Interdiction de lotir et de vendre des terrains : le marché immobilier se développe plus sainement

Il est prévu qu'à partir du 1er août 2024, la loi sur les affaires immobilières (modifiée) entrera en vigueur. Dans lequel, l'interdiction de subdivision et de vente de terrains sera appliquée dans 105 villes et villages, soit une augmentation de 81 unités par rapport à la réglementation actuelle. Dans le contexte difficile du marché immobilier, ces nouvelles réglementations vont-elles rendre la situation plus difficile ?

Terrain à vendre dans la commune An Phu Tay, district de Binh Chanh. Photo : Hoang Hung

Risque de pénurie et d'augmentation des prix

Selon M. Nguyen Hoang Hai, directeur du département de gestion du marché du logement et de l'immobilier du ministère de la Construction, le terrain est toujours le segment le plus demandé et le plus négocié parmi toutes les transactions immobilières. Au premier trimestre 2024, l'ensemble du pays a enregistré 97 659 transactions foncières réussies, soit près de 3 fois le volume de transactions du segment des appartements et des maisons individuelles. La réalité montre également que, ces 15 dernières années, le marché immobilier a été secoué à plusieurs reprises par la fièvre foncière.

Le professeur Dr. Dang Hung Vo a commenté que les réglementations incohérentes de la loi foncière de 2013 sont la raison pour laquelle la subdivision et la vente de terres sont exploitées et créent continuellement des fièvres. Le pic de la fièvre foncière a eu lieu dans la période 2020-2022, lorsque de nombreux types de planification du niveau central au niveau local ont été annoncés, que les infrastructures de transport urbain ont été massivement investies, sans compter les astuces des courtiers fonciers pour gonfler les prix des terrains.

Grâce à de nombreuses mesures drastiques prises par le gouvernement et les ministères concernés, la fièvre s’est calmée à la fin de 2022. Cependant, le marché est tombé dans un autre état extrême lorsque le segment foncier a presque gelé dans de nombreuses localités au cours des deux dernières années. Selon les statistiques du ministère de la Construction, l'inventaire immobilier des projets au premier trimestre 2024 est d'environ 23 029 unités, dont l'inventaire se situe principalement dans le segment immobilier des logements individuels et des terrains de projets, avec 10 855 terrains à eux seuls.

Le ministère de la Construction ne dispose pas actuellement de données précises sur le nombre de projets de lotissement et de vente de terrains abandonnés, mais il suffit de revenir dans les localités qui ont connu une fièvre foncière il y a deux ans pour constater la situation sombre dans ces zones. Généralement, dans les régions du Sud-Est, des Hauts Plateaux, du Centre ou du Nord, de nombreux projets sont au point mort. Beaucoup de gens ont acheté des terrains à des prix élevés, maintenant il n'est pas facile de « s'en sortir » car il n'y a pas de transactions sur le marché.

Difficultés à court terme, durabilité à long terme

Même si l'on pense que le marché immobilier sera quelque peu affecté par la réglementation interdisant la subdivision et la vente de terrains, les experts restent optimistes quant au fait qu'à long terme, le marché peut se développer de manière plus saine. Selon le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association immobilière du Vietnam, la nouvelle réglementation est comme un « filtre », aidant à éliminer les investisseurs qui ne demandent que des terrains pour des projets, puis divisent et vendent des parcelles, ce qui n'apporte pas d'efficacité économique au pays ; Il faut éviter que les terres soient abandonnées à des fins spéculatives et que l'argent des gens reste inutilisé, ce qui pourrait nuire gravement à l'économie.

En ce qui concerne les inquiétudes selon lesquelles la réglementation interdisant la subdivision et la vente de terres affecte les droits des personnes, un représentant du ministère de la Construction a affirmé que la nouvelle réglementation n'affecte que les investisseurs utilisant des capitaux privés pour investir dans le secteur immobilier, sans affecter les projets de l'État visant à développer des fonds fonciers, le budget de l'État dépense de l'argent pour défricher des terres, organise des enchères pour que les gens achètent pour construire des maisons et répond aux besoins de logements dans des conditions de croissance démographique naturelle. La nouvelle réglementation n’affecte pas non plus la capacité des personnes disposant de droits légaux d’utilisation des terres à séparer des parcelles de terrain dans le but de les donner, de les donner, d’en hériter ou de les transférer à d’autres.

Du point de vue des promoteurs de projets immobiliers, les entreprises estiment que la situation peut être difficile à court terme, mais stable à long terme. M. Vo Hong Thang, directeur des investissements du groupe DKRA, a informé que le nombre de lotissements fonciers à vendre dans les zones urbaines de type II et III a explosé ces dernières années. Par conséquent, le resserrement du lotissement conformément aux nouvelles réglementations de la Loi sur les affaires immobilières (amendée) affectera l'ensemble du marché du Nord au Sud, 90 % des investisseurs concernés se trouvant dans les villes de type II et III. En fait, la subdivision et la vente de terrains peuvent facilement entraîner des abus. De nombreux investisseurs aux faibles capacités financières ont profité des politiques pour acquérir des terres, défricher des terres, construire des infrastructures précaires, puis vendre des terres à des prix élevés à des particuliers et à des spéculateurs pour collecter de l’argent. C’est la cause profonde de l’inflation des prix, qui crée une « fièvre foncière » et entraîne des risques pour le marché immobilier. Par conséquent, le renforcement du lotissement et de la vente des terrains devrait contribuer à « filtrer » les investisseurs et à former des entreprises immobilières professionnelles.

Dans le même temps, M. Nguyen Van Hau, directeur général d'Asian Holdings Real Estate JSC, a déclaré : L'interdiction de diviser et de vendre des parcelles de terrain dans les zones urbaines spéciales, de type I, de type II et de type III a un impact important sur la structure des segments de produits immobiliers. Le nombre de produits fonciers issus de la subdivision diminuera dans la période à venir, la rareté de l'offre entraînera une augmentation des prix des terrains. Mais à long terme, cela contribuera à un développement plus sain du marché et à une planification urbaine plus systématique.

La loi de 2023 sur les affaires immobilières stipule que les droits d'utilisation des terres ne peuvent pas être transférés aux personnes qui construisent elles-mêmes des maisons, divisent des parcelles de terrain à vendre dans les quartiers, les districts et les villes des zones urbaines spéciales de type I, II et III, et sont soumises à des enchères de droits d'utilisation des terres pour investir dans des projets de construction de logements conformément aux dispositions de la loi foncière. Selon le ministère de la Construction, le pays compte deux zones urbaines spéciales, à savoir Hanoi et Ho Chi Minh-Ville ; 22 villes de type I ; 36 villes de type II ; 45 villes de type III.

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