ANTD.VN - La Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) propuso enmendar la regulación en la Circular 22/2023/TT-NHNN sobre que los bancos no pueden prestar a individuos para comprar futuras viviendas comerciales que estén hipotecadas con esa casa.
La Circular 22/2023/TT-NHNN entra en vigor a partir del 1 de julio de 2024. El mayor punto positivo de la Circular es el ajuste del coeficiente de riesgo de crédito.
En consecuencia, los préstamos para la compra de viviendas sociales, la compra de casas y la construcción de casas en el marco de programas y proyectos de apoyo gubernamental tendrán su coeficiente de riesgo ajustado a la baja hasta un máximo del 50%. La relación préstamo/valor (LTV) también se ajusta desde el 100% y más y la relación ganancias (DSC) es superior al 35%. El factor de riesgo mínimo es del 20%, lo que corresponde a un ratio de garantía inferior al 40% y a un ratio de ingresos inferior al 35%.
Además, la Circular 22 también ajusta el coeficiente de riesgo de crédito de los activos que sean facilidades crediticias especializadas en la modalidad de líneas de crédito para financiar proyectos de negocio inmobiliario de parques industriales del 200% al 160%...
Se espera que estas modificaciones incentiven a las instituciones crediticias a promover préstamos para proyectos de vivienda social y proyectos de vivienda en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno. Al mismo tiempo, contribuye a eliminar dificultades y promover que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma segura, saludable y sostenible.
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HoREA propone permitir a las personas pedir dinero prestado para comprar casas utilizando la vivienda futura como garantía |
Sin embargo, según HoREA, algunas regulaciones de la Circular 22, de no modificarse inmediatamente, podrían tener consecuencias negativas para la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario tanto en el corto como en el largo plazo.
En concreto, HoREA está profundamente preocupada por las disposiciones de la Circular 22 sobre préstamos con garantía inmobiliaria para que las personas compren viviendas, incluidas las viviendas comerciales. En consecuencia, los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros sólo pueden otorgar préstamos a personas físicas para comprar viviendas que estén "terminadas de entregar", es decir, "viviendas disponibles".
“Por lo tanto, la Circular No. 22/2023/TT-NHNN no permite a los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros prestar a individuos para comprar viviendas comerciales sin terminar para su entrega (es decir, viviendas comerciales formadas en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por esa misma casa, por lo que las personas que quieran pedir prestado crédito para comprar viviendas comerciales formadas en el futuro deben implementar otras medidas de garantía o asegurarlas con otros activos”, se preocupó el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA.
Por lo tanto, HoREA cree que si la regulación anterior no se modifica de inmediato, cuando la Circular No. 22 entre en vigor a partir del 1 de julio de 2024, puede tener malas consecuencias, causando dificultades y obstaculizando el normal funcionamiento del mercado inmobiliario, lo que afectará negativamente el proceso de recuperación y desarrollo del mercado inmobiliario tanto a corto como a largo plazo.
Además, no permitir que las entidades crediticias otorguen crédito a personas físicas para comprar futuras viviendas comerciales hipotecadas con dicha vivienda es inapropiado, inconsistente e incompatible con disposiciones legales pertinentes como: Código Civil 2015, Ley de Vivienda 2014 y Ley de Vivienda 2023, Ley de Negocios Inmobiliarios 2014 y Ley de Negocios Inmobiliarios 2023, Ley de Inversiones 2020, Ley de Entidades de Crédito 2010 y Ley de Entidades de Crédito 2024...
A partir de la comparación de las normas jurídicas pertinentes (mencionadas anteriormente) y la situación práctica, la Asociación propone modificar y complementar la Cláusula 11, Artículo 2 de la Circular No. 41/2016/TT-NHNN (modificada y complementada en la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) en el sentido de añadir normas que permitan a las entidades crediticias prestar crédito a personas físicas para comprar "viviendas comerciales en construcción" garantizadas (hipotecadas) por esa vivienda.
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