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| Últimas novedades inmobiliarias. (Fuente: Captura de pantalla/DT) |
Apresurarse a "comer" según el plan... y luego recortar masivamente las pérdidas
El año pasado por esta misma época, muchos inversores esperaban obtener grandes beneficios anticipando la planificación y ejecución del 4º Anillo Vial en la región capitalina. Los proyectos inmobiliarios cerca de esta circunvalación se han convertido en el foco de atención de los inversores.
Una serie de proyectos de áreas urbanas "anticipan" a la Ring Road 4, tales como: Splendora Bac An Khanh, Ha Do Charm Villas, Vuon Cam, An Lac Green Symphony, Hinode Royal Park en el distrito de Hoai Duc; El área urbana de Phoenix Garden en el distrito de Dan Phuong; El área urbana de Thanh Ha, el área urbana de Do Nghia, el complejo Xuan Mai en el distrito de Ha Dong... todos aumentaron de precio.
En particular, a principios de junio de 2022, la Corporación de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) organizó la venta de 202 villas en el proyecto de nueva área urbana Thanh Lam - Dai Thinh 2 (nombre comercial HUD Me Linh Central) en el distrito de Me Linh, a través de una licitación competitiva y logró una tasa de licitación exitosa de hasta el 98% (198 unidades).
La mayoría de los productos puestos a la venta han supuesto una diferencia de precio de varios cientos de millones de dongs respecto al precio inicial, y algunas unidades tienen una diferencia de varios miles de millones de dongs. Pero, en contra de las expectativas de ganancias derivadas de la planificación anticipada, cuando se inició la construcción de Ring Road 4, los productos inmobiliarios en proyectos "anticipados" se vendieron con pérdidas.
Según una encuesta, muchas villas y casas con jardín (casas adosadas) del proyecto HUD Me Linh Central se están vendiendo con pérdidas. El monto de la pérdida en comparación con el precio del contrato de compra es de varios cientos de millones de VND por unidad.
Por ejemplo, dos villas en el proyecto HUD Me Linh Central, con una superficie de 250 m2/unidad, ubicadas frente al jardín de flores, se están vendiendo con pérdidas por casi 11.300 millones de VND, equivalentes a 45 millones de VND/m2 (incluidos los costes de terreno y construcción). El precio de venta actual es casi 500 millones de VND/unidad más bajo que el precio del contrato, los compradores también pueden negociar más.
Al examinar los canales de comercio inmobiliario, en el proyecto HUD Me Linh Central, a mediados de 2022, el precio de venta fluctuó entre 48 y 55 millones de VND/m2, pero ahora ha disminuido a un promedio de 42 a 54 millones de VND/m2; El área urbana de Vuon Cam a mediados de 2022 fluctuó entre 58 y 85 millones de VND/m2, y ahora ha bajado a 52-61 millones de VND/m2...
De manera similar, a mediados de 2022, el precio de venta de casas adosadas y villas en Ha Do Charm Villas fluctuó entre 90 y 115 millones de VND/m2, pero ahora ha disminuido a 86-95 millones de VND/m2. Por ejemplo, una casa adosada con una superficie de 190m2 tiene un precio de 86 millones de VND/m2; Apartamento de esquina de 345m2, precio de venta constante 95 millones de VND/m2.
Ante el fenómeno de los inversores que se apresuran a "seguir" el 4º Anillo de la Región Capital, muchos expertos advierten que si bien esta ruta que pasa por localidades "calentará" el mercado inmobiliario, también existen muchos riesgos potenciales si los inversores no han determinado los límites de planificación, corredores, coordenadas, puntos de referencia, etc.
Por lo tanto, antes de invertir en bienes raíces en estas zonas, los inversores necesitan prepararse, especialmente el tiempo de espera para que se implemente el proyecto.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que la infraestructura de tráfico recientemente construida y ampliada realmente aporta un gran valor a los bienes raíces vecinos. Sin embargo, la implementación de estos proyectos de infraestructura debe ser a largo plazo.
"Las informaciones sobre el sobrecalentamiento y la 'fiebre de la tierra' son sólo un truco de los 'conductores' para crear olas en el mercado. Los inversores deben ser muy cautelosos, informarse cuidadosamente sobre el mercado, comprender la planificación y la liquidez para evitar el riesgo de enterrar el capital", advirtió Dinh.
Según el experto económico Dinh The Hien, en el período 2020-2022, los precios de los bienes raíces en las áreas de la carretera de circunvalación 4 de Hanoi y la carretera de circunvalación 3 de Ciudad Ho Chi Minh se inflarán debido a la planificación, alcanzando niveles iguales o incluso superiores al precio real cuando la carretera esté terminada.
El descuento es sólo un descuento máximo y no un precio justo. Un precio de descuento razonable es un precio que se ajusta a las necesidades y la capacidad de pago del comprador para crear una transacción real.
Este experto también considera que la inversión inmobiliaria hoy en día requiere que los inversionistas tengan cualificación y conocimientos de inversión, enfocándose en invertir en productos con valor real, que puedan ser explotados para vivir, para alquilar y que traigan ganancias inmediatas.
Quang Tri está a punto de subastar más de 200 lotes de tierra
En agosto y septiembre se subastarán 204 parcelas de tierra en los distritos de Vinh Linh, Hai Lang y Gio Linh, provincia de Quang Tri. El precio inicial más alto es de más de 3.400 millones de VND/lote.
La Compañía de Subastas de Acciones Dat Viet organizará una subasta del derecho de uso de 124 lotes de tierra, que son activos de la Junta de Gestión de Proyectos, Desarrollo de Fondos de Tierras y Clúster Industrial, y Turismo Marino en el Distrito de Vinh Linh (Provincia de Quang Tri).
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| En agosto y septiembre se subastarán 204 parcelas de tierra en los distritos de Vinh Linh, Hai Lang y Gio Linh, provincia de Quang Tri. (Foto ilustrativa - Fuente: Portal Quang Tri) |
En consecuencia, de 124 parcelas subastadas, hay 14 parcelas en pequeñas zonas residenciales de la comuna de Vinh Hoa; 13 parcelas de terreno en la zona residencial 1, aldea de Tien An, comuna de Vinh Son; 32 lotes en zona residencial de la aldea de Tan Hoa, comuna de Vinh Thai; 45 lotes en el noroeste del área residencial de Hoa Ly Hai, ciudad de Cua Tung; 19 lotes en la zona residencial rural de Tan An, comuna de Hien Thanh y 1 lote en la zona residencial de la aldea 3, ciudad de Ho Xa.
Superficie de lotes de terreno subastados desde 168 - 560 m2. Precio inicial desde 177 millones de VND hasta más de 3.400 millones de VND/lote. Los participantes en la subasta deberán depositar el 20% del valor total del terreno.
Se espera que el anuncio de los precios comience a las 7:30 a.m. del 20 de agosto en el salón del Comité Popular del Distrito de Vinh Linh.
En el distrito de Hai Lang, en la mañana del 31 de agosto, Bao Minh Joint Stock Auction Company organizará una subasta del derecho de uso de 7 lotes de tierra, que son activos de la Junta de Gestión de Proyectos, Desarrollo del Fondo de Tierras y Clúster Industrial del distrito de Hai Lang.
De las 7 parcelas subastadas en la comuna de Hai Hung, hay 2 parcelas en la aldea de Phu Tan, aldea de Lam Thuy y 5 parcelas en la aldea de Veng, aldea de Kinh Duy.
Superficie de lotes de terreno subastados desde 196 - 280 m2. Precio inicial desde más de 156 millones de VND hasta 420 millones de VND/lote.
La subasta se llevó a cabo en el salón de la Casa Cultural de la comuna de Hai Hung, distrito de Hai Lang.
En el distrito de Gio Linh, en la mañana del 9 de septiembre, Nam Phuong Joint Stock Auction Company también organizará una subasta de 73 lotes de tierra que son activos de la Junta de Gestión de Proyectos, Desarrollo de Fondos de Tierras y Clúster Industrial del distrito de Gio Linh.
En concreto, 49 lotes de terreno subastados pertenecen al proyecto de desarrollo residencial de la comuna de Gio Son y 24 lotes de terreno pertenecen al proyecto de desarrollo residencial de la comuna de Gio Hoa.
Superficie de lotes de terreno subastados desde 216 - 419 m2. Precio inicial desde 295 millones de VND hasta casi 1.400 millones de VND.
El anuncio de los precios tuvo lugar en el salón del Comité Popular del Distrito de Gio Linh.
Las subastas de las 204 parcelas se realizaron todas ellas mediante votación indirecta, utilizando el método de precio ascendente.
Dong Thap: El mercado inmobiliario tiende a crecer lentamente
El Departamento de Construcción de Dong Thap acaba de emitir el Informe No. 1400/BC-SXD sobre el anuncio de información sobre el mercado de vivienda y bienes raíces en la provincia de Dong Thap en el segundo trimestre de 2023. En consecuencia, el mercado inmobiliario en la provincia de Dong Thap tiende a crecer lentamente en la mayoría de los segmentos.
En el cual, el segmento inmobiliario terrestre es el que presenta el mayor volumen de transacciones; El segmento de bienes raíces industriales no ha satisfecho la demanda del mercado debido a la oferta limitada; El sector inmobiliario, incluyendo viviendas, complejos turísticos y comercio, aún se está desarrollando lentamente porque la mayoría de los proyectos de vivienda están en la etapa de preparación de la inversión.
Según el informe, el mercado inmobiliario en la provincia de Dong Thap está funcionando con normalidad y se están implementando proyectos de vivienda. Además, la localidad sigue llamando a inversores a participar en el desarrollo de proyectos de vivienda en la provincia. Actualmente, se están implementando varios proyectos en la provincia, entre ellos: viviendas sociales Song Hai Long en la aldea de Phu Hoa, comuna de Tan Phu Dong, ciudad de Sa Dec; Viviendas comerciales en el área residencial urbana de Phu Long y el área de casas adosadas de Tan Quy Tay en la ciudad de Sa Dec; Viviendas de los trabajadores de Vinh Hoan en la ciudad de Cao Lanh. Además, hay una serie de proyectos de vivienda que están llevando a cabo procedimientos de preparación de proyectos de acuerdo con la normativa.
Las áreas urbanas de la provincia de Dong Thap se están desarrollando, con comodidades cada vez mejores, calidad de vida, empleo y condiciones comerciales siempre convenientes, lo que conduce a la atracción y el crecimiento de la población. Sin embargo, el suelo residencial en esta zona todavía es muy limitado, mientras que la demanda está aumentando; La participación de la inversión en proyectos de vivienda por parte de los sectores económicos aún es baja; La diferencia entre la oferta y la demanda provoca que los precios inmobiliarios sean tan altos como los actuales.
En el segundo trimestre de 2023, continuar invirtiendo en 2 proyectos de vivienda comercial: Área urbana de Phu Long, comuna de Tan Phu Dong, ciudad de Sa Dec, con un área de 15,11 hectáreas, capital de inversión de más de 1.011 mil millones de VND y Proyecto de casas adosadas de Tan Quy Tay, comuna de Tan Quy Tay, ciudad de Sa Dec, área de 0,389 hectáreas, capital de inversión de casi 82,5 mil millones de VND.
Actualmente, Dong Thap continúa implementando un proyecto del Área de Vivienda Social Song Hai Long, en la aldea Phu Hoa, comuna de Tan Phu Dong, ciudad de Sa Dec, implementado por Song Hai Long Dong Thap Construction and Trading Company Limited. Esta zona de vivienda social tiene una superficie de 0,8 hectáreas, con un capital de inversión de más de 75 mil millones de VND.
Hay un proyecto de viviendas para trabajadores en el Distrito 11, Ciudad Cao Lanh, implementado por Vinh Hoan Joint Stock Company. Este proyecto tiene una superficie de 1,99 hectáreas, con un capital de inversión de 90 mil millones de VND. En el segundo trimestre de 2023, la provincia de Dong Thap solo comercializó 528 terrenos y 57 casas individuales.
La no utilización o el abandono de tierras puede dar lugar a multas y pérdida de los derechos de uso de la tierra.
La Ley de Tierras actual no tiene regulaciones específicas sobre lo que constituye un terreno abandonado. Sin embargo, se puede entender como terreno abandonado aquel que no ha sido utilizado durante mucho tiempo, ocasionando desperdicio de recursos de tierra e incluso pérdida de valor y propósito de uso de la tierra. Las tierras que sean abandonadas y no sean puestas en uso dentro de un período de tiempo determinado serán recuperadas por el Estado, momento en el cual el usuario de la tierra perderá el derecho a usar esa superficie.
Los derechos de uso del suelo son los derechos de los sujetos a explotar la utilidad y disfrutar de los beneficios del uso del suelo asignado, arrendado por el Estado o transferido de otros sujetos mediante conversión, cesión, arrendamiento, subarrendamiento, herencia, donación... del sujeto titular de los derechos.
Cuando el Estado recupere tierras de acuerdo con la ley, la persona cuya tierra sea recuperada ya no tendrá derecho a usarla como se indicó anteriormente. La Ley de Tierras de 2013 estipula muchos casos en los que el Estado recupera tierras, incluida la recuperación de tierras debido al uso no continuo y regular de la tierra durante un período de tiempo.
De conformidad con la Cláusula 1, Artículo 64 de la Ley de Tierras de 2013, se estipulan los siguientes casos de recuperación de tierras por violaciones a las leyes de tierras: La tierra para el cultivo de cultivos anuales no se utiliza durante 12 meses consecutivos; La tierra para el cultivo de cultivos perennes no se utiliza durante 18 meses consecutivos; Terrenos forestales no utilizados durante 24 meses consecutivos; Terrenos asignados o arrendados por el Estado para realizar proyectos de inversión pero que no se utilizan durante 12 meses consecutivos.
De acuerdo con el artículo 32 del Decreto 91/2019/ND-CP, en caso de no utilizar tierras para cultivos anuales durante 12 meses consecutivos, tierras para cultivos perennes durante 18 meses consecutivos, tierras para silvicultura durante 24 meses consecutivos sin fuerza mayor, se impondrán sanciones administrativas.
En concreto: multa de 500.000 a 1 millón de VND si la superficie de tierra no utilizada es inferior a 0,5 ha; Multa de 1 a 3 millones de VND si la superficie de tierra no utilizada es de entre 0,5 ha y menos de 03 ha; Multa de 3 a 5 millones de VND si la superficie de tierra no utilizada es de entre 03 ha y menos de 10 ha; Multa de 5 a 10 millones de VND si la superficie de tierra no utilizada es de 10 hectáreas o más.
Además, las personas y organizaciones que violen la ley también están obligadas a utilizar la tierra para los fines asignados, arrendados o reconocidos por el Estado para los derechos de uso de la tierra. En caso de ser sancionado y no poner en uso el terreno, el Estado recuperará el terreno de acuerdo a lo reglamentario.
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