La loi foncière va faire entrer le marché immobilier de Hanoi dans un « nouveau cycle »

Le segment des appartements reçoit une attention soudaine du marché de Hanoi

Au premier semestre 2024, le segment du logement continue d’être un point chaud du marché immobilier. Le segment des appartements a enregistré un regain d'intérêt, entraînant une forte augmentation des prix des produits sur le marché secondaire.

Le rapport T2/2024 de Savills Vietnam montre que depuis 2020, le prix primaire moyen a augmenté de 18 % par an, tandis que le prix secondaire a augmenté de 14 % par an.

D'ici la mi-2024, le prix primaire du segment des appartements atteindra 65 millions de VND/m², en hausse de 10 % par trimestre et de 24 % par an. Il est à noter que Savills n'a enregistré aucune nouvelle offre inférieure à 45 millions au deuxième trimestre 2024.

L'offre limitée et le déséquilibre des produits sont considérés par Savills Vietnam comme les principales raisons de la forte augmentation continue des prix des appartements.

Source : Rapport d'aperçu du marché Savills 6 mois/2024.

Au deuxième trimestre 2024, l'offre neuve a diminué de 34 % en glissement trimestriel et de 25 % en glissement annuel, avec 2 697 unités. Offre primaire de 10 317 unités, en baisse de 20 % en glissement trimestriel et de 49 % en glissement annuel.

La majorité des transactions d’appartements enregistrées au cours des 6 premiers mois de l’année concernaient le segment des appartements de classe B. La classe B représentait 96 % du total des 5 085 unités vendues.

Ce segment offre un service de qualité qui répond aux besoins de la vie quotidienne, aidant les acheteurs à équilibrer les coûts d’achat d’une maison et la qualité de vie.

Mme Do Thi Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi, a déclaré : « Par rapport à la même période de l'année dernière, le prix moyen des appartements sur le marché secondaire a augmenté de 25 %, même les segments de classe B et de classe C ont enregistré une augmentation de 27 % à 29 % ».

Le segment des villas se redresse lentement

Concernant le segment des villas/maisons de ville, le rapport de Savills montre des signes de reprise lente.

Au cours des 6 premiers mois de l'année, le nombre de transactions dans le segment des villas/maisons de ville a diminué de 40 % en glissement trimestriel, bien qu'il ait augmenté de 5 % en glissement annuel, atteignant 111 unités, le taux d'absorption trimestriel n'étant que de 18 %. Le taux d'absorption de la nouvelle offre s'est élevé à 48 %, en baisse de 15 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 3 points de pourcentage par rapport à l'année précédente.

La majorité des transactions primaires ont été enregistrées dans le district de Ha Dong, soit 61 %, grâce à des projets d'infrastructure en voie d'achèvement, tels que la rue Le Quang Dao, qui devrait entrer en service au quatrième trimestre 2024. Les districts de Hoang Mai et de Thuong Tin suivent avec respectivement 14 % et 9 %.

Mme Do Thi Thu Hang - Directrice principale, Département de conseil et de recherche, Savills Hanoi.

Mme Hang a expliqué : « Le segment des villas et maisons de ville ne montre aucun signe de reprise. Les prix ont fortement augmenté, mais la liquidité est insuffisante. Parallèlement, les marchés voisins bénéficient toujours d'une offre récente à des prix compétitifs, et la demande d'achat est plus forte. »

Concrètement, l’offre de villas dans les nouveaux projets est toujours abondante. Selon le rapport de Savills, l'offre nouvelle a atteint 128 unités, en hausse de 38 % par rapport au trimestre précédent, mais en baisse de 2 % par rapport à l'année précédente.

La nouvelle offre provient de deux projets existants à Ha Dong : An Quy Villa avec 54 villas, tandis qu'An Lac Green Symphony à Hoai Duc compte 12 nouvelles maisons de ville et Him Lam Thuong Tin compte 11 nouvelles maisons de commerce.

L'offre primaire a atteint 608 unités provenant de 16 projets, en baisse de 9 % en glissement trimestriel et de 24 % en glissement annuel. Les villas étaient le type dominant avec 39 % de l'offre primaire en raison de la nouvelle offre ce trimestre.

Au cours des 6 premiers mois de l'année, les prix primaires des villas dans les projets ont augmenté de 9%, atteignant 178 millions de VND/m2 de terrain.

Les prix des maisons de ville ont chuté de 2 % en glissement trimestriel pour atteindre 188 millions de VND par mètre carré, principalement en raison de la vente des unités à prix élevé et de la présence uniquement d'unités à prix inférieur.

Les prix des maisons de commerce ont également augmenté de 3 % par trimestre, atteignant 288 millions de VND/m² de terrain.

Le droit foncier soutient le marché immobilier

Selon Mme Hang, le marché immobilier de Hanoi devrait entrer dans un « nouveau cycle » car la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les affaires immobilières sont officiellement entrées en vigueur plus tôt que le 1er août.

« Lorsque la loi entrera en vigueur plus tôt, de nombreux problèmes du marché seront résolus et les impacts se feront sentir plus rapidement.

Par exemple, le problème de l’offre limitée dans de nombreuses localités. Lorsque l’offre est limitée, les choix des gens sont réduits, ce qui entraîne des prix instables et en hausse. Résoudre la crise de l’offre serait positif pour le marché dans son ensemble.

Toutefois, il convient de noter que même si la loi entrera bientôt en vigueur, il faudra du temps pour résoudre le problème de l'offre limitée, car les projets attendent actuellement des documents d'orientation", a déclaré Mme Hang.

Mme Hang a souligné que les prix actuels des segments du logement sont élevés, ce qui affecte grandement les décisions d’investissement et la liquidité du marché.

Au fur et à mesure que les directives seront progressivement publiées, les prix devraient devenir plus stables et les intérêts des gens seront mieux assurés, par exemple, les conditions et réglementations pour la vente des produits seront formées à l'avenir.

Les projets non approuvés auparavant auront une base de résolution, et de nombreux autres problèmes pourront être résolus, notamment le calcul des frais d'utilisation du sol, le bail foncier et le développement de logements sociaux...

La loi foncière contribuera à stabiliser les prix de l’immobilier et à mieux garantir les intérêts des citoyens.

Selon les experts, l'adoption rapide de la loi devrait également apporter un soutien rapide au marché, avoir un impact positif sur la psychologie des acheteurs et des investisseurs et les aider à se sentir plus confiants dans leurs décisions et leurs plans commerciaux et de développement dans un avenir proche.

En règle générale, la loi sur les activités immobilières stipule également que les investisseurs ne sont autorisés à collecter que des dépôts ne dépassant pas 5 % de la valeur du bien immobilier. En outre, les dépôts ne peuvent être collectés que dans les cas où les maisons et les travaux de construction ont rempli toutes les conditions de mise en activité conformément aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières de 2023.

Cela permet de protéger les acheteurs du risque d’appropriation de capitaux avant d’avoir terminé les procédures juridiques nécessaires, leur donnant ainsi plus de temps pour préparer leurs finances.

Dans le même temps, cette réglementation contribue à créer davantage de confiance dans les transactions du marché.

De plus, dans les temps à venir, avec le fonds foncier, les projets et l'offre limités dans le centre-ville, la tendance à se déplacer vers les banlieues continuera de se faire sentir fortement, affectant à la fois les segments des appartements et des villas/maisons de ville.

Pour les appartements, la demande provient principalement de la classe moyenne. Les produits abordables de ce groupe sont des produits de moins de 3 milliards, alors que le marché de Hanoi n'a pas beaucoup d'options pour cette gamme de prix.

Les acheteurs ont donc envisagé des projets situés dans les banlieues telles que Nam Tu Liem, Ha Dong et Gia Lam, qui fournissent jusqu'à 93 % de l'offre de ce segment.

Pour les villas/maisons de ville, d’ici fin 2024, 13 projets offriront un total de 2 951 unités.

De même, pour les villas/maisons de ville, d'ici fin 2024, 13 projets fourniront un total de 2 951 unités, dont la plupart se trouveront dans le district de Dong Anh avec 34 % de l'offre future. Le district de Ha Dong suit avec 19% et le district de Hoai Duc avec 16%.

En évaluant cette tendance, Mme Hang a expliqué : « Dans ce contexte, la ville est obligée d'investir dans le développement des infrastructures autour de la ceinture, pour réduire la charge sur le centre-ville et disperser la population vers la périphérie.

Actuellement, de nouvelles zones urbaines apparaissent dans des zones éloignées du centre, avec des investissements en services publics synchrones et de qualité, avec un nombre croissant de transactions, ce qui rend les gens plus ouverts à déménager dans ces zones.

La demande vient également de personnes qui peuvent travailler à distance, qui n'ont pas besoin de beaucoup de déplacements mais qui peuvent néanmoins bénéficier de services publics synchrones et d'une bonne infrastructure paysagère.

Selon l'annonce du Département des Transports de Hanoi, 11 projets d'investissement dans la construction de la circulation devraient actuellement démarrer à Hanoi. 13 ministères et branches centraux seront relocalisés en dehors du centre-ville, concentrés dans les régions de West Lake et de Me Tri.

Source : https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm