Raisons pour lesquelles les appartements deviennent plus chers ; Les investisseurs en logements sociaux réalisent rarement un bénéfice de 10 %

En 2025, les prix des appartements abordables augmenteront davantage que ceux des appartements de luxe ; Hanoi s'apprête à ouvrir à la vente près de 14 000 maisons, dont la plupart sont chères ; Hanoi demande à la police de gérer la situation des « pots-de-vin » pour acheter des logements sociaux.

Raisons pour lesquelles les appartements deviennent plus chers ; Les investisseurs en logements sociaux réalisent rarement un bénéfice de 10 %

En 2025, les prix des appartements abordables augmenteront davantage que ceux des appartements de luxe ; Hanoi s'apprête à ouvrir à la vente près de 14 000 maisons, dont la plupart sont chères ; Hanoi demande à la police de gérer la situation des « pots-de-vin » pour acheter des logements sociaux.

Voici les faits saillants de l’immobilier de la semaine.

Chaque mètre carré d’appartement engendre des dizaines de coûts.

Les journalistes du journal électronique d'investissement Baodautu.vn ont étudié le marché et contacté de nombreuses entreprises. Ils ont tous déclaré que l'augmentation des prix n'était pas « imposée » par l'investisseur, mais était basée sur les coûts d'investissement. Concrètement, pour les projets d’appartements, le prix au mètre carré vendu aux clients comprendra pas moins de 10 types de coûts.

L’augmentation des coûts du terrain et de la construction, combinée au temps nécessaire pour obtenir les permis, a fait grimper en flèche les prix des appartements.

Le premier est l’argent pour l’achat du terrain. Pour pouvoir établir un projet immobilier, les investisseurs doivent disposer d’un terrain, et les prix des terrains sont actuellement assez élevés. Par exemple, à Binh Duong, une zone limitrophe de Ho Chi Minh-Ville, un fonds foncier de plus de 5 000 m2 pouvant être utilisé pour un projet immobilier coûtera entre 200 et 300 milliards de VND. L'entreprise n'utilise que 30% de son capital propre pour acheter ce terrain, le reste sera emprunté à la banque, le taux d'intérêt est généralement de 10%/an.

Deuxièmement, s'il existe un fonds foncier, mais si le terrain n'a pas été défriché, une compensation pour le défrichement du site devra être effectuée, ce coût représente généralement 30 % du coût d'investissement.

Troisièmement, après avoir obtenu le fonds foncier, l'entreprise effectuera les procédures juridiques pour le projet, le coût de la demande de documents juridiques pour le projet est de 10% à 15% du capital d'investissement total du projet.

Quatrièmement, il y a la taxe d’utilisation des terres. Ces frais sont appliqués selon la liste des prix des terrains émise par la province ou la ville en fonction de la liste des prix des terrains en vigueur.

Le cinquième est le coût de construction du projet. Actuellement, les prix du ciment, des briques, de l’acier, des équipements sanitaires et des meubles augmentent. Pour les projets haut de gamme, le prix sera de 20 à 30 millions de VND/m2, les projets de milieu de gamme seront de 15 à 20 millions de VND/m2. Habituellement, le coût de construction du projet sera emprunté par l'investisseur à la banque pour réaliser l'investissement initial. Si le projet comporte 20 étages, plus de 700 produits et 1 sous-sol, le coût de construction sera d'environ 1 000 milliards de VND, le taux d'intérêt du prêt commun est de 10 % et le temps de construction sera de 28 mois. Ainsi, il y aura près de 300 milliards de VND d'intérêts d'emprunt pour la construction, ces intérêts seront inclus dans le prix de la maison lors de la vente aux clients.

Le sixième est celui des coûts de marketing et de vente. Ce coût représente environ 10 % du capital d’investissement du projet et s’ajoute également au prix de vente aux clients.

Le samedi est le jour de la commission pour les courtiers. Avec le segment actuel des appartements, la commission pour les courtiers est de 6 à 7 %/produit vendu. Ce coût s’ajoute également au prix de vente de la maison.

Le huitième concerne les coûts de vente, les remises telles que l'offre d'or, l'offre de voitures... aux clients. Ce coût représente environ 1 % de la valeur du produit.

Le neuvième est l’impôt sur les sociétés, qui est de 20 %.

Le dixième est le coût du profit de l’entreprise pour chaque projet. Le bénéfice sera calculé par l'entreprise à au moins environ 20 %.

Enfin, il y a les coûts de gestion de projet et les salaires du personnel de l’entreprise.

Sans compter que si les procédures juridiques du projet sont lentes, durent 4 à 5 ans, le taux d'intérêt bancaire annuel que l'entreprise doit payer pour le prêt sera appliqué directement sur le prix de la maison.

En 2025, les prix des appartements abordables augmenteront davantage que ceux des appartements de luxe

Récemment, Vietnam Report Joint Stock Company a annoncé le classement de 10 sociétés immobilières prestigieuses en 2025. En particulier, les commentaires sur les prix de l'immobilier dans les temps à venir se démarquent. Selon l’enquête, la plupart des entreprises estiment que les prix continueront d’augmenter en 2025.

Fluctuations des prix de l'immobilier par segment.

Plus précisément, les segments du logement, des appartements de luxe, des bureaux à louer, de l'immobilier industriel et des terrains connaîtront une légère augmentation de prix, de moins de 10 %.

Dans le même temps, le segment du logement, des appartements à bas prix à milieu de gamme, connaîtra une augmentation plus importante, de 20 à 30 %. En ce qui concerne le segment de l’immobilier de villégiature, les entreprises estiment que les prix ne fluctueront pas beaucoup. C'est également le type qui présente le taux de récupération le plus lent après une période difficile.

Notamment, Vietnam Report a estimé que le marché immobilier connaît de nombreuses fluctuations en raison d'informations sur les fusions locales. Actuellement, de nombreux investisseurs recherchent des terrains dans des zones appelées à devenir des centres administratifs. Cela a provoqué une forte augmentation des prix des terrains, jusqu’à 20 % dans certains endroits, même sans annonce officielle.

Hanoi s'apprête à ouvrir à la vente près de 14 000 maisons, dont la plupart sont chères

Le Département de la Construction de Hanoi vient de mettre à jour la liste des futurs projets de logements éligibles à la vente dans la zone. En conséquence, 11 nouveaux projets de logements ont été approuvés, ajoutant 13 995 unités à l’offre du marché.

Un nouveau projet d'appartements a été ouvert à la vente dans le district de Ha Dong. Photo : Thanh Vu

Parmi ceux-ci, les appartements continuent de dominer avec 8 798 unités réparties dans 5 projets. Le segment des immeubles de faible hauteur compte 6 projets, offrant 5 197 unités.

La plupart des projets d’appartements sont situés dans deux zones urbaines, Ocean Park et Smart City. Parmi eux, l'investisseur Masterise Homes possède le plus grand nombre d'appartements à vendre avec 2 461 unités. Il s'agit de produits de grande hauteur provenant des bâtiments Z34, U38 et U38A du lot B6-CT01 (Ocean Park 1).

De plus, un autre projet à Ocean Park ouvrira également à la vente plus de 2 000 appartements dans un avenir proche. Il s'agit du complexe d'appartements U26A, T26M, Z30 sur le terrain B4-CT01, investi par CapitaLand.

Dans le segment des logements de faible hauteur, les deux projets les plus importants sont tous deux situés dans la zone ouest de Hanoi. Sunshine Grand Capital New Life Urban Area est autorisé à ouvrir à la vente environ 2 300 unités. Ce projet s'étend sur les communes de Tan Lap, Tan Hoi (district de Dan Phuong) et Duc Thuong, Duc Giang (district de Hoai Duc).

Dans le district de Dan Phuong, la zone urbaine Green City de Vingroup a été autorisée à ouvrir à la vente 2 279 appartements. Le projet a une échelle de 133,4 hectares, situé dans 4 communes de Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha et Lien Trung (district de Dan Phuong). Ce projet vient d’être lancé le 10 mars.

D’ici 2025, l’offre de logements à Hanoi ne sera plus rare. Cependant, un autre dilemme se pose. C’est le déséquilibre entre l’offre et la demande, lorsque le segment haut de gamme domine presque tout le marché. Pendant ce temps, le secteur du logement abordable connaît une grave pénurie.

Les profits des investisseurs en logements sociaux atteignent rarement 10 %

S'adressant aux journalistes du journal électronique d'investissement - Baodautu.vn , le représentant des médias de la société BIC Vietnam a déclaré que la loi sur le logement de 2023 stipule que le bénéfice maximum des investisseurs en logements sociaux est de 10 %. Cependant, dans la plupart des projets, il est difficile pour les entreprises d’atteindre le ratio ci-dessus.

Actuellement, les investisseurs ne bénéficient que d’un bénéfice maximal de 10 % lors de la construction de logements sociaux. Photo : Thanh Vu

En réalité, la marge bénéficiaire que cette unité réalise n’est que d’environ 7 %. Ce bénéfice est juste suffisant pour que l’entreprise puisse faire fonctionner ses machines. Cependant, l'entreprise persiste à développer des logements abordables pour démontrer sa responsabilité sociale, bâtir sa réputation et, à partir de là, vendre d'autres produits commerciaux.

Auparavant, répondant au journal électronique d'investissement , M. Tran Duc Vinh, président du conseil d'administration du groupe Tran Anh, a déclaré que dans la province de Long An, les appartements de logements sociaux d'une superficie de 40 m2, avec une mezzanine, sont vendus pour environ 15 millions de VND/m2. Cependant, le coût de construction a atteint 10 millions de VND/m2, sans compter le capital d'emprunt, le coût du terrain...

« Pour chaque mètre carré, nous calculons que le bénéfice est de seulement 1 million de VND, soit environ 5% », a confié M. Tran Duc Vinh.

Dans une situation similaire, M. Le Huu Nghia, directeur de la société immobilière Le Thanh, a déclaré que le bénéfice maximum de 10 % était trop faible. En attendant, le temps total nécessaire à la mise en œuvre d’un projet, depuis l’octroi de la licence jusqu’à l’investissement dans la construction, dure environ 7 ans.

« On estime que chaque année, les investisseurs n’ont qu’environ 1,3 à 1,5 % de bénéfices, ce qui n’est pas suffisant pour un réinvestissement », a commenté M. Le Huu Nghia.

Face à la situation ci-dessus, le ministère de la Construction sollicite des avis sur un projet de résolution visant à piloter un certain nombre de mécanismes et de politiques spécifiques de développement de logements sociaux que le gouvernement devra examiner et soumettre à l'Assemblée nationale pour approbation. Le projet prévoit de nombreux mécanismes préférentiels et plus ouverts pour les investisseurs dans les projets de logements sociaux.

Le ministère de la Construction a notamment proposé d’augmenter la marge bénéficiaire des investisseurs construisant des logements sociaux de 10 % à un maximum de 13 % du coût total de construction du projet. Les investisseurs se baseront sur ce niveau de profit pour établir la liste de prix de vente, de location et de location de logements sociaux.

Le nouveau niveau de profit s'appliquera à tous les projets de logements sociaux et de logements pour les forces armées populaires, construits sur des fonds fonciers publics et à 20 % des fonds fonciers des projets de logements commerciaux. En outre, cette politique s'applique également aux projets de logements sociaux achevés dont les prix de vente, de location et de location-vente n'ont pas été approuvés par l'agence de gestion de l'État.

Hanoï demande à la police de gérer la situation des « pots-de-vin » pour acheter des logements sociaux

Récemment, le Département de la Construction de Hanoi a demandé à la police de la ville de renforcer la direction de la police au niveau de la commune (où se trouvent les projets de logements sociaux) pour examiner et gérer les courtiers qui profitent de la réception de déclarations et de la soumission de documents d'achat/location/location-vente en violation de la loi. Tout acte frauduleux dans la déclaration et la confirmation des dossiers de logement social, lorsqu'il est découvert, y compris lors d'une inspection postérieure, sera traité conformément à la réglementation en vigueur.

Le Département de la Construction a également demandé au Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement d'ordonner au Bureau d'Enregistrement Foncier de créer des conditions favorables pour que les gens puissent déclarer des documents confirmant les conditions de logement. Dans le même temps, le Comité populaire au niveau de la commune doit également aider la population à confirmer les conditions de logement, de revenu et de prêts préférentiels.

Juste en face du projet de logements sociaux N01 Ha Dinh (district de Thanh Tri), une société immobilière a ouvertement ouvert un service de traitement de documents. Photo : Thanh Vu

Attention, les demandes ne peuvent être soumises que directement à l'investisseur, et non par l'intermédiaire de courtiers ou de salles de marché immobilières intermédiaires. Avant de vendre/louer/louer-acheter un logement social, l'investisseur est tenu de signaler au Ministère la publication publique d'informations sur la page d'information électronique de cette unité concernant le délai de réception des documents et le prix de vente.

Auparavant, selon l'enquête du journaliste du journal électronique d'investissement Baodautu.vn , certains parquets et courtiers annonçaient en permanence de nouveaux quotas d'achat de logements sociaux avec une différence de 200 millions à 1 milliard de VND par rapport au prix d'origine.

Sur les réseaux sociaux, de nombreux experts autoproclamés de l'immobilier vendent également des achats de logements sociaux « sûrs de gagner ». Ces individus affirment ouvertement qu’ils ont des relations avec des entreprises, ce qui explique pourquoi ils bénéficient de tels avantages.

Même les conseils sur la préparation de documents, qui sont normalement fournis gratuitement par les investisseurs, sont exploités par des organisations et des particuliers qui facturent des frais de 5 à 10 millions de VND par ensemble. Certaines unités affichent même publiquement des panneaux acceptant les demandes juste devant l'entrée des projets de logements sociaux.

Le ministère de la Construction demande des éclaircissements sur les personnes se tenant debout sous la pluie et exige la remise des logements sociaux

Le vice-ministre de la Construction Nguyen Van Sinh vient d'envoyer un document au Comité populaire de la ville. Hanoi, demande de vérifier les informations relatives aux personnes debout sous la pluie, demande aux investisseurs de remettre des logements sociaux.

Au moment de son lancement, les logements sociaux dans la zone urbaine de Dai Mo avaient des prix presque égaux à ceux des appartements commerciaux de la région. Photo : Dung Minh

Le 25 février, des dizaines de clients ayant acheté des appartements dans l'immeuble HH4 du projet de zone fonctionnelle urbaine de Dai Mo (quartier de Dai Mo, district de Nam Tu Liem, Hanoi) se sont rassemblés dans l'immeuble FLC Landmark Tower sur la rue Le Duc Tho. De nombreuses personnes ont brandi des banderoles sous la pluie pour exiger que l'investisseur, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, une filiale du groupe FLC, remette les maisons comme promis.

Les clients ont déclaré avoir signé un contrat pour acheter un appartement en 2020, avec une date de livraison prévue au deuxième trimestre 2022. Cependant, l'investisseur n'a pas respecté son engagement et a retardé la livraison à 3 reprises. Certains clients ont même payé la valeur totale de l'appartement, y compris les frais d'entretien de 2 % comme prescrit, mais n'ont pas encore reçu leur logement.

Conformément à l'article 15, article 75 du décret n° 100/2024 du gouvernement détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur le logement sur le développement et la gestion des logements sociaux, le ministère de la Construction demande au Comité populaire de la ville. Hanoi a demandé aux agences compétentes d'inspecter et de clarifier la réflexion ci-dessus et de signaler les résultats au ministère avant le 30 mars 2025.

Dans le dernier avis envoyé aux clients le 25 février, l’investisseur prévoit de terminer le raccordement au réseau avant le 15 mars ; Du 15 mars au 15 avril, des tests de systèmes techniques et des inspections de prévention et de lutte contre les incendies seront effectués ; Avant le 25 avril, l'autorité compétente sera invitée à se prononcer. Cependant, de nombreux résidents ont exprimé des inquiétudes quant à la légitimité de cet avis, car la signature du représentant n'est pas accompagnée d'un titre spécifique.

L'immeuble de logements sociaux HH4 compte 29 étages, dont 173 appartements sociaux à vendre, 57 appartements à louer et 58 appartements commerciaux. Superficie de l'appartement de 48 à 70m2.

La période de réception des demandes d'achat de maisons commence à partir d'avril 2021. La date de remise de la maison engagée par l'investisseur est le deuxième trimestre 2022. Le prix de vente approuvé par le Département de la construction de Hanoi est supérieur à 16,8 millions de VND (TVA de 5% incluse, hors frais d'entretien de 2%).

Quang Ngai démantèle un projet de logements sociaux de 450 milliards de VND

Le projet de logement social HUD - Phu My est un terrain résidentiel de grande hauteur au sein du projet de zone urbaine de Phu My, ville de Quang Ngai. Le projet est financé par la Housing and Urban Development Corporation (HUD).

Le projet investira dans la construction de 2 nouvelles tours de 9 étages, avec environ 384 appartements sur une superficie totale de 15 567 m2, une superficie totale de 36 700 m2, répondant aux besoins d'environ 1 000 personnes. Le capital d'investissement total est d'environ 450 milliards de VND, la période de mise en œuvre du projet s'étend de 2025 à 2028.

Image en perspective du projet de logement social HUD - Phu My.

Selon le représentant de l'investisseur, jusqu'à présent, sur un total de près de 16 000 m2 de terrain (utilisé pour construire un projet de logements sociaux), il y a environ 2 955 m2 de compensation de défrichement de terrain qui n'ont pas été réalisés.

Pour la zone restante (sans problème), l'investisseur met en place l'infrastructure technique essentielle, dont l'achèvement est prévu pour 2025.

En ce qui concerne l'avancement de la mise en œuvre, HUD Corporation a engagé une organisation de conseil pour préparer un rapport d'étude de faisabilité, une conception de base et des documents complets, et organise un examen technique.

Il est prévu qu’en 2025, l’approbation du projet d’investissement et la conception des plans de construction seront achevées ; De 2026 à 2027, achever la mise en œuvre de l'investissement de la phase 1 du projet avec une échelle de 192 appartements dans le bloc B ; La phase 2 sera achevée d'ici 2028, avec une échelle de 192 appartements dans le bloc A.

Achèvement de 4 projets de planification pour d'anciens immeubles d'appartements dans le district de Dong Da en mars

20 mars, Bureau du Comité populaire de la ville. Hanoi a publié l'avis n° 139/TB-VP sur la conclusion du vice-président du Comité populaire de la ville. Hanoi Duong Duc Tuan lors de la séance de travail sur 4 projets de planification détaillés pour rénover et reconstruire les anciens immeubles d'appartements de Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, district de Dong Da, ville. Hanoï.

En conséquence, après avoir écouté le rapport des dirigeants du Comité populaire du district de Dong Da, le consultant en planification et les avis des délégués présents à la réunion, le vice-président du Comité populaire de la ville... Hanoi Duong Duc Tuan a conclu et ordonné à l'unanimité ce qui suit :

En ce qui concerne les progrès, le Comité populaire du district de Dong Da travaille en étroite collaboration avec les départements et les branches de la ville. Hanoi, déploie simultanément des procédures pour recueillir les avis de la communauté, fait rapport au Conseil pour l'évaluation de la planification de la construction et de l'urbanisme de la ville. Hanoi et les agences concernées, achèveront les 4 projets de planification détaillés ci-dessus en mars 2025, les soumettront au Département de la planification et de l'architecture pour évaluation des projets en avril 2025, les soumettront au Comité populaire de la ville. Hanoï l'examine et l'approuve en mai 2025.

Concernant la méthode de calcul du fonds de plancher de logement nécessaire pour réorganiser les projets de planification : La surface de plancher de logement dans les projets de planification est déterminée sur le principe de conformité avec le programme de développement du logement, décision n° 34/2024/QD-UBND du 27 mai 2024 du Comité populaire de la ville. Hanoï.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html