Attentes vis-à-vis des nouvelles réglementations

La loi comporte notamment un chapitre distinct (chapitre V) pour réglementer en détail la rénovation et la reconstruction des immeubles d'habitation.

De nombreux problèmes de mise en œuvre

Au cours des 20 dernières années, la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d’habitation et des maisons collectives ont toujours constitué une préoccupation particulière pour les niveaux de gestion de l’État, du niveau central au niveau local. Cependant, la mise en œuvre effective n’a pas donné les résultats positifs escomptés, des milliers de ménages doivent encore vivre dans des zones d’habitation dégradées et dangereuses ; Des menaces potentielles pour la vie et les biens des personnes sont toujours présentes à proximité.

Ancien immeuble d'appartements C8 Giang Vo. Photo : Thanh Hai

Selon les statistiques du ministère de la Construction, il existe actuellement plus de 2 500 anciens immeubles d'appartements et maisons collectives dans tout le pays, dont Hanoi en compte le plus grand nombre avec 1 579, suivi de Ho Chi Minh-Ville.

Il s'agit d'un produit typique de la période de subvention, construit dans la période de 1960 à 1990, une époque où la technologie de construction n'avait pas encore atteint des développements révolutionnaires comme c'est le cas aujourd'hui, donc la structure principale de ces maisons est constituée de murs porteurs en briques, avec une durée de vie maximale de 50 à 70 ans.

Après une longue période d’exploitation et d’utilisation, de nombreux bâtiments se sont gravement dégradés. De plus, en raison de la nécessité d’agrandir les logements, les gens ont arbitrairement agrandi et agrandi l’espace, augmentant la charge sur le système porteur du bâtiment qui n’est plus sûr ; Bien que conscientes de cela, en raison de difficultés financières, de nombreuses familles doivent encore accepter de continuer à vivre et de parier leur vie sur la chance du destin. Pendant ce temps, la rénovation et la reconstruction de ces vieux immeubles d’habitation et de maisons collectives progressent très lentement.

À Hanoi seulement, sur 1 579 anciens immeubles d'appartements et maisons collectives (dont 1 273 maisons réparties dans 76 quartiers et 306 anciens immeubles d'appartements individuels indépendants), des dizaines de bâtiments sont dans un état critique.

En particulier, il existe 6 zones dangereuses de niveau D (le niveau le plus dangereux) qui doivent être démolies pour être reconstruites telles que le bâtiment C8 Zone d'habitation collective Giang Vo, le bâtiment G6A Zone d'habitation collective Thanh Cong, le bâtiment A Zone d'habitation collective Ngoc Khanh, la zone d'habitation collective du ministère de la Justice...

Mais selon les données rapportées par le Département de la construction de Hanoi, la rénovation et la reconstruction des anciens immeubles d'appartements d'ici la fin de 2023 n'ont atteint que 1,14 % du plan, avec 19 zones rénovées et reconstruites.

Il est à noter que la Ville a décidé d'approuver la sélection d'investisseurs dans de nombreux domaines d'habitation tels que : le projet Nghia Do A & B House (district de Cau Giay) ; Quartier résidentiel de Nguyen Cong Tru (district de Hai Ba Trung) ; Complexe d'appartements X1-26 Lieu Giai (district de Dong Da) ; Zone résidentielle du service de transport ferroviaire (district de Hoang Mai) ; Immeuble d'appartements n° 148 - 150 Son Tay (district de Ba Dinh) ; Zone d'habitation collective de l'Institut de documentation cinématographique du Vietnam, 22, rue Lieu Giai (district de Dong Da) ; Immeuble d'appartements 23 Hang Bai (district de Hoan Kiem)... mais depuis de nombreuses années, il est bloqué en place et ne peut être mis en œuvre, en raison de problèmes avec la réglementation de la loi sur le logement de 2014 et d'un certain nombre de décrets guidant sa mise en œuvre.

« L’un des plus gros problèmes du système juridique est le décret 101/2015/ND-CP (guidant la mise en œuvre de la loi sur le logement de 2014), qui permet aux particuliers et aux entreprises de négocier entre eux sur l’indemnisation, le déblaiement des sites et la réinstallation ; le décret ne stipule pas non plus spécifiquement le coefficient d’indemnisation (coefficient K)... ce qui a conduit les deux parties à ne pas pouvoir trouver une voix commune, rendant impossible la mise en œuvre de la rénovation et de la reconstruction des anciens appartements et des maisons collectives conformément au plan et aux objectifs fixés », a déclaré Mac Dinh Minh, directeur adjoint du département de la construction de Hanoi.

De nouvelles réglementations « éliminent » les embouteillages

Face aux difficultés susmentionnées, la loi sur le logement de 2023, en plus d'hériter et de promouvoir les points positifs de la loi sur le logement de 2014, a modifié et complété de nombreux contenus importants, adaptés aux conditions pratiques, tout en supprimant les difficultés et les insuffisances pour créer des percées pour la rénovation et la reconstruction d'anciens appartements et maisons collectives dans les temps à venir.

L’une des nouveautés les plus notables de la loi sur le logement de 2023 est la réglementation sur le taux de consensus entre les résidents. Si auparavant, il fallait un consensus de 100% des propriétaires du quartier résidentiel, selon la nouvelle loi, seulement au moins 70% du nombre total de propriétaires participant à la consultation d'urbanisme et 75% d'entre eux étant d'accord suffisent pour justifier la démolition du projet.

De plus, la loi sur le logement de 2014 ne contient pas de réglementation spécifique sur le coefficient K pour calculer le prix du terrain de compensation, le prix de location du logement après l'investissement de reconstruction, la valeur de l'appartement déterminée après la conversion de la zone et la valeur du logement pour la réinstallation en cas de réinstallation dans un autre endroit.

En conséquence, le coefficient K sera appliqué de manière flexible par les localités en fonction de l'emplacement et de la valeur des terrains où se trouvent d'anciens immeubles d'habitation et des maisons collectives. Le coefficient K sera calculé et ajusté pour être 1 à 2 fois plus élevé.

« Le contenu considéré comme le point culminant de la nouvelle loi est la réglementation sur le plan de « collecte des anciens appartements », selon lequel les maisons individuelles et indépendantes seront collectées et la hauteur des nouveaux travaux de construction sera augmentée pour réserver de la zone aux infrastructures publiques (arbres, campus, aire de jeux...).

Cela aidera les autorités locales à être plus favorables et les entreprises à participer plus activement à la rénovation et à la reconstruction d’anciens appartements et de maisons collectives ; Les gens sont également satisfaits car ils n'ont pas besoin de changer de lieu de résidence habituel ou d'être déplacés vers des zones de réinstallation dépourvues d'infrastructures et de services..." - a commenté l'expert en urbanisme, maître et architecte Tran Tuan Anh.

Il est à noter que les dispositions relatives à la rénovation et à la reconstruction des anciens appartements et maisons collectives stipulées dans la loi sur le logement de 2023 favorisent également la décentralisation et l'autorisation pour le Comité populaire provincial d'attribuer des tâches spécifiques à des agences spécialisées dans le cadre de l'organisation pour élaborer des plans d'indemnisation et de réinstallation ; décider, approuver la politique d'investissement, investisseur ; Plan de relocalisation, de déplacement forcé et de démolition d’immeubles d’habitation ; organiser le budget de réinstallation...

En outre, la loi ajoute également une disposition obligeant les propriétaires à contribuer financièrement à la reconstruction des immeubles d'habitation construits après 1994 afin d'assurer la faisabilité et l'harmonie entre les intérêts des propriétaires, de l'État et des investisseurs, et de répondre aux exigences d'embellissement urbain.

 

Nous apprécions grandement les nouvelles réglementations de la loi sur le logement de 2023 concernant la rénovation des anciens appartements et maisons collectives. Ces règlements sont plus pratiques, détaillés et plus clairs alors que les documents juridiques actuels n’existent pas ou sont incomplets, pour assurer l’harmonie des intérêts entre l’État, les citoyens et les entreprises ; Cela contribuera à accélérer la rénovation et la reconstruction des anciens appartements et maisons collectives, créant ainsi dans les temps à venir une apparence urbaine spacieuse pour répondre aux besoins d'intégration et de développement.

Vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier, Dr Nguyen Van Dinh

Source : https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html