Trois options
Ce règlement vise à fournir des critères permettant d’identifier plus clairement les personnes exerçant des activités immobilières à petite échelle. Car selon l'article 3 de l'article 9 de la loi de 2023 sur les activités immobilières, les personnes exerçant des activités immobilières à petite échelle n'ont pas à créer d'entreprise, mais doivent déclarer et payer des impôts conformément aux dispositions de la loi.
En conséquence, le ministère de la Construction propose trois options pour identifier les personnes exerçant des activités immobilières à petite échelle. Option 1 : Les particuliers vendent, transfèrent ou louent des maisons existantes ou futures, 3 à 5 maisons ou appartements par an. Les particuliers vendent, cèdent ou louent des ouvrages de construction existants ou futurs de 5 à 10 ouvrages ou de 5 à 10 surfaces de plancher dans l'année.
Restreindre les transactions à l’heure actuelle aura un impact négatif sur le marché immobilier.
Option 2 : Les personnes exerçant une activité immobilière à petite échelle peuvent être identifiées en vendant ou en louant des biens immobiliers sous leur propriété ou leur droit d'utilisation d'une superficie de 1 000 à 2 000 m2 de terrain dans les zones urbaines. Dans les zones rurales, cette superficie est plus grande, environ 3 000 à 5 000 m2.
Option 3 : Les particuliers investissent dans la construction de maisons individuelles de 2 étages ou plus et d'une échelle inférieure à 20 appartements comme prescrit dans la clause 3 de l'article 57 de la loi sur le logement. Les particuliers vendent ou louent des maisons provenant d'un héritage ou des maisons de gratitude, de charité ou de solidarité que des particuliers reçoivent d'autres parties.
Avocat Tran Minh Cuong (Barreau de Hô-Chi-Minh-Ville)
Entre-temps, la loi actuelle ne prévoit pas de détails spécifiques pour les affaires immobilières qui ne nécessitent pas la création d’une entreprise.
Taxer au lieu de restreindre le commerce
L'avocat Tran Minh Cuong (Barreau de Ho Chi Minh-Ville) a déclaré que ce type de réglementation n'a jamais été vu dans le monde, qu'il est peu pratique et qu'il entrave le développement du marché. Au lieu de cela, laissez les gens commercer librement, mais soyez responsables du paiement correct et intégral des impôts conformément à la loi. Concrètement, ce type d’entreprise devrait être fortement taxé, car il ne crée pas de plus-value. Plus vous achetez et vendez de biens immobiliers, plus les impôts que vous payez sont élevés. À ce moment-là, le gouvernement et le peuple en bénéficient tous deux, car cette taxe est utilisée pour investir dans les infrastructures et les reconstruire...
De plus, si ce règlement entre en vigueur, quelle agence surveillera et confirmera le nombre de ventes d’un individu spécifique pour le forcer à créer une entreprise s’il vend 6 biens immobiliers ou plus ? Devraient-ils être obligés de créer une nouvelle société pour vendre des biens immobiliers ? S’ils ne créent pas d’entreprise, quelles seront les sanctions ? Supposons que des gens acceptent de créer une entreprise, mais qu’au cours des années suivantes ils n’achètent ni ne vendent aucun bien immobilier, conserveront-ils cette entreprise pour toujours ? Alors que vouloir dissoudre ou déclarer en faillite une entreprise au Vietnam est actuellement extrêmement difficile.
Selon l'avocat Cuong, le marché immobilier est toujours au ralenti, comme un malade qui n'a pas récupéré. Il est nécessaire d'agir pour stimuler le nombre de transactions immobilières et créer de la liquidité sur le marché. Cette proposition revient à resserrer le « tube respiratoire », rendant un marché déjà difficile encore plus difficile. Le marché immobilier veut se développer et se vendre, il doit y avoir des courtiers, des investisseurs, des spéculateurs... La gestion du marché immobilier doit le guider pour qu'il se développe de manière stable, et non pas s'il ne peut pas être géré, interdire les activités commerciales immobilières.
Pour augmenter les recettes et prévenir les pertes budgétaires, et contribuer au bon développement du marché immobilier, des solutions économiques de gestion sont nécessaires, et pas seulement des solutions administratives. Si la réglementation administrative se multiplie, le marché devra trouver des solutions pour contourner la loi, ce qui engendrera un chaos accru. Par conséquent, il ne faut pas limiter le nombre de logements à vendre et à louer, mais plutôt créer un barème fiscal et imposer de lourdes taxes aux petits particuliers qui surfent sur le marché immobilier pour réaliser des profits. En particulier, les cas d'achat de maisons et de terrains abandonnés, sans les rénover ni les utiliser, attendant simplement une hausse des prix pour les revendre à profit, devront être encore plus lourdement taxés. L'État peut utiliser cet argent pour financer la construction de nouveaux logements sociaux pour les plus démunis, répondant ainsi aux besoins réels de la population. À ce moment-là, les investisseurs et les spéculateurs immobiliers diminueront considérablement », a analysé l'avocat Tran Minh Cuong.
L'expert immobilier Tran Khanh Quang estime que si un individu exerce des activités immobilières de manière continue et en grande quantité, il doit avoir une entité juridique. À cet égard, cette disposition est correcte. Cependant, si cette réglementation est appliquée immédiatement, elle est instable, ou donner un nombre précis de 3 à 5 maisons n'est pas approprié, il faut une feuille de route et du temps. Parce qu'il y a des individus qui possèdent 2 à 4 produits immobiliers mais dont la valeur peut atteindre 50 milliards de VND, voire des centaines de milliards de VND par rapport à un individu qui possède 10 à 20 produits, mais chaque produit ne vaut que 1 à 2 milliards de VND.
La loi est correcte, mais elle nécessite une feuille de route, car la création d'une personne morale implique la création d'une société immobilière. L'apport de biens personnels au capital d'une entreprise pose de nombreux problèmes, ce n'est pas simple et il faut l'expliquer, notamment en ce qui concerne l'apport de terres agricoles. Actuellement, le capital social requis pour la création d'une société immobilière est de 20 milliards de VND. Est-ce raisonnable ? Les entreprises immobilières, qu'elles soient bénéficiaires ou déficitaires, sont soumises à un impôt de 2 %, tandis que les entreprises ne paient d'impôt que sur les bénéfices et peuvent inclure les coûts dans leurs charges. Ainsi, à long terme, si les investisseurs individuels souhaitent investir de manière continue, ils doivent créer une société pour gérer facilement leurs biens immobiliers et générer davantage de profits. Le problème réside dans la manière dont l'État facilite l'intégration de biens immobiliers au capital de l'entreprise », a analysé M. Tran Khanh Quang.
Partageant le même point de vue, M. Doan Ngoc, directeur général de la société par actions PropertyX, a déclaré que la publication de telles réglementations vise à limiter la spéculation. L’orientation de l’État est de ne pas laisser l’immobilier se développer trop rapidement, affectant de nombreuses autres industries et l’ensemble de l’économie. Toutefois, si les échanges sont restreints, cela affectera le marché. En période de fièvre foncière, les courtiers immobiliers ne transmettront pas le livre rose mais utiliseront des astuces pour contourner la loi et échapper aux impôts.
Tout d'abord, ils notarieront l'autorisation d'achat et de vente auprès du propriétaire, ce qui signifie que le propriétaire autorise pleinement l'achat et la vente au « courtier » sans transférer le livre rose. Deuxièmement, lorsque le « courtier » trouve un acheteur, la procédure de transfert de nom notarié sera alors effectuée. Troisièmement, il y a des cas où le « courtier » négociera à l’avance avec le propriétaire. L'État ne prélève donc aucun impôt auprès des « courtiers ». De plus, les investisseurs contourneront également la loi en demandant à leurs proches, épouses et enfants de posséder des biens immobiliers. Ainsi, cette réglementation ne peut pas être gérée.
Dans le contexte actuel, cette proposition est peu susceptible de lutter contre la spéculation et pourrait s’avérer contre-productive car elle affecte la psychologie d’investisseurs déjà instables. Il est donc nécessaire de mettre en place un mécanisme ouvert pour attirer les ressources, car dans le contexte actuel, l’immobilier reste l’un des canaux les plus importants et les plus efficaces pour attirer les ressources, notamment les capitaux d’investissement étrangers et les transferts de fonds. Nous avons besoin de davantage de politiques pour attirer et promouvoir les transactions immobilières au lieu de tenter de les restreindre.
M. Doan Ngoc, directeur général de PropertyX Joint Stock Company
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