Éliminer les obstacles et les problèmes
Le 21 juin, selon le programme de travail de la 5ème session, l'Assemblée nationale a passé toute la journée à discuter du projet de loi foncière (amendée).
Lors d'une conversation avec Nguoi Dua Tin en marge de l'Assemblée nationale, le délégué de l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong - chef de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Dong Nai a donné son avis sur certains contenus relatifs à l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique.
Français En ce qui concerne la réglementation sur l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique par le biais d'accords pour recevoir des droits d'utilisation des terres ou avoir des droits d'utilisation des terres, M. Cuong a déclaré qu'actuellement, pour mettre en œuvre l'attribution des terres et la location des terres pour les projets utilisant des terres, selon le contenu du projet, la priorité est donnée dans l'ordre suivant : Location des terres par le biais d'enchères des droits d'utilisation des terres, appel d'offres pour sélectionner les investisseurs pour les projets utilisant des terres ; et l’utilisation des terres par la négociation est l’option finale.
Délégué de l'Assemblée nationale Quan Minh Cuong - Chef de la délégation de l'Assemblée nationale de la province de Dong Nai.
En fait, l'accord sur les droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique a permis de mettre en œuvre rapidement le projet, de promouvoir l'efficacité de l'utilisation des terres et d'éviter les plaintes liées au défrichement des sites, à l'indemnisation, au soutien, à la réinstallation, sur la base d'un accord volontaire, de sorte qu'il bénéficie du consensus de la population... Dans le même temps, l'État dispose également de recettes budgétaires grâce à la perception de frais pour la conversion de l'utilisation des terres.
Toutefois, conformément aux dispositions du point b, clause 1, article 27, « En cas d'utilisation d'un terrain pour la mise en œuvre d'un projet de logement commercial, il est permis de convenir de recevoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et un terrain autre qu'un terrain résidentiel ».
Ainsi, dans le cas où la limite du projet ne comporte pas « au moins 1 m2 » de terrain résidentiel, aucun accord n’est alors autorisé et cela entraînera de nombreuses conséquences différentes.
« Par conséquent, je pense qu'il devrait y avoir une réglementation distincte pour les cas où le terrain n'est pas un terrain résidentiel, tant qu'il convient à tous les types de planification, qu'il répond aux conditions de changement d'utilisation du sol et à d'autres conditions de mise en œuvre du projet, alors la réglementation permet la mise en œuvre de l'accord. « Cela permettra d’éliminer les obstacles et les lacunes », a déclaré M. Cuong.
En outre, M. Cuong a également proposé d’étudier et de permettre la mise en œuvre d’accords sur des terres agricoles pour réaliser des projets de logements commerciaux.
Limiter les réclamations concernant la valeur de l'indemnisation - support
Parallèlement, il est proposé d’étudier l’application d’une méthode « neutre » de défrichage des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique.
Selon M. Cuong, un accord volontaire sur les droits d'utilisation des terres entre les entreprises et les utilisateurs des terres contribuera à accélérer la mise en œuvre des projets, à promouvoir l'efficacité de l'utilisation des terres et à éviter les plaintes, ce qui présente des avantages évidents.
Cependant, en réalité, très peu d’entreprises peuvent négocier 100 % de la superficie du terrain, car il y a souvent des cas où une minorité d’utilisateurs du terrain ne coopère pas avec l’investisseur du projet, en particulier dans les cas où les utilisateurs du terrain savent que l’emplacement du terrain ne peut être séparé de la limite du projet, et exigeront des prix déraisonnablement élevés, voire plusieurs fois supérieurs au prix du marché.
À ce moment-là, les investisseurs doivent accepter des prix déraisonnablement élevés pour pouvoir mener à bien le projet, ce qui entraîne une augmentation des prix des terrains, ce qui entraîne des difficultés en matière d’indemnisation, d’aide à la réinstallation ou d’accords sur les droits d’utilisation des terres pour d’autres projets dans la région.
Si l’investisseur n’accepte pas un prix trop élevé, cela entraînera une congestion dans le développement du projet, gaspillant les ressources foncières de la majeure partie de la zone sur laquelle les droits d’utilisation des terres ont été convenus.
C'est pourquoi la plupart des investisseurs souhaitent que l'État récupère des terres pour mettre en œuvre des projets, mais la récupération des terres donne souvent lieu à des poursuites judiciaires, notamment concernant la valeur de l'indemnisation.
« C'est pourquoi je pense qu'il est nécessaire d'étudier et de mettre en œuvre une méthode « neutre » qui favorise les avantages et réduit les inconvénients des deux méthodes ci-dessus, en encourageant les accords sur les droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique.
« Dans le cas où l'investisseur s'est mis d'accord sur 80% de la superficie et a des difficultés à négocier parce que la minorité restante d'utilisateurs des terres exige des prix déraisonnables, l'État soutiendra la récupération des terres pour les 20% restants de la superficie », a analysé M. Cuong.
L’acquisition de terrains suscite souvent des plaintes, notamment concernant la valeur des indemnisations.
Le chef de la délégation de Dong Nai a déclaré que le projet stipule également la méthode de détermination des prix des terrains selon les principes du marché et le calcul des prix spécifiques des terrains dans les cas où l'État récupère des terres, de sorte qu'il est possible de se référer aux prix unitaires convenus par les investisseurs pour d'autres zones à appliquer aux cas de récupération de terres. De là, il limite également les plaintes concernant les indemnisations et les valeurs de soutien, garantissant ainsi les droits des personnes dont les terres sont récupérées.
Ainsi, cela résoudra les problèmes des projets de développement socio-économique mis en œuvre à travers des accords sur les droits d’utilisation des terres, dans lesquels une minorité d’utilisateurs des terres exige une valeur d’accord trop élevée, provoquant une congestion dans le développement du projet.
Concernant les méthodes d'évaluation foncière, M. Cuong a déclaré que le projet ne prévoit que quatre méthodes d'évaluation foncière et élimine la méthode du surplus. Mais dans la pratique, la méthode du surplus est largement utilisée pour déterminer les prix des terrains pour les grandes parcelles de terrain, les projets d'investissement dans la construction à usage mixte, entrelacés avec des objectifs différents tels que le logement, le commerce, les services, les bureaux, les hôtels, etc.
« La question est donc de savoir si les autres méthodes d'évaluation foncière peuvent jouer le rôle de méthode du surplus ? », s'est-il demandé.
Il a déclaré que selon le type de bien immobilier, différentes méthodes d'évaluation seront appliquées. Par exemple, pour les grandes parcelles de terrain ayant de nombreuses utilisations différentes, l’application de la méthode de comparaison est très difficile et irréalisable, car il n’existe aucune information sur des actifs comparables ayant une échelle, une utilisation du sol et des critères de planification similaires.
Pour la méthode des revenus, elle s'applique aux projets qui ont été mis en service, exploités et qui ont généré un flux de trésorerie annuel. Lors de l'application de la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain, le problème est la qualité des données sur les prix du terrain collectées chaque année (pour établir la liste de prix annuelle) et la nécessité de quantifier les facteurs importants en termes de planification et de structure d'utilisation du sol du terrain à évaluer.
« Au lieu d'abandonner la méthode du surplus en raison de facteurs hypothétiques, il est nécessaire d'élaborer une norme et une réglementation plus spécifiques sur les paramètres appliqués dans le calcul pour synchroniser et unifier la mise en œuvre de la détermination du prix des terrains, afin de promouvoir les avantages lors de l'application de cette méthode à certains cas qui nécessitent de déterminer des prix fonciers spécifiques », a suggéré M. Cuong .
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