Proposition visant à modifier et à compléter la réglementation sur les projets d'empiètement sur la mer

Proposition de modification et de complément du décret relatif à l'établissement, à l'évaluation et à l'approbation des projets d'investissement en matière d'empiètement sur la mer

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), la réglementation sur les activités d'empiètement sur la mer apporte de nombreux avantages et est donc très nécessaire. Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement doit bientôt finaliser le décret de promulgation, contribuant ainsi à éliminer les goulots d’étranglement actuels dans les projets d’empiètement sur la mer.

Immobilier - HoREA : Proposition de modification et de complément de la réglementation sur les projets d'empiètement en mer — Le président de l'HoREA espère vivement que le gouvernement publiera ce décret pour détailler la mise en œuvre de l'article 190 de la loi foncière de 2024, qui entrera en vigueur à partir du 1er avril.

Commentant le projet de décret sur les activités d'empiètement en mer envoyé au Premier ministre et au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le président de l'HoREA a déclaré qu'il s'attend à ce que le gouvernement publie ce décret pour détailler la mise en œuvre de l'article 190 de la loi foncière de 2024, qui entrera en vigueur à partir du 1er avril.

L'HoREA est globalement d'accord avec le projet de décret sur les activités d'empiètement sur la mer (projet de décret) et formule des commentaires sur certaines préoccupations contenues dans le projet de décret.

Plus précisément, M. Chau a proposé de modifier et de compléter la clause 2 de l’article 3 du projet de décret, pour trois raisons.

Premièrement, le projet d'investissement d'empiètement sur la mer, les éléments d'empiètement sur la mer dans le projet d'investissement dans les localités peuvent inclure des zones alluviales côtières, des terres forestières de protection côtière ou des terres d'aquaculture côtière. Le changement d'affectation des sols pour ces types de terrains doit être conforme aux dispositions de la loi foncière et des lois pertinentes.

Deuxièmement, le projet d'investissement d'empiètement maritime, l'élément d'empiètement maritime dans le projet d'investissement selon la planification vise non seulement à créer un fonds foncier mais peut également « créer un fonds foncier avec une surface maritime spécialisée » pour mettre en œuvre des projets d'investissement le long de la route tels que : Quai du continent vers les zones de haute mer, ou projets d'énergie éolienne côtière, projets d'énergie éolienne offshore, ou oléoducs et gazoducs ou câbles électriques, câbles optiques.

Troisièmement, le projet d'investissement d'empiètement sur la mer, les éléments d'empiètement sur la mer dans le projet d'investissement dans une certaine zone maritime, ou une zone alluviale côtière, ou une terre forestière de protection côtière, ou une terre d'aquaculture côtière doivent être mis en œuvre conformément à la planification et doivent être conformes aux dispositions des lois pertinentes.

En outre, le président de l'HoREA a également proposé de modifier et de compléter l'article 5 du projet de décret sur l'établissement, l'évaluation et l'approbation des projets d'investissement en matière d'empiètement sur la mer ou des éléments d'empiètement sur la mer des projets d'investissement.

Cela est conforme non seulement aux dispositions du droit de la construction, mais également aux lois connexes telles que le droit des investissements, le droit du logement, le droit des affaires immobilières, le droit maritime, le droit forestier, etc.

La raison invoquée par HoREA est que le projet de remise en état de la mer est un projet d'investissement public « visant à créer des fonds fonciers, des fonds fonciers avec une surface marine spécialisée à des fins de développement socio-économique » après « l'acceptation de l'achèvement de la remise en état de la mer », puis un processus d'appel d'offres sera mené pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets de composants ou des éléments de construction dans le cadre du projet de remise en état de la mer.

Un projet de remise en état de la mer est un projet d’investissement « utilisant des capitaux étrangers provenant d’investissements publics et des projets utilisant d’autres capitaux » (capital privé). Conformément aux dispositions de la loi PPP de 2020 et de la loi sur l'investissement de 2020, « l'investisseur stratégique » ou « l'investisseur sélectionné conformément aux dispositions de la loi PPP de 2020 et de la loi sur les appels d'offres de 2023 » réalisera à la fois des activités de récupération de la mer et réalisera des projets de composants ou des éléments de construction dans le cadre du projet de récupération de la mer.

Dans ce cas, les investisseurs doivent non seulement se conformer aux « dispositions du droit de la construction », mais également se conformer aux « lois pertinentes » telles que le droit des investissements, le droit du logement, le droit des affaires immobilières, le droit maritime, le droit forestier, le droit agricole, le droit de la pêche et le droit de la protection de l'environnement.

Comment déterminer les frais d’utilisation du sol et les frais de location du sol pour les « projets d’empiètement sur la mer » ?

HoREA a proposé de modifier et de compléter l'article 6 du « projet de décret » sur « l'attribution des terres, la location des terres et l'attribution des zones maritimes pour l'empiètement marin » dans le sens de « copier » le contenu des clauses 3 et 5, article 68 du décret 43/2014/ND-CP et de la clause 21, article 1 du décret 148/2020/ND-CP, au lieu de « faire référence » aux clauses 3 et 5, article 68 du décret 43/2014/ND-CP et de la clause 21, article 1 du décret 148/2020/ND-CP.

Selon l'analyse de l'HoREA, les décrets 43/2014/ND-CP et 148/2020/ND-CP expireront à compter de la date à laquelle la loi foncière de 2024 et le décret détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi foncière entreront en vigueur à compter du 1er janvier 2025 ou pourraient être considérés par l'Assemblée nationale comme entrant en vigueur à compter du 1er juillet 2024.

Les fonctionnaires de l'État, les fonctionnaires et les employés publics n'ont qu'à se baser sur ce décret pour le mettre en œuvre sans avoir à consulter les décrets précédents connexes.

Il est proposé d'ajouter le cas de « l'absence d'appel d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets utilisant des terres » ou le cas d'attribution de terres, de location de terres à des « investisseurs stratégiques, investisseurs de projets PPP » au point c, clause 2, article 6 du « projet de décret » car l'article 124 de la loi foncière de 2024 stipule « les cas d'attribution de terres, de location de terres sans vente aux enchères des droits d'utilisation des terres, aucune offre pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets utilisant des terres » et la loi PPP de 2020 stipule la sélection des investisseurs par appel d'offres pour les projets PPP.

En ce qui concerne la détermination des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers pour les projets d'empiètement sur la mer, l'Association est d'accord avec la réglementation selon laquelle la détermination des prix spécifiques des terres pour le calcul des frais d'utilisation des terres et des loyers fonciers est effectuée conformément aux dispositions de la loi foncière, dans la clause 1, article 8 du projet de décret.

HoREA est d'accord avec le règlement : « En cas d'application de la méthode du surplus pour déterminer les prix spécifiques des terrains, l'estimation des coûts totaux de développement doit inclure les coûts de remise en état des terres approuvés par les agences d'État compétentes. »

En outre, l'HoREA a également demandé au Premier ministre et au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement d'examiner attentivement la proposition de l'expert d'ajouter les coûts d'intérêt dans l'estimation des coûts totaux de développement lors de l'application de la méthode de l'excédent.

Parce que les frais d’intérêt constituent une dépense réelle très importante, car les investisseurs ont tous besoin de prêts à moyen et long terme. Dans certains cas, les investisseurs doivent emprunter à des taux d’intérêt élevés, ce qui fait que les coûts d’emprunt représentent plus de 20 % de l’investissement total du projet.

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