El mercado establece continuamente nuevos niveles de precios, con la mentalidad de que "cada centímetro de tierra es oro", el terreno residencial de Hanoi es un punto atractivo para los compradores.

Los precios de los inmuebles aumentan constantemente, se establecen nuevos terrenos, los terrenos residenciales en Hanoi tienen una gran demanda, las últimas regulaciones sobre hipotecas del libro rojo... son las últimas noticias inmobiliarias. [anuncio_1]

Los bienes raíces residenciales se están convirtiendo en otra opción cuando los aumentos de precios no se impulsan de forma "caótica" como en el caso de los apartamentos. (Foto: Linh An)

Los precios inmobiliarios siguen subiendo

La Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam), dijo que los precios de los bienes raíces están estableciendo continuamente nuevos niveles, en niveles altos, superando ampliamente la tasa de crecimiento de los ingresos de la mayoría de las personas.

En concreto, el índice de precios inmobiliarios de apartamentos en el segundo trimestre de 2024 en Hanoi y Ho Chi Minh City aumentó un 58%; 27% en comparación con el segundo trimestre de 2019. Los proyectos de apartamentos comerciales asequibles han desaparecido por completo en las zonas urbanas. Incluso el segmento de apartamentos de gama media es cada vez más escaso, y poco a poco va siendo "dominado" por el segmento de alta gama y de lujo, cuando más del 80% de la oferta de apartamentos está abierta a la venta en Hanoi y Ho Chi Minh City. El costo del HCM en 2024 será de 50 millones de VND/m2 o más. Muchos proyectos de apartamentos recién lanzados tienen precios de decenas de miles de dólares por metro cuadrado.

El alto precio de los pisos en venta en el mercado inmobiliario principal ha provocado que los precios de los pisos antiguos se disparen. Muchos apartamentos que han estado en uso durante décadas se venden ahora a precios que duplican o triplican su precio original en el momento de la entrega. Tras la fiebre de los precios de los apartamentos, el precio de venta de las casas adosadas a terrenos, incluidas villas y casas adosadas, también ha aumentado, incluidos algunos proyectos en distritos alejados del centro de Hanoi, cuando la oferta en el centro de la ciudad es cada vez más escasa.

Si en el pasado, el precio unitario de cientos de millones por metro cuadrado para una villa se consideraba alto, ahora hay villas en venta con precios de hasta 1.000 millones de VND por metro cuadrado, lo que todavía se considera normal. Los precios de la tierra también siguen aumentando. Muchas provincias y ciudades han registrado el fenómeno de un "calentamiento" local de tierras legales limpias debido a actividades de reinversión o a que algunos grupos de inversores crean una oferta y demanda falsas para hacer subir los precios. En algunas provincias y ciudades como Hai Duong, los precios han superado el "pico febril" de 2022.

La Sra. Mien cree que, en el corto plazo, los precios de los inmuebles primarios difícilmente disminuirán, especialmente en el segmento de apartamentos, el tipo de vivienda que satisface principalmente las necesidades en las zonas urbanas. Porque en el contexto de una demanda cada vez mayor de bienes raíces, especialmente de inversión, los inversionistas priorizarán el desarrollo de segmentos de alta gama para maximizar ganancias cuando los fondos de terrenos son cada vez más escasos, los costos de construcción aumentan junto con la inversión en infraestructura y servicios públicos de cada vez mayor calidad.

El nuevo corredor legal elimina a los inversionistas con débil capacidad financiera, obligando a los restantes en el "patio de recreo" a desarrollar grandes áreas urbanas con infraestructura y servicios sincrónicos, con gran influencia, lo que significa altos costos, dificultando además la disminución de los precios de los inmuebles.

Al mismo tiempo, el mercado se queda sólo con inversores con buen potencial financiero, fuerte capacidad existente o ventajas en la creación de fondos de tierras, que seguirán manteniendo el fenómeno del monopolio de la oferta, y los grandes inversores seguirán decidiendo el precio del mercado, en una dirección superior para maximizar las ganancias.

Los terrenos residenciales en Hanoi tienen una gran demanda.

Los bienes raíces residenciales se están convirtiendo en otra opción cuando los aumentos de precios no son impulsados ​​tan "caóticamente" como los departamentos. Una encuesta realizada por Batdongsan.com.vn muestra que los precios de las casas privadas en los distritos del centro de la ciudad de Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... han registrado un aumento de precio promedio de 10-20% desde principios de año. El volumen de transacciones en las tiendas especializadas en la venta de terrenos residenciales en Hanoi aumentó un promedio de 10-30% en los últimos 3 meses, al mismo tiempo que los precios de los apartamentos continuaron fluctuando.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn, también dijo que los datos del mercado inmobiliario de Batdongsan.com.vn muestran que las casas privadas y las casas adosadas mantienen un nivel de interés estable. En los primeros tres meses de 2024, las casas particulares y adosadas tendieron a aumentar en volumen de transacciones y nivel de interés en todos los rangos de precios. En particular, el nivel de interés aumentó considerablemente en casi todos los distritos de Hanoi.

En concreto, en comparación con principios de 2023, el nivel de interés en casas particulares en el distrito de Nam Tu Liem aumentó un 43%, las casas particulares en Hoang Mai aumentaron un 28%, Dong Da aumentó un 21%, Ha Dong aumentó un 26%, Thanh Xuan aumentó un 12%. En términos de precio, el precio de las casas particulares en Hanoi aumentó de un promedio de 95 millones de VND/m2 en el primer trimestre de 2021 a 164 millones de VND/m2 en el segundo trimestre de 2024.

Así, el incremento medio del precio de las viviendas particulares es bastante estable, alcanzando una media del 15-20% anual dependiendo de la zona. Es la estabilidad, la ausencia de caos en los precios y el aumento del caos lo que hace que el volumen de transacciones de casas privadas y casas adosadas mantenga la estabilidad, la regularidad y capte la atención de verdaderos compradores e inversores en el contexto de los precios de los apartamentos de Hanoi en constante movimiento.

El experto en bienes raíces Tran Huu Xiem, presidente de MSP Land System, dijo que hay muchos factores que garantizan el crecimiento del sector inmobiliario residencial en el futuro, lo que hace que el flujo de efectivo se desplace fuertemente hacia este segmento.

En concreto, los cambios legales de la recién aprobada Ley de Tierras y de la Ley de Negocios Inmobiliarios están promoviendo el desarrollo del mercado inmobiliario en una dirección transparente y saludable. En particular, se espera que los precios futuros de los bienes raíces residenciales aumenten de acuerdo con los cambios en la frecuencia de actualización de precios cuando se elimina el marco de precios de la tierra y la tabla de precios de la tierra se actualiza anualmente.

Además, el precio de los terrenos, casas adosadas y viviendas particulares en productos con estatus legal claro también aumentará cuando no se disputen las condiciones detalladas para el otorgamiento de certificados de derecho de uso de la tierra para la tierra en uso; La precisión de los precios es cada vez más estricta, transparente y clara.

Además, el presidente del Sistema de Tierras del MSP dijo que, asociado con el pensamiento de "cada pulgada de tierra es oro" de nuestros antepasados, los bienes raíces residenciales siempre son atractivos porque la necesidad de poseer terrenos y casas y la necesidad de acumular activos de los vietnamitas es muy grande. La escasez de terrenos en el centro de la ciudad mientras la demanda aumenta constantemente promoverá también el aumento de los precios de venta y de las transacciones. Por ello, este segmento siempre se considera un refugio para el flujo de caja, atrayendo a verdaderos compradores e inversores.

Bac Giang emite las últimas regulaciones sobre la división de tierras

El Comité Popular de la provincia de Bac Giang acaba de emitir la Decisión Nº 24 que detalla los límites a la asignación de tierras y el reconocimiento de tierras residenciales; Superficie mínima y condiciones para la parcelación y concentración territorial; límite de asignación de tierras agrícolas; Límite a la asignación de tierras no utilizadas a particulares para su uso; límite de transferencia de tierras agrícolas; Criterios y condiciones para cambiar el propósito de uso de las tierras de cultivo de arroz, tierras forestales protectoras, tierras forestales de uso especial y tierras forestales de producción a otros propósitos; Otros documentos de usuarios de tierras anteriores al 15 de octubre de 1993 aplicados en la provincia.

En consecuencia, el reglamento establece claramente que las condiciones para la división del terreno, para terrenos residenciales, deben tener una superficie mínima de terreno residencial de 32m2, un frente mínimo de 4m y una profundidad desde el límite de construcción (si lo hay) de al menos 5,5m para el terreno original con una profundidad existente de 5,5m o más.

En caso de que el terreno después de que el Estado recupere el terreno, la profundidad existente del mismo sea menor a 5,5m, la profundidad mínima deberá ser de 3m.

En cuanto al límite de asignación de terrenos residenciales a individuos, de acuerdo con las nuevas regulaciones, para los terrenos residenciales urbanos en los distritos de la ciudad de Bac Giang (excepto para las comunas dentro de los límites administrativos de los distritos y pueblos convertidos en distritos y pueblos debido a límites administrativos recientemente establecidos, divididos o fusionados), el máximo es de 100 metros cuadrados.

Suelo urbano residencial en poblaciones, suelo residencial en poblaciones transformado en barrios; Terrenos residenciales en los barrios de la ciudad de Viet Yen; Terrenos residenciales en las comunas: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai en la ciudad de Bac Giang; Los terrenos residenciales en las comunas dentro de los límites de la ciudad de Bac Giang se convierten en barrios; Terreno residencial en zona rural colindante con autopistas, rutas nacionales, caminos provinciales, máximo 120m2.

El terreno residencial en las comunas dentro de los límites administrativos de los distritos y ciudades convertidos en barrios y ciudades debido a límites administrativos recientemente establecidos, divididos o fusionados (después de que entre en vigor la Resolución del Comité Permanente de la Asamblea Nacional sobre límites administrativos recientemente establecidos, divididos o fusionados) es de un máximo de 200 metros cuadrados.

Terreno residencial en comunas de zona media de distritos, ciudades y pueblos, máximo 300m2. El terreno residencial en comunas montañosas en distritos y pueblos es de un máximo de 360m2.

En caso de que el terreno se haya formado antes del 18 de diciembre de 1980, la superficie del terreno residencial se determina en 5 veces el límite de asignación de terreno residencial correspondiente a cada región o área prescrita, pero no excede el área del terreno en uso y es máximo de 800m2.

En caso de que el terreno se haya formado desde el 18 de diciembre de 1980 hasta antes del 15 de octubre de 1993, el límite de reconocimiento de suelo residencial se determina por 3 veces el límite de asignación de suelo residencial correspondiente a cada región o área prescrita, pero el área total no excede el área del terreno en uso y es un máximo de 600m2.

La presente Decisión entra en vigor a partir del 21 de septiembre y sustituye las Decisiones No. 40/2021 y No. 44/2023 del Comité Popular Provincial.

Las condiciones para que los usuarios de tierras puedan hipotecar los derechos de uso de la tierra están estipuladas en el artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024. (Foto: Ha Phong)

Normativa importante sobre las hipotecas del libro rojo

Las condiciones para que los usuarios de tierras puedan hipotecar los derechos de uso de la tierra están estipuladas en el artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024.

Condiciones para el ejercicio del derecho de hipoteca libro rojo

De conformidad con la Cláusula 1 del Artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024, los usuarios de tierras pueden hipotecar los derechos de uso de la tierra cuando se cumplan las siguientes condiciones:

Tener un Certificado de derechos de uso de la tierra o un Certificado de propiedad de la vivienda y derechos de uso de la tierra o un Certificado de derechos de uso de la tierra, propiedad de la vivienda y otros bienes afectos a la tierra, excepto en los siguientes casos: (1) Herencia de derechos de uso de la tierra; (2) Convertir tierras agrícolas mediante la consolidación de campos, el intercambio de parcelas o la donación de derechos de uso de la tierra al Estado o a las comunidades; (3) Organizaciones económicas con inversión extranjera que reciban transferencias de proyectos inmobiliarios; (4) Los hogares y las personas que utilizan tierras a las que no se les ha otorgado un Certificado de derechos de uso de la tierra, un Certificado de derechos de propiedad de la vivienda y derechos de uso de la tierra, un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos adjuntos a la tierra, un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de los activos adjuntos a la tierra, pero que son elegibles para un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de los activos adjuntos a la tierra, pueden transferir derechos de uso de la tierra, arrendar, subarrendar derechos de uso de la tierra y contribuir con capital utilizando derechos de uso de la tierra para implementar proyectos.

La tierra no está en disputa o la disputa ha sido resuelta por un organismo estatal competente, una sentencia o decisión judicial, una decisión o laudo arbitral que ha entrado en vigor legalmente.

Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a embargo ni a otras medidas para asegurar la ejecución de sentencias de conformidad con lo dispuesto en la ley sobre ejecución de sentencias civiles. Durante el período de uso de la tierra. Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a las medidas de emergencia temporales prescritas por la ley.

¿El contrato de hipoteca del libro rojo debe ser notariado?

De acuerdo con la cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024, la notarización y autenticación de los contratos y documentos que ejercen los derechos de los usuarios de la tierra se realizan de la siguiente manera:

Los contratos de cesión, donación, hipoteca, aportación de capital sobre derechos de uso de terrenos, derechos de aprovechamiento de terrenos y bienes afectos al terreno deberán ser protocolizados o certificados, salvo el caso señalado en el inciso b) de esta Cláusula.

Contratos de arrendamiento, subarrendamiento de derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y bienes afectos a ellas, contratos de conversión de derechos de uso de tierras agrícolas; Los contratos de transferencia, de aportación de capital utilizando derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y bienes afectos a la tierra, bienes afectos a la tierra en los que una o más partes que participan en la transacción es una organización empresarial inmobiliaria, deben ser notariados o certificados a solicitud de las partes.

Los documentos sobre la herencia de los derechos de uso de la tierra, derechos de aprovechamiento de la tierra y bienes afectos a la tierra se notarian o certifican de acuerdo con las disposiciones del derecho civil. La notarización y certificación se realizan de conformidad con las disposiciones de la ley sobre notarización y certificación. Así, al hipotecar un libro rojo, el contrato de hipoteca deberá ser notariado y autenticado.

¿Qué incluye un expediente hipotecario de libro rojo?

En concreto, en el artículo 27 del Decreto 99/2022/ND-CP, la persona que solicita el registro de una hipoteca presenta un conjunto de documentos, entre los que se incluyen los siguientes: Formulario de solicitud original según formulario nº 01a; Contrato de garantía o contrato de garantía notariado o certificado (1 original o 1 copia certificada);

Certificado original (libro rojo, libro rosa) excepto en caso de presentación simultánea del expediente de registro de medida de seguridad con: (1) Expediente de registro de cambio de terreno y propiedad adjunta al terreno; o; (2) Documentos que acrediten la propiedad de los bienes afectos al terreno.

¿Se puede vender un terreno hipotecado?

De conformidad con el inciso 8 del artículo 320 y el inciso 5 del artículo 321 del Código Civil de 2015, el deudor hipotecario no está autorizado a vender, permutar o donar el bien hipotecado, a menos que el acreedor hipotecario esté de acuerdo. Por tanto, el deudor hipotecario sólo tiene derecho a vender el terreno si el acreedor hipotecario está de acuerdo.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html