« Un lourd fardeau » pour la dette obligataire immobilière

La pression de remboursement de la dette des entreprises immobilières émettant des obligations est encore assez forte, et de nombreuses entreprises risquent même de faire faillite.

Les informations récemment annoncées par la Bourse de Hanoi (HNX) montrent que Nam Land Company Limited met en circulation le lot d'obligations NALCH2124001, d'une valeur d'émission totale de 900 milliards de VND, d'une durée de 3 ans, d'un taux d'intérêt de 10,3%/an, qui devrait arriver à échéance le 13 juillet 2024.

En 2023, Nam Land a 4 paiements d'intérêts obligataires. Phase 1 (13 janvier), la société a dû payer 25 milliards de VND, mais n'a pas pu organiser de financement. D’ici le 28 février 2023, la Société sera en mesure d’organiser ses flux de trésorerie et de payer les intérêts.

Entre-temps, lors de la deuxième tranche (12 avril 2023), la société a dû payer 26 milliards de VND d'intérêts, mais n'a pu en régler que 50 %, les 50 % restants ont été « retardés ». Au cours des 3ème et 4ème versements, Nam Land a dû payer plus de 54 milliards de VND d'intérêts, mais n'avait pas encore organisé les finances.

Expliquant l'incapacité de payer les intérêts des obligations à temps, le représentant de Nam Land a déclaré qu'une série de problèmes juridiques a fait que le projet Shizen Home s'est vu refuser en permanence l'ouverture à la vente de futurs logements, entraînant une perte de revenus pour payer le principal et les intérêts des obligations comme promis aux détenteurs d'obligations. En outre, les pertes commerciales consécutives au cours des deux dernières années ont également affecté de manière significative les flux de trésorerie de la Société.

Non seulement Nam Land, mais de nombreuses autres grandes entreprises immobilières sont également confrontées à la pression de rembourser leurs obligations. Le rapport sur le marché des obligations d'entreprise de Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) montre qu'à la fin du mois d'avril 2024, le taux d'obligations en souffrance sur l'ensemble du marché était de 15 %, inchangé par rapport à mars 2024.

Il est à noter que plus de la moitié des obligations dont le principal ou les intérêts sont en retard de paiement proviennent du secteur immobilier résidentiel, le taux de retard de paiement du principal et des intérêts dans ce secteur étant de 30 %.

Khai Hoan Land Group vient d'approuver la prolongation de la durée du code obligataire KHGH2123001 jusqu'au 5 avril 2025, ajustant le taux d'intérêt à 12%/an. Ainsi, après avoir prolongé la durée d'un an en 2023, Khai Hoan Land continue de prolonger la durée de l'obligation d'un an supplémentaire.

Ou dans le cas de Unity Real Estate Investment Company Limited, au 31 décembre 2023, les capitaux propres de la société ont atteint 2 916,1 milliards de VND, soit une légère baisse par rapport aux 3 089,6 milliards de VND en 2022. Le ratio dette/capitaux propres a légèrement diminué, passant de 1,4 fois en 2022 à 1,37 fois en 2023, ce qui correspond à un passif atteignant plus de 3 995 milliards de VND.

Le ratio dette obligataire/fonds propres est passé de 0,32 fois en 2022 à 0,38 fois en 2023, soit 1 108,1 milliards de VND de dette obligataire. Unity Company a prolongé sa séquence de pertes en enregistrant en 2023 un bénéfice négatif après impôts de 173,5 milliards de VND (en 2022, la perte après impôts était de 124,2 milliards de VND).

En mai 2024, selon les données de VIS Rating, 28 codes d'obligations de 24 organismes émetteurs d'une valeur de 15 000 milliards de VND arriveront à échéance. VIS Rating estime qu'environ 4 700 milliards de VND, soit 30 %, risquent de subir un retard de paiement de la dette arrivant à échéance en mai 2024.

Sur les 4 700 milliards de VND d'obligations à haut risque, environ 4 000 milliards de VND émis par trois sociétés ont retardé les paiements d'intérêts en 2023. VIS Rating a estimé que ces émetteurs sont très susceptibles de retarder les paiements du principal dus en raison de la faiblesse des flux de trésorerie et de l'épuisement des ressources de trésorerie. Les 700 milliards de VND restants d'obligations sont à haut risque, en retard de paiement, provenant principalement d'émetteurs du secteur immobilier résidentiel.

Commentant la capacité de remboursement de la dette des entreprises immobilières alors que le montant des obligations immobilières arrivant à échéance cette année est au plus haut niveau des 5 dernières années, M. Duong Duc Hieu, directeur de l'analyse et de la notation de crédit, segment des entreprises non financières de VIS Rating, a déclaré que la capacité de remboursement de la dette des entreprises immobilières est encore faible.

Il convient de noter que le niveau de différenciation dans la capacité de remboursement de la dette continuera de s’élargir. Pour les entreprises dont les projets se concentrent sur le segment qui répond aux besoins réels des grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, les activités de vente sont encore assez bonnes et se redresseront en 2024. Ces entreprises disposeront de ressources nettement meilleures et d'une capacité de remboursement de la dette plus élevée.

Au contraire, certaines entreprises restent dans une situation difficile parce qu’elles se concentraient auparavant sur des projets hautement spéculatifs. En 2024, la demande pour ce segment restera faible, donc la capacité de remboursement de la dette de ce groupe sera faible.

« Les entreprises immobilières disposent de trois principaux canaux de mobilisation de capitaux : les prêts bancaires, les émissions d’obligations et les émissions d’actions. En 2024, VIS Rating estime que la capacité d’accès à de nouveaux capitaux pour l’ensemble du groupe immobilier sera améliorée. Chaque entreprise privilégiera différentes méthodes de mobilisation de capitaux, mais la forme la plus économique pour les entreprises est l’émission d’actions, et ce canal connaîtra la plus forte croissance cette année », a déclaré M. Hieu.

Source : https://baodautu.vn/nang-ganh-voi-khoan-no-trai-phieu-bat-dong-san-d215926.html