Récemment, l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) vient d'envoyer un document demandant au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement d'examiner et de soumettre au Premier ministre l'ajout de 2 dépenses, dont les dépenses de réserve et les frais d'intérêt, à la clause 3, article 5d du « Projet de décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains ».
Supprimer les obstacles à l'évaluation des projets immobiliers
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'HoREA, l'Association salue les efforts considérables déployés par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement pour achever le « Projet de décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains », qui, s'il est publié prochainement, éliminera les obstacles au travail d'évaluation pour calculer les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers pour des centaines de projets immobiliers et de logements commerciaux.
La publication anticipée du « Projet de décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains » permettra de lever les obstacles dans le travail d'évaluation visant à calculer les frais d'utilisation des terrains et les loyers fonciers pour des centaines de projets immobiliers et de logements commerciaux.
La publication anticipée du décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44 réglementant les prix des terrains, selon le président de l'HoREA, contribuera à garantir l'absence de perte de recettes budgétaires de l'État, afin de permettre aux clients et aux investisseurs de projets de remplir leurs obligations financières envers l'État.
Dans le même temps, cela garantit également les droits et intérêts légitimes des acheteurs de logements (y compris les personnes étrangères) qui bénéficient de « livres roses » et l'investisseur du projet est autorisé à percevoir les 5 % restants de la valeur du contrat, et le retard de paiement des frais d'utilisation du terrain et du loyer foncier n'est pas dû à la « faute » de l'investisseur.
Toutefois, HoREA a constaté que la clause 3, article 5d du décret n° 44, modifiée et complétée dans la clause 8, article 1, n'inclut pas deux éléments, à savoir les coûts imprévus pendant la construction et les coûts d'intérêts des prêts.
Ce n'est pas vraiment raisonnable et déséquilibré entre le calcul des « coûts totaux estimés de développement du terrain, de la superficie du terrain » dans la clause 3, et le calcul des « revenus totaux estimés de développement du terrain, de la superficie du terrain » dans la clause 2.
Selon HoREA, « la méthode du surplus est mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées, moins le coût total de développement estimé du terrain, de la superficie du terrain, sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) selon la planification de l'utilisation du sol, la planification détaillée de la construction approuvée par l'autorité compétente ».
Et dans la clause 2, article 5d, la partie « estimation des recettes totales de développement des terrains et des superficies de terrain » prend en compte le facteur « fluctuation des prix de transfert et des prix de location pendant la période de mise en œuvre du projet ».
Proposer d'ajouter 2 autres types de coûts
Toutefois, l'article 5d de la clause 3 sur la partie « estimation du coût total d'aménagement du terrain ou de la superficie du terrain » ne prend pas en compte le facteur « coût imprévu », ce qui est déséquilibré et déraisonnable.
Car en réalité, lors de la mise en œuvre des projets, des coûts d'investissement de construction supplémentaires surviennent souvent, il est donc très nécessaire d'établir un « coût d'imprévu ».
HoREA a proposé que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement envisage de soumettre au Premier ministre l'ajout de deux autres types de coûts au décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains.
En outre, selon M. Le Hoang Chau, les « frais d'intérêt » constituent les dépenses réelles de tous les investisseurs de projets, y compris les entreprises immobilières.
La clause 2 de l'article 14 du décret 43/2014/ND-CP et le point c, clause 2, article 9 de la loi sur les affaires immobilières de 2023 (en vigueur à compter du 1er janvier 2025) stipulent tous deux que « Les entreprises immobilières par le biais de projets immobiliers doivent disposer de capitaux propres d'au moins 20 % du capital d'investissement total pour les projets dont l'échelle d'utilisation des terres est inférieure à 20 hectares, d'au moins 15 % du capital d'investissement total pour les projets dont l'échelle d'utilisation des terres est de 20 hectares ou plus et doivent garantir la capacité de mobiliser des capitaux pour mettre en œuvre des projets d'investissement.
Dans le cas où une entreprise immobilière met en œuvre simultanément plusieurs projets, elle doit disposer de capitaux propres suffisants alloués pour garantir le ratio ci-dessus de chaque projet pour mettre en œuvre tous les projets".
Les entreprises doivent donc mobiliser d’autres sources de capitaux, notamment des prêts à crédit, de sorte que les « frais d’intérêt » constituent une dépense réelle pour tous les investisseurs de projets immobiliers.
Toutefois, actuellement, conformément aux dispositions du point a, clause 3, article 16 du décret 132/2020/ND-CP : « Le total des frais d'intérêts déductibles lors de la détermination du revenu imposable pour les entreprises ayant des transactions avec des parties liées, y compris le total des frais d'intérêts après déduction des intérêts de dépôt et des intérêts d'emprunt survenus pendant la période du contribuable, déductibles lors de la détermination du revenu imposable de l'entreprise ne dépasse pas 30 % du bénéfice net total des activités commerciales pendant la période, plus les frais d'intérêts après déduction des intérêts de dépôt et des intérêts d'emprunt survenus pendant la période, plus les frais d'amortissement survenus pendant la période du contribuable ».
Par conséquent, HoREA propose que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement envisage de soumettre au Premier ministre l'ajout de deux postes de dépenses, notamment les « dépenses imprévues » et les « frais d'intérêts sur emprunt », à la clause 3, article 5d du décret n° 44 modifié et complété à la clause 8, article 1 du « Projet de décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret n° 44/2014/ND-CP réglementant les prix des terrains ».
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