Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement veut toujours arrêter d'utiliser la méthode du surplus
Comme l'a rapporté Thanh Nien , récemment, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a envoyé un projet de décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement réglementant les prix des terrains (projet de décret 44) au ministère de la Justice pour évaluation avant de le soumettre au gouvernement.
Il convient de noter que le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a proposé dans le projet de décret 44 de ne pas utiliser la méthode du surplus pour évaluer les terres.
Toutefois, lors de l’atelier de cet après-midi, la majorité des experts ont convenu que la méthode du surplus devrait être conservée dans l’évaluation foncière.
M. Dao Trung Chinh a partagé lors de l'atelier
S'exprimant lors de l'atelier, M. Dao Trung Chinh, directeur du Département de la planification et du développement des ressources foncières (ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement), a soulevé de nombreux aspects et cité les raisons pour lesquelles le ministère a proposé de supprimer la méthode du surplus lors de l'évaluation des terres.
Le point de vue du représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement lors de l'atelier est resté le même que lors d'une interview avec le journal Thanh Nien dans l'article Le gouvernement décidera-t-il de conserver ou d'abandonner la méthode de l'excédent ? Publié le 26.7.
Selon M. Chinh, personne ne peut nier la supériorité de la méthode du surplus. Mais dans le contexte des paramètres d'entrée lors de l'application de cette méthode dans l'évaluation foncière dans notre pays, ils ne sont pas standard, ce qui conduit à des résultats inexacts.
« J'ai récemment participé à plusieurs évaluations foncières et j'ai constaté que les évaluateurs craignent les risques juridiques lorsqu'ils appliquent la méthode du surplus. C'est l'une des raisons pour lesquelles le processus d'évaluation foncière a été lent ces derniers temps », a expliqué M. Chinh lors de l'atelier.
M. Chinh a ajouté que si le gouvernement décide de conserver la méthode de l'excédent, il est également nécessaire de mener des recherches et des examens pour élaborer des normes d'entrée pour les paramètres et les indices de cette méthode. Seule une saisie standard permet d’obtenir des résultats précis, l’évaluateur peut signer en toute confiance et l’impasse dans l’évaluation foncière peut être levée, en particulier pour les projets.
« L’abandon de la méthode du surplus est un pas en arrière dans l’évaluation foncière »
Après l'échange d'informations avec le représentant du Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement, de nombreux experts et entreprises ont directement ou par la poste fait part de leurs points de vue sur la nécessité de conserver la méthode du surplus dans l'évaluation foncière ; Si ce projet est abandonné, il risque d’engendrer davantage de difficultés et de congestion, de ralentir l’évaluation foncière et de faire face à une pénurie prolongée d’offre sur le marché immobilier.
L'avocat Nguyen Hong Chung, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a estimé que la méthode du surplus devrait être conservée.
L'avocat Nguyen Hong Chung, vice-président du Hanoi Real Estate Club, a déclaré que la méthode du surplus est une méthode de détermination des prix des terrains basée sur l'utilisation future potentielle, et non sur l'utilisation actuelle comme la méthode de comparaison ou la méthode du revenu.
La méthode de l’excédent reflète la valeur marchande du terrain à évaluer, y compris les facteurs suivants : l’usage du terrain ; terme d'utilisation du sol; densité de construction; hauteur du bâtiment; coefficient d'utilisation du sol; Reflète la valeur des flux de trésorerie dans l’investissement, la production et les affaires avec une grande praticité.
« La méthode du surplus reflète clairement la nature financière d'un projet immobilier : quels sont les coûts, les revenus et les bénéfices, de manière très scientifique et objective. Cette méthode reflète clairement la manière d'exploiter, d'allouer et de partager les différences de loyer foncier. Il s'agit également d'une méthode moderne d'évaluation immobilière, conforme à la pratique internationale.
L'affirmation du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement selon laquelle, en raison du manque de base de données pour l'évaluation, l'évaluation doit être basée sur des facteurs hypothétiques et un manque de précision, de sorte que cette méthode devrait être abandonnée, n'est pas convaincante à mon avis. Si le problème est un manque de données, la solution devrait être de créer une source de données fiables et de qualité, plutôt que d’abandonner la méthode du surplus (écraser la machine de production). « Par conséquent, si l’abandon de la méthode du surplus devient une réalité, ce sera un pas en arrière dans l’évaluation foncière », a déclaré M. Chung.
Parallèlement, selon l'avocat Chung, le projet de décret 44 ne prévoit que trois méthodes d'évaluation : la comparaison, le revenu et le coefficient d'ajustement du prix du terrain, qui ne suffisent pas à remplacer la méthode du surplus lors de l'évaluation des projets d'investissement utilisant le terrain : zones urbaines, zones de services commerciaux mixtes, etc.
Si la méthode du surplus est abandonnée, il sera difficile de déterminer la valeur des droits d’utilisation du sol que les investisseurs devront payer pour les projets formés dans le futur lorsque tous les travaux d’infrastructures sociales et techniques n’auront pas été achevés. Les investisseurs ne seront pas en mesure de calculer le problème financier lors de la mise en œuvre de projets immobiliers...
Le professeur Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, partage les avantages et les inconvénients de la méthode de l'excédent.
Il est important de standardiser les paramètres d’entrée de chaque méthode d’évaluation.
Le professeur Hoang Van Cuong, membre de la Commission des finances et du budget de l'Assemblée nationale, a déclaré que ces dernières années, de nombreux projets n'ont pas été approuvés. L’une des raisons est que le prix du terrain n’est pas déterminé de manière à ce que les autorités locales puissent décider de collecter de l’argent et que les investisseurs puissent payer pour prendre la décision d’attribuer des terres. Une évaluation foncière inexacte peut être subjective ou objective car les réglementations en matière d’évaluation ne sont pas spécifiques et claires.
Le professeur Cuong a déclaré qu'il existe quatre méthodes populaires dans le monde : la comparaison directe, la déduction, le revenu et l'excédent. Au Vietnam, il existe actuellement 4 de ces méthodes et une méthode supplémentaire de coefficient d'ajustement du prix du terrain est prescrite.
Analysant la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain, l'une des trois méthodes proposées par le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement dans le projet de Décret 44, le Professeur Cuong a déclaré que cette méthode sera très sûre pour les évaluateurs car l'Etat la stipule ainsi, il suffit de prendre la liste de prix multipliée par le coefficient pour déterminer le prix du terrain.
« Ce prix n'est cependant pas exact. Deux terrains adjacents de formes différentes ont des prix très différents, sans parler de l'orientation du terrain, de sa position, de sa vue... La méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain ne convient qu'aux agences de gestion et non aux particuliers et aux entreprises », a reconnu M. Cuong.
M. Cuong a analysé les avantages et les inconvénients des méthodes d'évaluation foncière : déduction, comparaison et revenu avant de conclure avec regret : « Dans le monde, pour évaluer de nombreux nouveaux projets, les gens utilisent la méthode du surplus, car il n'y a rien à comparer avec les nouveaux projets. Or, le projet de décret 44 supprime cette méthode… ».
De nombreux experts, juristes, entreprises… présents à l’atelier ont exprimé leur soutien au maintien de la méthode du surplus dans l’évaluation foncière.
M. Cuong a toutefois également admis que la méthode du surplus présente de nombreuses limites. Plus précisément, si les facteurs de calcul de la superficie du terrain à évaluer ne sont pas standard, c'est-à-dire que les données d'entrée ne sont pas standard, cela conduira à des résultats de sortie inexacts.
De nombreux pays dans le monde utilisent couramment la méthode de l’excédent et ne subissent pas de pertes car il n’y a pas de survente ni d’évasion fiscale. L’environnement commercial et juridique de la plupart de ces pays est transparent et discipliné. Dans notre pays, de nombreux paramètres et indices de marché impliqués dans la méthode du surplus lors de l'évaluation des terres ne sont pas encore standardisés, de sorte que les résultats sont difficiles à être précis et qu'il existe des risques pour l'évaluateur...
M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, a déclaré que chaque méthode d'évaluation avait ses propres avantages et inconvénients. Cependant, dans le contexte actuel de notre pays, il est nécessaire de maintenir les 5 méthodes actuelles d’évaluation foncière. Il est important de normaliser les paramètres d’entrée de chaque méthode afin de minimiser les erreurs dans l’évaluation foncière et d’accélérer le processus d’évaluation. Ce n’est qu’à ce moment-là que l’impasse dans laquelle se trouvent les projets immobiliers pourra être surmontée et que le marché disposera bientôt d’une nouvelle offre.
Malgré l'insistance sur le maintien de la méthode du surplus dans l'évaluation foncière, la plupart des experts et chefs d'entreprise présents à l'atelier n'ont pas présenté de plan détaillé pour accélérer le processus d'évaluation foncière et éliminer le goulot d'étranglement de l'offre sur le marché immobilier.
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![[Photo] Le Premier ministre Pham Minh Chinh préside une conférence gouvernementale avec les localités sur la croissance économique](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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