier devrait faire face à de nombreuses difficultés cette année, car l'économie est confrontée à des défis et l'immobilier a encore besoin de beaucoup de temps pour se redresser. Toutefois, la difficulté diminuera progressivement au fil des mois, et la croissance reviendra dans des types qui répondent aux besoins locatifs de la majorité comme les appartements et les maisons de ville.

M. Dinh Minh Tuan, directeur de Batdongsan.com.vn, a déclaré que les appartements à louer et les pensions continueront de fonctionner de manière stable car la demande pour ces deux types est toujours très importante.

Pour les appartements, les projets situés à proximité du centre, avec des prix de location de 7 à 15 millions de VND/mois, auront toujours des locataires stables. En ce qui concerne le type de pensions et de chambres dans la zone centrale, la demande de location est toujours très élevée tant pour les employés de bureau, les jeunes travailleurs que pour les étudiants.

Dans les zones suburbaines, les chambres en location à proximité des parcs industriels seront toujours bien louées grâce au retour des travailleurs après les vacances du Têt. Et les internats à proximité de l’université resteront toujours une destination privilégiée des étudiants.

Mme Trinh Thi Kim Lien, directrice des ventes de Dat Xanh Services, a déclaré qu'en 2023, il y aura un changement dans le comportement des consommateurs, passant de l'achat à la location de maisons dans le contexte d'une économie non reprise, d'une offre de logements rare et de prix élevés. Ce changement a accru la demande de logements locatifs.

Il existe néanmoins encore une différenciation entre les types de logements locatifs. Les logements bas de gamme et les logements ouvriers sont assez vacants et difficiles à louer, tandis que les appartements locatifs de gamme moyenne et supérieure maintiennent un bon taux d'absorption. « Plus la maison est proche du centre, plus elle reçoit une attention particulière et plus le prix de location est élevé », a déclaré Mme Lien.

Le coût de la création d’un livre rouge changera-t-il lorsque la loi foncière de 2024 entrera en vigueur ?

La loi foncière de 2024 vient d'être adoptée avec une série de nouvelles réglementations sur les tableaux des prix des terrains et les méthodes de calcul des prix des terrains... En conséquence, les coûts liés à la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres (également appelés livres rouges) connaîtront de nombreux changements.

Conformément à l'article 257, clause 1, de la loi foncière de 2024, la liste actuelle des prix des terrains est appliquée pour la période 2020-2024 et continuera d'être appliquée jusqu'au 31 décembre 2025.

À partir du 1er janvier 2026, les provinces et les villes gérées par le gouvernement central publieront et appliqueront la nouvelle liste des prix des terrains.

Après cela, la liste des prix des terrains sera ajustée, révisée et complétée chaque année (mise à jour des prix des terrains pour correspondre au marché des zones et des types de terrains avec des fluctuations) au lieu de tous les 5 ans comme c'est le cas actuellement pour correspondre aux principes du marché. La nouvelle liste de prix des terrains est établie en fonction de la superficie et de l'emplacement, sur la base du principe que l'évaluation des terrains doit garantir les principes du marché.

En outre, l'article 257, clause 2, de la loi foncière de 2024 stipule clairement qu'une liste de prix des terrains sera élaborée pour chaque parcelle de terrain en fonction de la zone de valeur et de la parcelle de terrain standard pour les zones avec des cartes cadastrales et une base de données des prix des terrains.

Entre-temps, conformément à la réglementation en vigueur, les listes de prix des terrains sont publiées tous les 5 ans, sur la base des principes, des méthodes d'évaluation des terrains et du cadre des prix des terrains. Ajustez la liste des prix des terrains uniquement lorsque le gouvernement ajuste le cadre des prix des terrains/les prix courants des terrains sur le marché fluctuent.

Toutefois, la loi foncière révisée a supprimé le cadre du prix des terrains. La nouvelle liste de prix des terrains est construite sur la base de principes et de méthodes d'évaluation foncière, et non sur la base des prix fonciers minimum et maximum de chaque type de terrain dans le cadre actuel des prix fonciers, ce qui signifie que la nouvelle liste de prix des terrains sera plus proche des prix fonciers du marché, elle peut donc augmenter fortement par rapport à la liste de prix des terrains actuelle.

Les prix des terrains sont déterminés en fonction des facteurs suivants : l’usage du terrain ; Terme d'utilisation du sol. Pour les terres agricoles qui ont été attribuées par l'État aux ménages et aux particuliers conformément au quota d'attribution des terres agricoles, les terres agricoles dans le cadre du quota pour recevoir des droits de transfert, la durée d'utilisation des terres n'est pas basée sur ;

Les informations d'entrée pour déterminer les prix des terrains selon les méthodes d'évaluation foncière comprennent : les prix des terrains enregistrés dans la base de données foncière nationale, la base de données nationale des prix ; Le prix du terrain est indiqué dans le contrat de transfert des droits d’utilisation du sol ; Prix ​​d'enchères des droits d'utilisation du sol après exécution des obligations financières ;

Prix ​​des terrains collectés par enquête et sondage dans les cas où il n'existe aucune information sur les prix des terrains spécifiée aux points a et b de la présente clause ; Informations sur les revenus, les dépenses et les revenus provenant de l'utilisation du sol.

D’autres facteurs influencent également les prix des terrains : Dispositions légales pertinentes au moment de l’évaluation.

Entre-temps, les frais à payer lors de l'inscription au premier « livre rouge » comprennent les frais calculés en fonction du prix du terrain figurant sur la liste des prix des terrains, tels que les frais d'utilisation du terrain ; le loyer foncier (le cas échéant) ; Des frais d'enregistrement devraient être appliqués lors de l'application de la nouvelle liste de prix des terrains à compter du 1er janvier 2026, ces coûts peuvent augmenter en conséquence.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-cho-thue-e-am-thoi-diem-vang-chot-xuong-tien-co-nen-mua-chung-cu-de-luot-258852.html