Considerar agregar capacidad para que los inversionistas participen en la subasta

No hay regulaciones sobre la capacidad de los inversionistas para participar en la subasta

El proyecto de Ley de Tierras (enmendado) preparado para ser presentado a la Asamblea Nacional para su consideración ha establecido claramente casos de subasta de derechos de uso de tierras cuando el Estado asigna tierras mediante el cobro de tarifas por su uso y arrienda tierras con un pago único por todo el plazo del arrendamiento. El proyecto estipula los casos de subasta, las condiciones de la subasta, las responsabilidades de los individuos y organizaciones, así como las responsabilidades de los Comités Populares en todos los niveles. En particular, las organizaciones que participan en la subasta de derechos de uso de tierras deben cumplir todas las condiciones, como ser elegibles para que el Estado les asigne tierras o las arriende; Garantizar las condiciones para la ejecución de los proyectos de inversión de acuerdo a la normativa vigente, tales como depósitos u otras formas de garantías...

Sin embargo, el proyecto no estipula principios de subasta ni sanciones ni responsabilidades personales cuando se participa en subastas pero no se cumplen las obligaciones financieras y se abandona la subasta. Mientras tanto, en la realidad, ha habido casos en que individuos y organizaciones que participan en subastas se apresuran a subir demasiado los precios, incluso precios "virtuales", pero luego abandonan sus depósitos, lo que causa muchas consecuencias para el organizador de la subasta así como para otros participantes.

Por ejemplo, en la subasta de la "tierra dorada" de Thu Thiem en Ciudad Ho Chi Minh a finales de 2021, 4 empresas ganaron la subasta, pero todas ellas retiraron posteriormente sus depósitos. Estas empresas ofrecen precios 7-8 veces más altos que el precio inicial, haciendo parecer que el presupuesto de la ciudad recaudará una gran cantidad de dinero para invertir en el desarrollo socioeconómico . Sin embargo, todas estas empresas han abandonado sus depósitos, provocando que los lotes de "tierra dorada" en el área urbana de Thu Thiem permanezcan inmóviles hasta ahora.

Muchos expertos económicos consideran que de este incidente se pueden extraer muchas lecciones, advirtiendo a los inversores, al mercado y a los organismos de gestión estatales. Ésta es una lección relacionada con el hecho de que las empresas y los inversionistas deben considerar y calcular cuidadosamente antes de participar en subastas en general o en subastas de tierras públicas en particular. No se puede "fijar precio" aleatoriamente porque eso tendrá muchas consecuencias tanto para la propia empresa como para la economía. En cuanto al organismo gestor, habrá etapas de revisión en el proceso de subasta de activos públicos como la capacidad de las unidades o personas participantes; Restricciones a la implementación del proyecto y cómo presentar ofertas para garantizar el éxito.

Por lo tanto, el proyecto de Ley de Tierras (modificado) debería considerar regular o complementar la capacidad y experiencia de los inversionistas que implementan proyectos similares. Los principios principales incluyen depósitos y sanciones para organizaciones e individuos que no cumplan con sus obligaciones financieras después de la subasta. La regulación adicional sobre la capacidad y experiencia de los inversores también ayuda a superar la situación en la que, después de la subasta, los inversores no pueden ejecutar el proyecto, lo que lleva al abandono, la reventa a otros inversores o la pérdida del depósito.

Las empresas que ganan la subasta pero pierden sus depósitos provocan muchas consecuencias para la economía.

Según el Sr. Huynh Phuoc Nghia, Director del Centro de Economía, Derecho y Gestión de la Escuela de Economía, Derecho y Gestión Estatal de la UEH, las lecciones aprendidas de la subasta de tierras en el área urbana de Thu Thiem (HCMC) han afirmado una vez más que en la historia de las pujas por el desarrollo de proyectos, la cuestión crucial es elegir al inversor adecuado y evaluar correctamente su capacidad.

La capacidad del inversor puede determinarse a través de factores relacionados con la escala del proyecto, la capacidad de capital de la empresa, la experiencia en la implementación de proyectos similares y la necesidad de restricciones y responsabilidades legales después de la subasta. Al mismo tiempo, es necesario unificar y conectar criterios para evaluar la capacidad de los inversionistas así como las responsabilidades relacionadas con los proyectos en leyes relacionadas como la Ley de Licitaciones, la Ley de Subastas de Bienes Raíces, decretos, reglamentos, etc.

Las empresas que ganan la subasta pero pierden sus depósitos provocan muchas consecuencias para la economía.

La ley será más estricta.

Al hablar sobre los casos en los que el postor ganador abandona el depósito una vez finalizada la subasta, el abogado Bui Quang Nghiem, del Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh, enfatizó que esto causa grandes costos y consecuencias para toda la economía. En primer lugar, los postores ganadores que abandonen sus depósitos harán que el organizador de la subasta de propiedades y terrenos desperdicie recursos para rehacer el proceso de subasta.

Al mismo tiempo, los casos de cancelación de depósitos a menudo están relacionados con el hecho de que los precios de los terrenos se han elevado demasiado, los precios "virtuales" han hecho que el precio de los terrenos estatales suba. Esto también dificultará que el Estado recupere tierras, compense y limpie el sitio para proyectos posteriores. Al mismo tiempo, cuando los precios del terreno suben demasiado, la tasa de inversión del proyecto también aumenta drásticamente.

Los inversores del proyecto tendrán que recalcular todos los costes de inversión y ni siquiera habrá unidades que participen en el desarrollo del proyecto. Esto significa obstaculizar el desarrollo socioeconómico general de esa localidad. Incluso las personas que desean comprar casas o bienes inmuebles enfrentarán dificultades cuando los precios del terreno aumenten demasiado.

El abogado Bui Quang Nghiem enfatizó: «Las condiciones para las subastas de propiedades se han especificado detalladamente en la Ley de Subastas de Propiedades. Sin embargo, es posible considerar añadir al proyecto de Ley de Tierras (enmendado) esta vez las regulaciones sobre la capacidad y la experiencia de los inversionistas que implementan proyectos al participar en subastas de derechos de uso de tierras. Esta adición será más estricta, con el objetivo de limitar los casos de abandono de depósitos, como la subasta de tierras "de oro" en Thu Thiem, Ciudad Ho Chi Minh».

Al estar de acuerdo, el abogado Nguyen Van Hau, presidente del Centro de Arbitraje Comercial de Abogados de Vietnam, dijo que los principios de subasta o las sanciones cuando las personas participan en subastas pero no cumplen con las obligaciones financieras, violan... han sido completamente regulados en la Ley de Subasta de Propiedades. Con el tiempo, el número y la calidad de las subastas exitosas han aumentado, pero todavía existen deficiencias.

En concreto, la calidad del equipo de subastas aún es limitada en cuanto a experiencia y profesionalismo; existen infracciones que obligan a cancelar muchas subastas debido a infracciones de procedimientos y orden. La calidad de las subastas es, en general, deficiente; la situación de "equipo azul - equipo rojo" que baja los precios es cada vez más sofisticada y compleja; el mecanismo de subastas aún presenta numerosas limitaciones. En particular, se descubrieron muchas violaciones en las subastas de derechos de uso de tierras, especialmente para proyectos con bienes públicos, lo que dio lugar a especulación y lucro cesante, y al riesgo de pérdidas estatales.

Por lo tanto, el Sr. Hau propuso que, a partir de las disposiciones de las leyes especializadas, la Ley de Tierras (enmendada) también necesita complementar las regulaciones para crear un mecanismo adecuado y eficaz para subastar los derechos de uso de la tierra. En concreto, complementar la normativa sobre evaluación de la capacidad financiera y experiencia de los inversores, y estipular el plazo de depósito de conformidad con lo establecido en la ley. Al mismo tiempo, es necesario prescribir sanciones severas para los proyectos que exploten los derechos de uso de la tierra, como depósitos y multas para organizaciones e individuos que no cumplan con las obligaciones financieras después de la subasta, a fin de limitar el aumento de los precios de la tierra en el área circundante al área de subasta de tierras.

La Resolución 98 sobre mecanismos especiales para Ciudad Ho Chi Minh también permite a la ciudad seleccionar proactivamente a los inversores, lo que estipula estándares y criterios para evaluar la capacidad y el compromiso de las empresas después de participar en subastas y licitaciones... Junto con los decretos y circulares que guían la Ley de Tierras en detalle, ayuda a superar la situación en la que los inversores no pueden implementar el proyecto después de la subasta, lo que lleva al abandono, la reventa a otros inversores o la pérdida de depósitos.

Sr. Huynh Phuoc Nghia , Director del Centro de Economía, Derecho y Gestión, Facultad de Economía, Derecho y Administración Pública, UEH

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm