La bataille de la propriété dans l'appartement

Des dizaines d'habitants de la zone urbaine CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi) sont restés debout toute la nuit pour surveiller le sous-sol et les services publics qui venaient d'être récupérés auprès de l'investisseur.

Des litiges liés à la zone, aux infrastructures et aux services publics détenus conjointement et en privé par les résidents du CT3 et l'investisseur - Nam Cuong Group, sont survenus après 9 ans d'exploitation de l'immeuble d'appartements. 540 propriétaires d'appartements, soit plus de 2 000 personnes, ont élu le conseil d'administration (une organisation représentant les propriétaires d'appartements) lors de la conférence des appartements. Le conseil d'administration a ensuite signé un contrat avec Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), une filiale du groupe Nam Cuong, pour gérer et exploiter les quatre bâtiments.

Mme Nguyen Thi Thanh Nga, actuelle directrice du conseil d'administration, a déclaré qu'à la fin de 2022, les résidents ont découvert des « revenus et des dépenses irréguliers » dans le service de stationnement. Le NCP a enregistré 166 voitures garées mensuellement, mais selon les résidents, « il y a plus de 300 voitures payantes mensuellement garées dans les deux sous-sols B1 et B2 de l'immeuble ». L'investisseur ne paie pas les frais d'entretien du sous-sol, tandis que tout, du changement des ampoules à la gestion et à l'entretien des deux sous-sols, est prélevé sur l'argent des résidents.

Le conseil d'administration et les résidents ont alors convenu de résilier le contrat de gestion et d'exploitation du bâtiment avec NCP, et ont en même temps exigé de l'investisseur qu'il fournisse des documents juridiques prouvant la propriété du sous-sol B2. Le 31 mai est la date de remise de la propriété. Bien que NCP ait accepté de résilier le contrat de gestion, il n'a toujours pas signé la remise de l'équipement, a détruit toutes les données des cartes de véhicules des résidents et a occupé le sous-sol B2 et le bureau de gestion au premier étage du bâtiment A.

Le représentant du NCP a déclaré que le sous-sol B2 et le bureau du premier étage du bâtiment A sont la propriété privée de l'investisseur - Nam Cuong Group. La base juridique est le procès-verbal confirmant que ce sous-sol est la propriété privée de l'investisseur, qui a été signé avec l'ancien chef du conseil d'administration de l'immeuble CT3 en 2015. Cependant, le représentant des résidents a affirmé que ce sous-sol est en copropriété selon le contrat de vente et d'achat de l'appartement.

Le conflit a atteint son paroxysme lorsqu'un groupe d'étrangers embauchés par le NCP est apparu à la Maison A. Les résidents ont rapidement informé le groupe en appelant tout le monde à soutenir le nouveau conseil d'administration. Ce n'est que lorsque la police et de nombreux habitants sont arrivés que ce groupe de personnes est parti.

Dans la nuit du 31 mai, des dizaines de résidents n'ont pas dormi, veillant ensemble par crainte que le sous-sol et le bureau du premier étage soient occupés. « Nous protégerons la propriété des deux sous-sols et enverrons une pétition aux autorités pour clarifier les violations de l'opérateur du NCP », a déclaré Mme Nga.

À 3 km de la zone urbaine CT3 de Co Nhue, l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza au 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi) connaît également un différend entre l'investisseur et les résidents concernant la division de la zone et les services publics communs et privés.

Selon la loi sur le logement, la propriété privée dans un immeuble d'appartements comprend la zone privée et le système d'équipement attaché à l'appartement. La propriété commune est la zone restante en dehors de la propriété privée, comprenant de nombreux ouvrages et installations tels que des centres communautaires, des équipements et des infrastructures techniques partagées. Ainsi, les locaux de caméras et les locaux de gestion opérationnelle appartiennent à la propriété commune des propriétaires des appartements.

Cependant, à Dreamland Bonanza avec 378 appartements et plus de 1 300 résidents, l'investisseur, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, affirme que la salle de caméra et la salle de gestion des opérations lui appartiennent. La société a désigné sa filiale MSC Vietnam pour gérer cette propriété. Les résidents n'étaient pas d'accord et ont donc engagé la société USEM Vietnam comme unité de gestion et d'exploitation.

M. Ngo Ngoc Linh, un résident ici, a déclaré que pendant qu'il travaillait au bureau, il a reçu un message du groupe de résidents de Dreamland Bonanza « la salle des caméras a été à nouveau occupée ». Des centaines de personnes vivant dans cet immeuble ont profité du week-end pour se rassembler dans le hall de l'immeuble, luttant pour récupérer les droits de gestion et d'exploitation auprès du conseil d'administration de l'investisseur. « Mais un jour seulement après que les résidents soient allés travailler, les postes de direction de l'immeuble, y compris la salle des caméras, ont été repris par l'investisseur », a déclaré M. Linh.

Les résidents de Dreamland Bonanza se sont rassemblés dans le hall de l'immeuble pour demander une résolution au différend sur les droits de gestion et d'exploitation. Photo : fournie par l'administration.

En plus du litige ci-dessus, cet immeuble connaît également des conflits concernant la division de la surface du sous-sol. Conformément à la réglementation, l'espace de stationnement pour motos et vélos au sous-sol appartient à la propriété commune du propriétaire de l'appartement, tandis que l'espace de stationnement pour voitures appartient à la gestion de l'investisseur et l'investisseur n'est pas autorisé à l'inclure dans le prix de vente, le prix de location-achat ou le coût d'investissement pour la construction de cet espace de stationnement. L'aménagement des places de stationnement doit respecter le principe de priorité donnée d'abord aux propriétaires d'appartements, puis de réservation des places de stationnement publiques.

Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company a affirmé que toute la superficie des 3 sous-sols n'est pas incluse dans le prix de vente, il s'agit donc de sa propriété privée, y compris la zone du sous-sol pour les motos, les vélos et les tricycles. Cependant, le conseil d'administration représentant les résidents a déclaré que « l'investisseur n'a pas pu fournir de documents justificatifs tels que le règlement des coûts de construction du parking, et il n'y avait pas de certificat de propriété ».

Le conflit irréconciliable a conduit l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza à avoir deux conseils de gestion parallèles liés à la propriété commune et privée de l'investisseur et des résidents. Le bâtiment dispose de deux bureaux d'accueil, de deux forces de sécurité avec deux uniformes blancs et bleus au sous-sol, d'une salle de caméra et de nombreux autres espaces. Chaque mois, les résidents doivent payer des frais de stationnement à l'unité de gestion de l'investisseur et des frais de service à l'unité d'exploitation de l'immeuble.

Le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza a récemment envoyé un document au Comité populaire du district de Nam Tu Liem demandant au district de demander à l'investisseur de remettre l'infrastructure technique, l'équipement, la salle de caméra, la salle de gestion des opérations..., car il s'agit d'une « partie commune de l'immeuble d'appartements conformément aux dispositions de la loi ».

Des résidents brandissent des banderoles pour protester contre l'augmentation des frais de stationnement dans l'immeuble TNR Gold Season, le 19 avril. Photo : Contributeur

Les conflits liés à la propriété d’un appartement sont fréquents dans tout le pays. Selon les statistiques de l'Association immobilière en 2022, Hanoi compte 129/845, Ho Chi Minh-Ville compte 105/935 bâtiments et groupes de bâtiments avec litiges et poursuites. À Hanoi, en plus des cas mentionnés ci-dessus, des conflits ont également eu lieu dans l'immeuble d'appartements du complexe Viet Duc ; L'Héritage, TNR Gold Saison 47 Nguyen Tuan (district de Thanh Xuan) ; Housinco Premium (Thanh Tri) ; Parc vert de Phu Thinh (Ha Dong) ; Kosmo Tay Ho...

M. Nguyen Manh Khoi, directeur adjoint du Département de la gestion du logement et du marché immobilier (ministère de la Construction), a déclaré que l'un des conflits les plus courants en matière d'appartements est lié à la question de la propriété commune et privée ; contribution lente et transfert des fonds d'entretien des biens communs entre investisseurs et résidents. « Dans certains immeubles, l'investisseur et le conseil d'administration représentant les résidents ne parviennent pas à s'entendre sur la répartition des parties communes et privées, ni sur la partie que l'investisseur conserve pour la vente ou n'a pas vendue ou louée. Cela entraîne une incapacité à régler les questions et un retard de un à trois ans dans le versement des fonds d'entretien », a déclaré M. Khoi.

L'inspecteur en chef du ministère de la Construction, Nguyen Ngoc Tuan, a signalé des violations dans de nombreux immeubles d'appartements en raison d'investisseurs qui empiètent et utilisent les espaces communs à leurs propres fins.

Au cours de la période 2021-2022, l'Inspection du ministère de la Construction a inspecté 37 investisseurs et 36 conseils d'administration dans 43 immeubles d'appartements dans 16 localités ; sanctionné administrativement 20 investisseurs avec plus de 14 milliards de VND. L'Inspection a demandé aux investisseurs de convenir avec le Conseil d'administration de la superficie et des équipements appartenant en propriété commune à l'immeuble d'habitation ; remettre les documents complets de l'appartement au conseil d'administration ; a contraint 5 investisseurs à restituer plus de 2 000 m2 de superficie empiétée aux résidents.

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