Il y a d’abord le problème des procédures d’approbation des politiques d’investissement en même temps que l’approbation des investisseurs pour tous les projets de logements sociaux et de logements commerciaux où les investisseurs ont des droits d’utilisation du sol conformément à la planification. Concernant ce problème, selon HoREA, au moment de la mise en œuvre de la procédure d'approbation de la politique d'investissement, il s'agit de la procédure initiale de la chaîne de procédures d'investissement dans la construction. Par conséquent, si la procédure d’approbation de la politique d’investissement est « bloquée », le projet sera « gelé » et ne pourra pas poursuivre d’autres procédures d’investissement et de construction. Il serait plus approprié de stipuler uniquement que l’évaluation de l’adéquation des projets d’investissement à la planification doit être conforme au plan de zonage ou au plan général, ou de stipuler uniquement qu’elle est conforme au plan général dans la résolution 98 de l’Assemblée nationale, qui est appliquée à titre expérimental pour Hô Chi Minh-Ville.
Cette façon d’améliorer les procédures administratives ou cette amélioration n’est pas vraiment imprégnée de l’esprit de la réforme des procédures administratives, n’est pas proche de la réalité et montre des signes d’échec. Alors que par le passé, les entreprises pouvaient mener à bien les procédures d’investissement en construction en parallèle, elles doivent désormais effectuer presque chaque procédure administrative de manière séquentielle.
L'HoREA a constaté que la réglementation selon laquelle les projets d'investissement doivent se conformer à une planification détaillée (le cas échéant) n'est appliquée que dans les cas où l'État organise des enchères de droits d'utilisation des terres ou des appels d'offres pour des projets utilisant des terres pour sélectionner des investisseurs. Toutefois, cette disposition est totalement inappropriée dans le cas où l'entreprise investisseur a le droit d'utiliser le terrain conformément à la planification et la proposition est approuvée pour la politique d'investissement en même temps que l'investisseur est approuvé conformément aux dispositions de la clause 4 de l'article 29 de la loi sur l'investissement de 2020.
Le deuxième problème est la réglementation sur les terrains résidentiels ou sur les terrains résidentiels et autres terrains lorsqu’il s’agit d’exiger des investisseurs de projets de logements commerciaux qu’ils aient le droit d’utiliser des terrains résidentiels ; ont le droit d'utiliser des terrains résidentiels et d'autres terrains non résidentiels qui remplissent les conditions d'autorisation de changement d'utilisation du sol pour mettre en œuvre des projets d'investissement. Cela fait que des centaines de projets de logements commerciaux à travers le pays qui ne disposent pas de 100 % de terrains résidentiels ou qui ne disposent pas de terrains résidentiels et d’autres terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels, c’est-à-dire seulement 100 % de terrains agricoles ou seulement 100 % de terrains non agricoles qui ne sont pas des terrains résidentiels, ne sont pas reconnus comme investisseurs de projets de logements commerciaux. Bien que ces entreprises d’investissement aient reçu des transferts de droits d’utilisation des terres pour des terres agricoles ou des terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles. Ainsi, depuis le 1er juillet 2015 (entrée en vigueur de la loi sur le logement de 2014), ces entreprises rencontrent de grandes difficultés en raison des coûts énormes qu’elles ont engagés pour créer des fonds fonciers.
Actuellement, le point b, clause 1 et clause 6, article 128 du projet de loi foncière (amendé) permettent uniquement dans les cas d'utilisation du sol pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux de convenir de recevoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou dans les cas de mise en œuvre de projets de logements commerciaux, il doit y avoir le droit d'utiliser un terrain résidentiel ou un terrain résidentiel et d'autres terrains. Cela signifie que les investisseurs ne sont pas autorisés à négocier la réception du transfert des droits d'utilisation des terres pour des terrains résidentiels ou des terrains résidentiels et d'autres terrains ou d'autres terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels ou ne sont pas autorisés dans les cas où les investisseurs ont actuellement le droit d'utiliser d'autres terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels pour réaliser des projets de logements commerciaux. Par conséquent, le point b, clause 1 et la clause 6, article 128 du projet de loi foncière (amendé) n'ont pas pleinement hérité des dispositions de la clause 1, article 73, point b, clause 1, article 169, clause 2, article 191 et clause 1, article 193 de la loi foncière de 2013, qui permettaient aux organisations économiques de recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres pour les types de terres adaptées à la planification de la mise en œuvre de projets d'investissement, y compris des projets de logements commerciaux. En cas de transfert de droits d'utilisation de terres agricoles, une approbation écrite de l'agence d'État compétente est nécessaire.
Pendant ce temps, les projets de logements commerciaux avec 100% de terrains résidentiels ne représentent qu'environ 1% du nombre total de projets de logements commerciaux et sont tous de très petits projets car presque aucun terrain résidentiel n'a une superficie de plus de 5 000 m2 . Le type de projet de logements commerciaux avec des terrains résidentiels et d’autres terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels est courant, représentant environ 95 % du nombre total de projets de logements commerciaux. Les projets de logements commerciaux sur des terrains autres que des terrains résidentiels ne représentent qu’environ 5 % du nombre total de projets de logements commerciaux et sont tous des projets à grande échelle dont le développement doit être encouragé.
De nombreux projets sont encore « gelés » en raison de réglementations légales.
Le troisième problème est la procédure d’ajustement du plan de zonage à l’échelle 1/2 000, qui relève de la responsabilité de l’agence d’État compétente afin que les entreprises disposent d’une base pour élaborer le plan détaillé à l’échelle 1/500 du projet d’investissement. La raison est due au « plafond de population » et de nombreux plans de zonage à l’échelle 1/2 000 n’ont pas été mis à jour et ajustés à temps, de sorte qu’ils n’ont pas répondu aux besoins des investisseurs.
Par exemple, la population réelle de Ho Chi Minh-Ville est d'environ 13 millions de personnes, mais la population selon les résultats du recensement du 1er avril 2019 n'est que de 8,9 millions de personnes ou la taille de la population du district de Binh Thanh d'ici 2020 est réglementée à 560 000 personnes, mais en 2014, la taille réelle de la population de ce district était de 560 000 personnes. Si la taille réelle de la population n’est pas calculée correctement, les projets de rénovation urbaine ou de développement de nouvelles zones urbaines ne peuvent pas être mis en œuvre car il n’existe plus de « plafond » à la taille de la population.
Hô Chi Minh-Ville compte plus de 600 plans de zonage à l'échelle 1/2 000, dont certains ne sont plus adaptés et doivent être ajustés, mais n'ont pas été ajustés à temps, en particulier pour les précédents plans de zonage à l'échelle 1/2 000 mis en œuvre selon les limites administratives des niveaux de commune et de district, qui doivent être intégrés. Par conséquent, la résolution 98 de l'Assemblée nationale exige également que les plans de zonage et les plans détaillés soient approuvés ou approuvés pour ajustement conformément aux dispositions de la loi avant de préparer le rapport d'étude de faisabilité pour l'investissement de construction et de mettre en œuvre les prochaines étapes du projet.
Le quatrième problème est la procédure spécifique d'évaluation foncière, l'évaluation du prix du terrain, la décision du prix du terrain pour calculer les frais d'utilisation du terrain, le loyer foncier pour les projets immobiliers, les logements commerciaux ou les demandes de l'agence d'État compétente pour vérifier et calculer les frais d'utilisation du terrain, le loyer foncier en découlant (le cas échéant). Ce problème réside principalement dans l’application pratique du décret 44. En mars 2023, Hô Chi Minh-Ville comptait environ 100 projets de logements commerciaux avec 81 000 appartements qui n'avaient pas reçu de livre rose.
Le cinquième problème est que les agences étatiques compétentes tardent à émettre des réglementations sur la gestion des zones de terres gérées par l’État (terrains publics) entrecoupées de projets de logements commerciaux. En raison de l’absence de cette réglementation, pendant plus de 6 ans, du 1er juillet 2014 (entrée en vigueur du décret 43) au 8 février 2021 (entrée en vigueur du décret 148), il n’existe aucun mécanisme pour réglementer la gestion des zones foncières publiques entrecoupées de projets de logements commerciaux. À ce jour, le décret 148 est en vigueur depuis près de trois ans, mais un certain nombre de provinces et de villes gérées par le gouvernement central n’ont toujours pas publié de réglementation pour guider sa mise en œuvre. Cela fait que de nombreux projets de logements commerciaux sont « bloqués » dans les procédures d’approbation des politiques d’investissement ou « bloqués » dans les procédures d’évaluation foncière spécifique, d’estimation foncière et de décisions sur le prix des terrains pour calculer les frais d’utilisation des terres et les loyers fonciers.
Le sixième problème est dû à la clause 2 de l'article 49 de la loi de 2014 sur les affaires immobilières, qui stipule que le transfert d'un projet ou d'une partie d'un projet de logements commerciaux n'est autorisé que lorsque l'investisseur dispose d'un livre rose pour la totalité ou une partie du projet transféré et a rempli l'obligation financière de payer les frais d'utilisation du sol et le loyer foncier à l'État. Etant donné que cette réglementation n'a pas été modifiée, elle n'est pas flexible et n'est pas proche de la réalité comme le stipule l'article 10, alinéa 1, de la Résolution 42 de l'Assemblée nationale sur le pilotage du règlement des créances irrécouvrables des établissements de crédit, qui ne stipule pas la condition d'avoir un livre rose pour le projet et ne stipule pas non plus que l'investisseur doit remplir les obligations financières pour le projet.
Le septième problème est que la loi de 2014 sur les affaires immobilières ne réglemente pas l'acte de dépôt en vue de conclure un contrat (avant le moment d'éligibilité à la signature d'un contrat de mobilisation de capitaux pour vendre des biens immobiliers et de futurs logements) pour préciser les dispositions sur les dépôts dans l'article 328 du Code civil. Cela a créé des échappatoires juridiques dont les spéculateurs, les courtiers fonciers et les entreprises malhonnêtes peuvent profiter pour recevoir des dépôts importants. Même 90 à 95 % de la valeur du contrat est destinée à la fraude et à l'appropriation des actifs des clients (typiquement le cas de la société Alibaba).
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