Algunas reflexiones sobre el mercado de intercambio de derechos de uso del suelo

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Recientemente, el Primer Ministro Pham Minh Chinh ordenó al Ministerio de Construcción presidir y coordinar con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y las agencias pertinentes el estudio del establecimiento de un piso de negociación de derechos de uso de la tierra.

Resumen: La Resolución No. 18-NQ/TW del 16 de junio de 2022 del Comité Ejecutivo Central sobre la continuación de la innovación y el mejoramiento de las instituciones y políticas, y el mejoramiento de la eficacia y eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, ha propuesto la solución: "Publicar los precios de la tierra, exigir transacciones a través de parqués, pagos a través de bancos y no en efectivo". Sobre la base de esta base política, para que el mercado inmobiliario funcione de manera abierta y transparente, el Primer Ministro Pham Minh Chinh ordenó recientemente al Ministerio de Construcción presidir y coordinar con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y las agencias pertinentes el estudio del establecimiento de un piso de negociación de derechos de uso de la tierra. Con el fin de aportar más perspectivas sobre esta política, este artículo analiza los fundamentos, objetivos, necesidades y experiencias de algunos países, proponiendo así algunas soluciones relacionadas.

1. Los parqués inmobiliarios no son un problema nuevo en nuestro país. La regulación de las parqués inmobiliarios y las transacciones a través de ellos es una de las disposiciones de la Ley de Negocio Inmobiliario de 2014 para mejorar la transparencia y seguridad en las transacciones inmobiliarias. El artículo 3, cláusula 6, de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 estipula: "Un parqué inmobiliario es un lugar donde se realizan transacciones de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento-compra de bienes inmuebles".

De acuerdo con la normativa legal vigente, los parqués de bienes inmuebles son establecidos por empresas con las siguientes actividades: Realizar operaciones de compra, venta, transmisión, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento-compra de bienes inmuebles; Organizar la venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y compra a plazos de bienes inmuebles; Presentar, listar y proporcionar públicamente información inmobiliaria a las partes interesadas; Revisar los documentos inmobiliarios para asegurarse de que sean elegibles para la transacción; Actuar como intermediario entre las partes para intercambiar, negociar y firmar contratos de compra, venta, transferencia, arrendamiento, subarrendamiento y arrendamiento-compra de bienes inmuebles.

El inciso 1 del artículo 107 del Código Civil de 2015 estipula que los bienes inmuebles incluyen la tierra; casa, obras de construcción anexas al terreno; Otros bienes afectos a terrenos, casas, obras de construcción. En consecuencia, las actividades del Mercado Inmobiliario incluyen servicios relacionados con transacciones de derechos de uso de tierras. El comercio a través de la bolsa no es obligatorio, sino que queda a elección del comprador y del vendedor.

Recientemente, el Primer Ministro encargó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y a los ministerios y dependencias relacionados que estudiaran el establecimiento de un mercado de intercambio de derechos de uso de la tierra. Esta política demuestra la determinación del Primer Ministro y del Gobierno en el desarrollo económico, atrayendo la atención de la sociedad. En la actualidad, el modelo de negociación de derechos de uso de tierras aún se encuentra en discusión. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente está desarrollando dos opciones para los pisos de negociación de derechos de uso de tierras para presentar al Primer Ministro para su decisión, específicamente las siguientes:

- Opción 1: Desarrollar y modernizar el modelo de parqué inmobiliario de acuerdo a la Ley de Negocios Inmobiliarios en una dirección profesional con supervisión del Estado.

- Opción 2: construir un piso de negociación especializado para los derechos de uso de la tierra.

La orientación general es estipular el principio de que los pisos de negociación de bienes inmuebles sean administrados por el Estado, no asignados a las empresas, y al mismo tiempo debe ampliar el alcance para incluir todos los tipos de terrenos en las transacciones. Ese piso de negociación debe estar conectado al Sistema de Información, base de datos de terrenos y construcciones para actualizarse sincrónicamente al sistema.

Así, si el parqué de derechos de uso de suelo se constituye según las opciones anteriores, si bien tiene la misma naturaleza que el parqué de bienes inmuebles según lo dispuesto en la vigente Ley de Negocio Inmobiliario (como intermediario en las transacciones inmobiliarias en general, de derechos de uso de suelo en particular), existirán muchas diferencias en su organización y funcionamiento. En consecuencia, la Bolsa de Derechos de Uso de Tierras funcionará "como una organización de servicio público del Estado para su gestión".

¿Es necesario establecer un mercado de intercambio separado de derechos de uso de la tierra? (Ilustración)

2. La política de establecer una Bolsa de Derechos de Uso de la Tierra y las opiniones iniciales de las agencias estatales pertinentes han atraído la atención y el debate de empresas, personas, investigadores y responsables políticos.

Al evaluar la necesidad del Intercambio de Derechos de Uso de Tierras, muchas opiniones han afirmado las ventajas de comerciar a través del intercambio tales como: controlar la legalidad de las parcelas de tierra y los bienes inmuebles puestos en el negocio; Controlar los valores reales de las transacciones de tierras, formando así una base de datos de tierras y precios de tierras cercanos al mercado; aumentar la confianza, reducir los riesgos y las disputas en las transacciones de derechos de uso de la tierra; Anti-pérdida fiscal, crear ambiente empresarial saludable...

Se puede decir que el objetivo más importante al establecer la Bolsa de Derechos de Uso de Tierras es garantizar la transparencia de la información, minimizar los riesgos en las transacciones debido a la falta de información, ayudando así a construir un sistema de datos relativamente completo y preciso sobre transacciones, precios de compra y venta cercanos a los precios del mercado para servir eficazmente a la gestión estatal del negocio de tierras y bienes raíces.

Sin embargo, existen muchas preocupaciones sobre la necesidad del Intercambio de Derechos de Uso de Tierras, especialmente en aspectos tales como la creación de costos y procedimientos que agregan cargas a las personas y empresas que participan en las transacciones; Si es obligatorio comerciar a través de la bolsa, limitará la libertad de las personas para comerciar; Si es obligatorio sin un buen mecanismo de control y operación, puede conducir al "monopolio" de la información, a la negatividad, a la manipulación y a la distorsión del mercado.

En particular, algunas opiniones evalúan que ahora contamos con regulaciones e instituciones para garantizar la transparencia del mercado inmobiliario, como regulaciones sobre condiciones, procedimientos y contratos de transacciones inmobiliarias; obligaciones de transparencia de los inversores en las transacciones inmobiliarias; Notarización de contratos de transacciones inmobiliarias…

Entonces, ¿el verdadero problema es la falta de mecanismos y herramientas de gestión o el uso ineficaz de las herramientas existentes? ¿La capacidad y la responsabilidad del personal relacionado son aún limitadas? Por lo tanto, "si el establecimiento de un mercado de derechos de uso de la tierra ayudará o no a hacer el mercado más transparente es todavía una hipótesis por el momento".

3. Con el fin de contar con mayor base de evaluación, hemos consultado la experiencia de algunos países de la región y del mundo sobre pisos de negociación de derechos de uso de tierras y soluciones para garantizar la transparencia y seguridad en las transacciones inmobiliarias.

A través de discusiones con colegas de Asociaciones Inmobiliarias de países como Estados Unidos, Corea, Singapur, Tailandia, Indonesia…. Descubrimos que estos países no cuentan con sus propios intercambios de derechos de uso de la tierra. En EE. UU., la información sobre bienes raíces (tanto casas como terrenos) se hace pública en el Portal de Bienes Raíces de EE. UU. a través del Servicio de Listado Múltiple (MLS).

En esta planta se lista información sobre casas, terrenos, inmuebles en venta, inmuebles nuevos, inmuebles antiguos, inmuebles comerciales, inmuebles de inversión... para servir a las actividades de compra-venta de los corredores. MLS.com o los MLS estatales no están afiliados al gobierno de EE. UU.

Este sitio es operado de forma privada a cambio de una tarifa para vendedores en el proceso de compra y venta de bienes raíces en los EE. UU. Cualquier inmueble que quiera comercializarse en el mercado debe estar “listado” en el MLS para hacer pública la información. Las transacciones comerciales deben realizarse a través de corredores autorizados. Generalmente, son el corredor tanto del vendedor como el corredor del comprador. Los honorarios de corretaje están incluidos en el precio de venta y varían entre el 1 y el 10% dependiendo de las negociaciones, la ubicación y el tipo de propiedad. Esta tarifa varía de un estado a otro, o incluso dentro de un estado o ciudad. Esta tarifa se comparte entre los corredores y otras partes involucradas en el proceso de compra y venta en el momento del cierre.

En otros países, como Corea, Singapur e Indonesia, no existe intercambio de derechos de uso de la tierra. Tailandia tiene un Banco de Tierras (Land & Housing Bank o Land Bank) cuya función es comprar y vender tierras, pero se centra en la compra y venta para regular la tierra y apoyar a las personas que no tienen tierras agrícolas o forestales. Los principales servicios incluyen: Depósitos (recepción de depósitos), préstamos comerciales, préstamos al consumo para compra de bienes raíces, compra de terrenos, fondos fiduciarios, servicios de gestión de activos, cambio de divisas...

Así, la tendencia de muchos países es hacer transparente la información sobre bienes inmuebles en general y sobre terrenos en particular, utilizando aplicaciones tecnológicas para gestionar y capturar información sobre bienes inmuebles y transacciones inmobiliarias, y explotando la información de una base de datos común para simplificar los trámites en las transacciones y transferencias de bienes inmuebles.

4. Con base en la experiencia de otros países y la orientación de establecer una Bolsa de Derechos de Uso de Tierras en Vietnam, tenemos las siguientes reflexiones:

4.1. ¿Es necesario establecer un mercado de intercambio separado de derechos de uso de la tierra?

Resolución No. 18-NQ/TW de fecha 16 de junio de 2022 del Comité Ejecutivo Central sobre continuar innovando y perfeccionando instituciones y políticas, mejorando la eficacia y eficiencia de la gestión y uso de la tierra con la siguiente orientación: "Precios públicos de la tierra, transacciones obligatorias a través de parqués, pago a través de bancos, sin efectivo". Así, la orientación de la Resolución es “transacciones mediante intercambio” y no específicamente “intercambio de derechos de uso de tierras” o debe ser un intercambio establecido y administrado directamente por el Estado.

Por lo tanto, es necesario considerar cuidadosamente el establecimiento de una Bolsa de Derechos de Uso de Tierras separada para evitar la superposición con las bolsas de bienes raíces de acuerdo con las regulaciones actuales y garantizar la eficacia y eficiencia cuando la Bolsa entre en funcionamiento. Si el Intercambio de Derechos de Uso de Tierras se establece según el modelo de una organización de servicio público estatal, es necesario investigar y desarrollar un proyecto piloto para establecer un Intercambio en varias localidades, y sobre esa base, resumir y evaluar antes de regularlo oficialmente en la Ley.

4.2. ¿Todas las transacciones inmobiliarias tienen que pasar por el piso?

Las transacciones inmobiliarias a través de parqués tienen muchas ventajas pero también tienen riesgos potenciales, mayores trámites, costos y aspectos negativos como mencionamos en el apartado 2 anterior.

Para adaptarse a las condiciones prácticas actuales, en nuestra opinión, las transacciones inmobiliarias a través de la Bolsa deben regularse de manera incentivadora como en el Proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios para crear gradualmente hábitos en la sociedad, ayudando a promover la autonomía de las entidades en la elección de formas de negocios y transacciones; Al mismo tiempo, obliga a las bolsas a mejorar constantemente la calidad y los precios para garantizar la competitividad y atraer clientes de acuerdo con los mecanismos del mercado.

4.3. ¿Qué podemos aprender de las experiencias de los países de la región y del mundo?

Cada país tiene su propio régimen de propiedad de la tierra. Sin embargo, los países operan sus mercados según el principio de garantizar la transparencia de la información. Podemos referirnos a la experiencia de otros países en materia de bases de datos inmobiliarias, la divulgación obligatoria de información en bases de datos inmobiliarias. Todos los países cuentan con sistemas de información completos sobre los mercados de vivienda, suelo e inmobiliario.

Hasta ahora no lo hemos hecho bien y no hemos conseguido los resultados deseados. Necesitamos resumir y evaluar esta política y la organización de su implementación para mejorarla de manera que podamos tener un centro de datos para operar un mercado transparente. Esto es adecuado y factible en el contexto de fuerte transformación digital que vive hoy nuestro país. Controlar el flujo de caja y regular y supervisar las transacciones bancarias ayudará a alcanzar este objetivo.

Porque la información completa del mercado y los pagos sin efectivo aportarán transparencia; Cuando el suelo es transparente la gente no está obligada a seguirlo. Además, con el desarrollo del mercado de servicios jurídicos, el mayor uso de servicios notariales, abogados, etc. en las transacciones inmobiliarias también contribuirá a la transparencia del mercado y reducirá los riesgos en las transacciones.

4.4. Recomendación

El modelo de Piso de Negociación Inmobiliaria bajo la Ley de Negocios Inmobiliarios ha sido legalizado y se ha implementado prácticamente para las transacciones inmobiliarias incluyendo derechos de uso de terrenos y activos sobre terrenos.

Los pisos de negociación de bienes raíces brindan servicios para transacciones de bienes raíces con fines comerciales entre inversores y personas, y pueden brindar servicios completos de transacciones de bienes raíces con fines no comerciales entre personas si las personas tienen una necesidad. Esto también es algo que interesa a los administradores y lo consideran como una de las razones de la necesidad de investigar y establecer un intercambio de derechos de uso de la tierra.

Por ello, recomendamos implementar el plan de perfeccionamiento del modelo de Piso de Negociación Inmobiliaria según la Ley de Negocio Inmobiliario en una dirección profesional con supervisión del Estado.

Este plan está en consonancia con la política del Partido y bajo la gestión del Estado, evitando la superposición de funciones, obteniendo datos de información para la administración, garantizando los principios del mercado, la libertad de empresa, la libertad de elección de personas y empresas y logrando la eficiencia sin crear nuevos aparatos, aumentar los procedimientos administrativos, aumentar el tiempo, aumentar los costos de cumplimiento, etc.

Es fácil ver que incluso la participación de las agencias estatales en las reuniones para discutir el plan para establecer este nuevo modelo de piso es muy costosa, y el tiempo para elaborar un plan adecuado, en sincronía con otras leyes especializadas, ¿llegará a tiempo para ser incluido en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado) que se espera sea aprobado por la Asamblea Nacional en octubre de 2023, y si llega a tiempo, ¿será una solución apresurada cuando el tiempo para la investigación y la evaluación de impacto es demasiado corto?

(Fuente: Periódico Construcción)

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