Que dit le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ?

Dans le présent document, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose de modifier et de compléter la méthode d'évaluation foncière dans le sens de réglementer trois méthodes d'évaluation foncière, dont : la méthode de comparaison ; méthode du revenu; Méthode du coefficient d'ajustement du prix du foncier. Ainsi, par rapport au décret n° 44/2014/ND-CP, le projet de décret a réduit de 2 le nombre de méthodes d’évaluation foncière.

Selon le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement, la réglementation de trois méthodes d'évaluation foncière (comparaison, revenu, coefficient d'ajustement du prix foncier) a assuré la couverture de tous les cas d'évaluation foncière servant à la gestion foncière de l'État.

Proposer 3 méthodes pour déterminer le prix du foncier des ressources naturelles et de l'environnement dans l'image 1 — Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, la réglementation de trois méthodes d'évaluation foncière a assuré la couverture de tous les cas d'évaluation foncière servant à la gestion foncière de l'État. (Photo: DM)

Plus précisément, la méthode de déduction est intégrée à la méthode de comparaison car la méthode de déduction est une étape lors de l'application de la méthode de comparaison aux terrains avec des actifs attachés au terrain, appliquée pour séparer la valeur des actifs attachés au terrain du terrain comparé.

Parallèlement, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a proposé dans le projet de décret 44 de ne pas utiliser la méthode du surplus pour évaluer les terres.

Expliquant pourquoi la méthode de l'excédent n'est pas utilisée pour évaluer les terres, selon le projet de soumission au gouvernement, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que la méthode de l'excédent est une méthode d'évaluation des terres en calculant le total des revenus de développement supposés de la propriété moins le total des coûts de développement supposés.

En conséquence, le calcul du revenu total supposé de développement d'un bien immobilier doit être basé sur les facteurs supposés de : prix de transfert, prix de location, délai de vente, taux de vente, tendance et volatilité du prix de transfert, prix de location futur, taux d'occupation... et doit actualiser le flux de trésorerie au moment de l'évaluation en fonction du taux d'intérêt prêteur de la banque.

Le calcul du coût total de développement supposé d'un bien immobilier, en plus d'être basé sur les normes et les prix unitaires émis par les agences d'État compétentes, dépend également du temps de construction, du rythme de construction chaque année, des coûts imprévus, des coûts d'intérêt, des bénéfices des investisseurs en tenant compte des facteurs de risque, des coûts de publicité et de vente, etc.

Le calcul des facteurs supposés des revenus totaux de développement et des coûts totaux de développement mentionnés ci-dessus est très compliqué, les résultats de l'évaluation sont incertains, inexacts et comportent de grandes erreurs (pour la même parcelle de terrain, le simple fait de changer un indicateur dans les facteurs supposés modifiera les résultats de l'évaluation) ; facilement exploitables et présentent des risques pour les évaluateurs fonciers et ceux qui décident des prix spécifiques des terres dans les localités.

C’est la principale cause des difficultés et des retards dans la détermination, l’évaluation et la décision sur les prix spécifiques des terrains ces derniers temps.

En revanche, dans le secteur immobilier, le terrain existe toujours en premier et son prix est fixé avant le processus de création du bien immobilier. En supposant d'estimer la valeur d'un bien immobilier dans le futur, il n'est pas approprié de déterminer le prix du terrain, ce qui fait que le prix du terrain dépend de la méthode commerciale immobilière de l'investisseur, ne reflétant pas la véritable valeur marchande du terrain.

En outre, la méthode du surplus est souvent utilisée par les investisseurs pour calculer les avantages obtenus en supposant des revenus et en estimant les coûts encourus, prenant ainsi la décision d’investir ou non.

Le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement estime que, dans l’esprit de la résolution n° 18-NQ/TW, la méthode de détermination des prix des terrains doit garantir le respect des principes du marché. Par conséquent, le fait que le projet de décret 44 n'applique pas la méthode du surplus pour évaluer la valeur des terres, calculer les obligations financières des utilisateurs des terres et calculer l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres est conforme à la politique du Parti.

Pour surmonter les limites de la non-application de la méthode de l’excédent, le projet de décret 44 a modifié et complété le contenu de la méthode de comparaison.

Dans lequel des orientations sur l'évaluation des terrains et des superficies de terrains qui n'ont pas été investis dans des infrastructures techniques sont fournies sur la base de la combinaison de techniques de déduction pour déduire les coûts d'investissement en infrastructures techniques. Dans le même temps, il est nécessaire de compléter la réglementation en prévoyant que lors de la détermination des prix des terrains, la méthode du coefficient d'ajustement annuel doit être appliquée à des fins de comparaison et de vérification afin de garantir l'exactitude des résultats de l'évaluation foncière.

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