¿Qué factores hacen que el sector inmobiliario de los complejos turísticos permanezca “congelado”?

El mercado no presenta cambios claros.

Según un informe publicado recientemente por el Grupo DKRA sobre el mercado inmobiliario en julio de 2023, muchos proyectos inmobiliarios turísticos no alcanzaron la liquidez esperada, por lo que el tiempo de implementación de las ventas se pospuso. Por ello, en julio sólo hubo 1 nuevo proyecto abierto a la venta con 40 productos llevados al mercado, un 88% menos respecto al mismo período.

Vale la pena mencionar que la demanda de este mercado aún es muy baja con solo 1 transacción exitosa registrada, un 99% menos en comparación con el mismo período. El Grupo DKRA comentó que los precios de oferta de estos productos son relativamente altos, combinados con la psicología cautelosa de los inversores, lo que provoca que la liquidez se mantenga tranquila. Sin mencionar otros factores como los legales, las tasas de interés y la recuperación de la industria turística que aún son insignificantes, afectando la liquidez del sector inmobiliario de los resorts.

Solo una villa vacacional a la venta en julio de 2023. (Foto: Grupo DKRA)

El próximo mes, DKRA cree que la oferta y la demanda del mercado aumentarán ligeramente en comparación con julio, pero no habrá muchos cambios claros. En el segmento de casas adosadas y comerciales en complejos turísticos, la nueva oferta en julio aumentó en comparación con los primeros 6 meses del año, pero solo 2 proyectos se ofrecieron a la venta en la siguiente fase de ventas. La oferta en este segmento ha disminuido un 75% en comparación con el mismo período del año pasado. La tasa de absorción es sólo del 1%.

En condotels, la oferta aumentó aproximadamente un 52% en comparación con el mismo período del año pasado con 3 proyectos abriéndose para la venta, equivalentes a 405 unidades. Esta cifra es incluso mayor que el número total de apartamentos nuevos puestos a la venta en el segundo trimestre de 2023, con 378 unidades. Sin embargo, todos los productos nuevos se concentran en la región Central.

Condotel también es el segmento que más transacciones registró en este mercado con 113 transacciones exitosas en julio. Sin embargo, el volumen de transacciones todavía está concentrado en un solo proyecto, mientras que los demás proyectos tienen tasas de consumo modestas. Se trata de proyectos con documentación legal completa, operados por grandes marcas y con precios inferiores a 50 millones de VND/m2.

DKRA también pronostica que en el próximo mes la oferta y la demanda del mercado continuarán recuperándose, pero es poco probable que haya fuertes fluctuaciones en el corto plazo.

Es poco probable que el sector inmobiliario turístico tenga un gran avance en el corto plazo.

En cuanto al precio de venta de inmuebles en complejos turísticos, se espera que el mercado primario no fluctúe mucho en comparación con el mes pasado. Los inversores que están implementando productos aún mantienen programas de apoyo a los tipos de interés, incentivos de descuento de hasta el 50% para clientes que pagan rápidamente, período de gracia de capital... Con el mantenimiento de los incentivos, se espera que la oferta y la demanda tengan una ligera recuperación, concentrada principalmente en Binh Dinh y Kien Giang.

Según el último informe del Ministerio de Construcción, en el segundo trimestre de 2023 la nueva oferta de hoteles y resorts a nivel nacional casi sólo se complementará con unos pocos proyectos que ya se han inaugurado y puesto en funcionamiento. Solo existe un proyecto turístico turístico con licencia, que es el Área Turística Temática y Complejo Turístico en la cima de la montaña Ba Den (Tay Ninh).

¿Cómo rescatar bienes inmuebles en complejos turísticos?

Una encuesta realizada en algunas zonas turísticas famosas de todo el país muestra que la situación de proyectos de villas, complejos turísticos, condotels y hoteles-oficina abandonados y sin clientes es bastante común. Muchos inversores secundarios han tenido dificultades para hacer frente a la presión financiera debida al uso del apalancamiento y no han podido explotar el flujo de caja de los productos, por lo que han tenido que aceptar vender a precios “asfixiantes” en los últimos tiempos.

Muchos estudios de mercado muestran también que el margen de beneficio del sector inmobiliario turístico es actualmente muy bajo, llegando apenas al 1%, y muy pocos proyectos llegan al 4-5% o más. Muchos proyectos que se comprometieron a obtener un beneficio del 8-12% al salir a la venta actualmente no pueden cumplirlo.

Dada la naturaleza específica del sector inmobiliario turístico, la recuperación, como en otros segmentos del mercado, con la eliminación de las tasas de interés y los obstáculos legales no parece suficiente. El problema restante del sector inmobiliario turístico todavía reside en que la oferta supera la demanda en el sector turístico.

La oferta de productos ha aumentado pero el número de turistas potenciales no se ha desarrollado adecuadamente, lo que genera una gran brecha entre la oferta y la demanda.

Según datos del Departamento General de Turismo, en los primeros seis meses del año, Vietnam recibió cerca de 70 millones de visitantes, incluidos 5,6 millones de visitantes internacionales y casi 64 millones de visitantes nacionales. El número de visitantes internacionales fue solo del 66% en comparación con el mismo período de 2019, mientras que el número de visitantes nacionales aumentó 1,4 veces. Los ingresos totales del turismo se estiman en 343.100 billones de VND, un 1,45% más que en el mismo período de 2019, cuando fueron 338.200 billones de VND.

Si bien el número de visitantes internacionales aún no se ha recuperado por completo, la oferta de inmuebles turísticos continúa aumentando y la crisis de exceso de oferta ha provocado que muchos productos turísticos no se hayan explotado en los últimos tiempos. Muchas opiniones dicen que si el número de turistas potenciales no se recupera, o incluso aumenta drásticamente, el mercado inmobiliario turístico continuará congelándose. Esto crea un bucle, el mercado congelado impide el desarrollo de los servicios y dificulta atraer turistas potenciales.

Según los expertos, rescatar el mercado inmobiliario turístico con soluciones legales y de tipos de interés sólo resuelve el problema superficial. Estas medidas ayudan en gran medida a los propietarios de proyectos y a los inversores a recuperar la confianza en el período actual. Pero para promover verdaderamente el valor y aumentar la liquidez de este tipo, la clave todavía está en la cuestión de la demanda real.

Por lo tanto, además de centrarse en las ventas, los inversores deben también poner en marcha rápidamente servicios de acompañamiento y centrarse en la promoción de su imagen, combinada con el mercado turístico para atraer a clientes potenciales. Esto también hace que los inversores se interesen más en los productos de este mercado y sigan optando por invertir. Según los analistas, este problema no se puede mejorar de la noche a la mañana, por lo que para ver la recuperación del mercado inmobiliario turístico, todavía tendremos que esperar hasta finales de 2024 o principios de 2025.

Fuente: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html