Après plus de deux ans de crise immobilière, la Chine a appliqué de nombreuses mesures, allant de la baisse des taux d’intérêt à l’assouplissement des réglementations sur l’achat de logements, en passant par l’encouragement à l’investissement.
Le 8 novembre, Reuters a cité une source proche du dossier selon laquelle les autorités chinoises ont demandé au géant de l'assurance Ping An Insurance Group d'acheter une participation majoritaire dans Country Garden, la plus grande société immobilière privée de Chine, en difficulté. Selon la source, le gouvernement chinois a demandé au gouvernement provincial du Guangdong - où se trouvent les sièges des deux sociétés - d'agir comme intermédiaire pour aider Ping An à sauver Country Garden.
Ping An a été choisi parce qu’il est un actionnaire majeur de Country Garden. Les autorités chinoises souhaitent que les problèmes de liquidité de Country Garden soient résolus au sein de la province.
Fin juin, Country Garden avait une dette de 1 400 milliards de yuans (190 milliards de dollars). Elle compte actuellement environ 3 000 projets en construction en Chine. Country Garden est en difficulté depuis quelques mois, constamment au bord de la faillite.
Il n’est pas rare en Chine que des responsables ordonnent à une entreprise d’en racheter une autre. Mais si cela se produit, ce serait l’une des interventions les plus agressives de la Chine à ce jour pour sauver un secteur immobilier criblé de dettes et illiquide.
Bien que plusieurs autres sociétés immobilières chinoises, dont China Evergrande, aient fait défaut, les politiques du pays se sont jusqu’à présent principalement concentrées sur la baisse des taux de prêt et l’assouplissement des réglementations sur l’achat de logements. La nouvelle de Ping An témoigne de la volonté du gouvernement chinois de jouer un rôle plus important dans ce processus.
Plus tôt cette semaine, le principal actionnaire de China Vanke, la société d'État Shenzhen Metro, a également annoncé avoir préparé environ 10 milliards de yuans (1,4 milliard de dollars) pour soutenir le deuxième plus grand promoteur immobilier de Chine.
Un projet de jardin de campagne à Tianjin (Chine) en août 2023. Photo : Reuters
Le marché immobilier chinois est en crise depuis la mi-2021. À cette époque, de nombreuses entreprises, des grandes sociétés privées comme China Evergrande Group aux sociétés soutenues par l'État comme CIFI Holdings, étaient confrontées à des difficultés de trésorerie et de remboursement de la dette.
La cause serait la politique des « trois lignes rouges » de Pékin, lancée pour réduire le risque systémique en limitant la capacité des sociétés immobilières à emprunter de l'argent neuf. Ceci est considéré comme la principale raison pour laquelle de nombreuses sociétés immobilières de ce pays font faillite. Au cours des deux dernières années, environ 50 entreprises ont fait défaut sur des obligations étrangères, d'une valeur de 100 milliards de dollars, selon JPMorgan. Les entreprises qui échappent à la faillite sont toujours dans une situation précaire et ont du mal à emprunter de nouveaux capitaux.
Au milieu de l’année dernière, la situation est devenue plus grave. Les prix de l’immobilier en Chine continuent de chuter. De nombreux projets sont bloqués en raison du manque de capitaux. Une vague de tolérance en matière de remboursement des prêts hypothécaires se répand partout. La campagne anti-Covid-19 menée par la Chine a encore davantage ébranlé la confiance du marché.
L’immobilier contribue désormais à 25 % du PIB chinois. Les difficultés du secteur alimentent donc les craintes d’une crise financière plus large.
Pékin a donc dû changer sa politique et trouver des moyens de relancer cette industrie. En mars 2022, le gouvernement chinois a mis fin au programme expérimental de taxe foncière. Ils ont également exhorté à plusieurs reprises les institutions financières à soutenir le secteur.
En novembre dernier, Pékin a lancé un plan en 16 points pour sauver le marché immobilier, publié par la Banque populaire de Chine (PBOC) et la Commission de réglementation bancaire et des assurances de Chine (CBIRC) à la mi-mois. Le plan fournit des orientations aux autorités financières de tout le pays, en mettant l’accent sur la résolution de la crise de liquidité des entreprises et assouplira temporairement les restrictions sur les prêts bancaires.
Il s'agit d'un effort total de la Chine pour sauver le marché, dont l'ancien gouverneur Yi Gang espérait qu'il s'agirait d'un « atterrissage en douceur ». Quelques semaines plus tard, une série de banques chinoises ont annoncé qu’elles allaient injecter des centaines de milliards de dollars dans l’immobilier. Ceci est considéré comme le succès initial de ce plan.
Plus précisément, les six principales banques publiques chinoises prévoient d’injecter 140 milliards de dollars sur le marché. Le capital ci-dessus est principalement destiné au développement immobilier, aux prêts hypothécaires pour les clients, aux fusions et acquisitions, au financement de la chaîne d'approvisionnement et aux investissements obligataires.
Au milieu de cette année, la PBOC a commencé à réduire ses taux de prêt de plusieurs manières. Ils ont également prolongé certaines mesures du plan de sauvetage en 16 points jusqu’à la fin de 2024.
Le gouvernement chinois a également approuvé des plans visant à construire des logements abordables et à rénover de nombreuses zones non développées dans les grandes villes, dans le but de stimuler l’investissement dans le secteur immobilier. Ils ont également assoupli certaines réglementations, comme la réduction des taux d’intérêt pour les primo-accédants et la réduction des acomptes pour l’achat d’un logement dans certaines villes.
Les banques ont également mis au point des moyens sans précédent pour encourager les prêts immobiliers. Plus tôt cette année, certaines banques de Nanning, Hangzhou, Ningbo et Pékin ont relevé la limite d'âge pour les emprunteurs de prêts immobiliers à 80-95 ans. Cela signifie qu’une personne de 70 ans peut également emprunter pour une durée de 10 à 25 ans. Il s’agit d’un outil de stimulation, car il peut réduire le fardeau des paiements mensuels de la dette.
Les autorités locales ont également participé aux efforts de sauvetage. En juin 2022, Meishan, une ville du Sichuan, a annoncé des subventions pour l'achat de logements neufs cette année. Wenzhou, une ville du Zhejiang, permet aux acheteurs d'une première maison de payer uniquement les intérêts pendant les trois premières années. Huainan, une ville de l'Anhui, a demandé aux banques d'augmenter les prêts et de réduire les délais d'approbation pour les acheteurs d'un premier logement.
Les sociétés immobilières elles-mêmes proposent également de nombreuses mesures incitatives pour attirer les clients. En juin 2022, Central China Real Estate, qui acceptait les paiements en blé, a accordé aux agriculteurs jusqu'à 160 000 yuans (24 000 dollars) de subventions pour compenser les acomptes pour les maisons du projet d'appartements River Mansion de la société à Shangqiu, dans le Henan. Quelques semaines plus tôt, ils avaient également proposé d'accepter des paiements en ail de la part de personnes souhaitant acheter des maisons dans un autre projet de la ville de Kaifeng.
À Wuhu, dans l'Anhui, au lieu de s'en tenir au prix plancher fixé par le gouvernement, Golden Scale House, un projet d'appartements à la périphérie de la ville, a offert une subvention de réparation pouvant aller jusqu'à 230 000 yuans dans le mois suivant la conclusion de l'affaire.
Cependant, le marché immobilier chinois ne semble pas s’être beaucoup amélioré. Les chiffres publiés le mois dernier ont montré que les prix des logements neufs en Chine ont chuté pendant trois mois consécutifs jusqu'en septembre.
Les ventes immobilières (par surface) en septembre ont également diminué de près de 20 % par rapport à la même période l'année dernière. Les investissements dans l’immobilier ont chuté de 9,1 % au cours des neuf premiers mois de l’année.
Les acheteurs de maisons hésitent car ils veulent attendre que les prix baissent encore. Ce sentiment aggrave la situation, car les promoteurs doivent vendre davantage de logements pour lever des fonds et éviter le défaut de paiement.
Plus tôt cette semaine, le Fonds monétaire international (FMI) a relevé ses prévisions de croissance pour la Chine à 5,4 % cette année. L'agence a toutefois averti que l'économie chinoise était toujours confrontée à de nombreux risques dans les secteurs financier et immobilier. Ils ont déclaré que le secteur immobilier du pays est actuellement « encore assez faible ».
Le FMI appelle la Chine à laisser les sociétés immobilières qui ne parviennent pas à se rétablir quitter le marché. Ils affirment que le fait que la Chine ait permis aux entreprises en difficulté de poursuivre leurs activités a freiné la reprise du secteur.
Lors d'un forum financier à Hong Kong plus tôt cette semaine, le vice-gouverneur de la PBOC, Zhang Qingsong, a également reconnu que le secteur immobilier était en déclin.
« Nous devons contrôler cette vitesse de plus près, pour éviter une chute brutale et des conséquences inattendues. Nous avons mis en place de nombreuses politiques pour stabiliser le marché immobilier. » Il a également appelé les autorités à trouver de nouveaux moyens de maintenir la croissance économique, car « l'ancien modèle basé sur l'investissement et l'immobilier n'est plus tenable ».
Ha Thu (selon Reuters, NYT)
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