Les entreprises immobilières se précipitent pour restructurer leur dette obligataire

Au cours de la seule première semaine de juillet 2024, 9 entreprises ont annoncé des retards de paiement du principal, des intérêts ou des prolongations des délais de remboursement des obligations, principalement des entreprises immobilières. Au cours du second semestre 2024, les entreprises immobilières seront confrontées à la pression de rembourser près de 59 000 milliards de VND d'obligations.

En raison du marché morose, les paiements lents ou les prolongations de dette des obligations concernent principalement les entreprises immobilières. Photo : Duc Thanh

De nombreuses entreprises immobilières tardent à payer leurs dettes et demandent des prolongations de caution.

Depuis le début de l'année jusqu'à la date de publication de l'information (5 juillet), le marché a enregistré 133 émissions privées et 10 émissions publiques, avec une valeur totale d'émission de plus de 140 000 milliards de VND, dont 65,6% de la valeur d'émission appartenait au secteur bancaire. Les obligations immobilières ne représentent que 24,6% du total, soit plus de 34 500 milliards de VND.

En juin 2024, les activités d’émission d’obligations des entreprises immobilières ont commencé à reprendre. Les émissions typiques sont de 2 500 milliards de VND par Vinhomes, 1 000 milliards de VND par Sun Group, 800 milliards de VND par Becamex, 600 milliards de VND par Thien Ha - Bang Duong Construction Investment Company Limited, 550 milliards de VND par Nam Long Real Estate. En outre, il existe quelques émissions de An Hoa Construction Inspection Joint Stock Company, Trung Minh New Urban Area Company Limited, Khai Hoan Land Group Joint Stock Company.

En termes de valeur absolue, les émissions d'obligations immobilières ont repris par rapport à la même période de l'année dernière, mais leur proportion a fortement diminué. Plus précisément, au cours des six premiers mois de 2023, les obligations immobilières ont représenté près de 55 % de la valeur d’émission, mais au cours des six premiers mois de cette année, elles n’ont représenté que près de 25 % de la valeur d’émission.

Il convient de noter que les entreprises immobilières sont confrontées à un énorme fardeau de maturité et que le taux de retard de paiement dans ce secteur continue d'augmenter rapidement.

Au cours de la seule première semaine de juillet 2024, 9 entreprises ont annoncé des retards de paiement du principal et des intérêts sur les obligations et des modifications des conditions des obligations (principalement une prolongation de la durée des obligations de 12 à 24 mois). Les entreprises qui tardent à payer ou doivent allonger leur dette obligataire se trouvent principalement dans le secteur immobilier, généralement No Va Real Estate, Gia Duc Real Estate, Vinh Xuan Real Estate et Ngoc Minh Real Estate.

Auparavant, en juin 2024, de nombreuses entreprises immobilières ont également annoncé des retards de paiement ou demandé une prolongation de la dette obligataire, généralement Cat Lien Hoa Real Estate, Vinh Xuan Real Estate, No Va Real Estate, Big Gain Investment, AQUA City, Hoang Cat Real Estate, Binh Duong Investment and Trading Joint Stock Company...

Au cours du second semestre 2024, on estime qu'environ 140 000 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance, dont la majorité sont des obligations immobilières (près de 59 000 milliards de VND), soit 42 %. Il s’agit également du groupe obligataire qui subit aujourd’hui la plus grande pression en matière de remboursement de la dette.

Selon les statistiques de FiinGroup, en mai 2024, le taux de retard de paiement des obligations (y compris les obligations d’entreprises restructurées et différées) est de près de 18 % ; Dans le seul secteur des obligations d’entreprises non bancaires, le taux de retard de paiement est de près de 26 %. La valeur des obligations d'entreprises problématiques s'élève à environ 215 000 milliards de VND à la fin mai 2024.

L'immobilier est le secteur qui présente le plus grand nombre d'obligations en souffrance, avec un taux de retard de paiement pouvant atteindre 42,5 %. Heureusement, au cours des cinq premiers mois de 2024, bien que le taux d’obligations d’entreprises à problèmes soit resté élevé, il a eu tendance à ralentir par rapport à 2023.

Au cours du second semestre 2024, on estime qu'environ 140 000 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance, dont la plupart sont des obligations immobilières. Photo : Duc Thanh. Graphismes : Dan Nguyen

Les entreprises immobilières acceptent des prêts à taux d'intérêt élevés par le biais de canaux obligataires

Au cours du premier semestre de cette année, les entreprises immobilières ont enregistré de bonnes performances, mobilisant des obligations avec un rendement moyen de 9 à 12 %/an, principalement auprès de grands investisseurs avec de grandes marques et réputations, tels que Vinhomes, Nam Long, Khang Dien...

Les rendements des obligations immobilières des groupes à haut risque et en difficulté financière peuvent atteindre 20 à 30 %, voire 50 %, ce qui se produit principalement avec des obligations à faible liquidité.

Depuis le début de l'année, le marché a enregistré 133 émissions privées et 10 émissions publiques, avec une valeur totale d'émission de plus de 140 000 milliards de VND, dont 65,6 % de la valeur d'émission appartient au secteur bancaire. Les obligations immobilières représentent 24,6% du total, soit plus de 34 500 milliards de VND.

« Depuis le second semestre 2023 jusqu’à aujourd’hui, de nombreuses entreprises immobilières ont rencontré des difficultés de liquidité. En conséquence, des obligations d’entreprises ont été négociées avec des rendements pouvant atteindre 20 à 25 %. Il s’agit souvent d’entreprises qui éprouvent des difficultés à mettre en œuvre des projets. Dans le même temps, leur pression financière sera relativement forte au cours des 12 à 18 prochains mois et la capacité à refinancer ou à lever de nouveaux capitaux est difficile. « Cela reflète également en partie l'appétence au risque appropriée des investisseurs qui ont acheté », a déclaré l'analyste de FiinGroup.

D’un autre point de vue, l’acceptation de la mobilisation d’obligations à taux d’intérêt élevé montre également que l’accès au crédit bancaire pour les entreprises n’est pas facile, en particulier pour les entreprises qui n’ont plus de garanties et ont du mal à prouver leur capacité à rembourser leur dette.

Toutefois, M. Nguyen Dinh Duy, directeur et analyste principal de la société par actions Vietnam Investment Credit Rating, a déclaré que l'accès au capital (y compris le crédit bancaire et la mobilisation d'obligations) pour les entreprises immobilières sera plus facile au cours du second semestre de l'année.

Plus précisément, trois nouvelles lois relatives à l’immobilier, en vigueur à compter du 1er août 2024, aideront les investisseurs à résoudre les problèmes liés à l’évaluation foncière et aux droits d’utilisation des terres, accédant ainsi à des ressources financières pour le développement de nouveaux projets. La mobilisation des capitaux obligataires reprend, le crédit aux entreprises immobilières devrait augmenter de 16 à 18 % en 2024. En outre, de nombreuses sociétés immobilières cotées ont annoncé leur intention d'augmenter leurs capitaux propres cette année (on s'attend à ce qu'environ 26 000 milliards de VND de nouveaux capitaux propres soient mobilisés pour le développement de projets ou pour rembourser des dettes arrivant à échéance).

Tous ces facteurs, selon M. Duy, aideront les investisseurs à réduire les difficultés de liquidité dues à la forte pression exercée sur les échéances de la dette en 2024 et 2025.

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