Desafíos del sector de almacenes ante una ola de declive en la industria logística

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Mirando el potencial a largo plazo

Según un informe de Savills Vietnam, la demanda de espacio logístico en el mundo ha registrado una tendencia a la baja, debido en parte a una disminución de los pedidos globales y del volumen de transacciones. Los consumidores están ajustando su gasto y la demanda se dirige principalmente hacia productos y servicios esenciales. Esto también genera un bajo volumen de bienes manufacturados y en tránsito, lo que a su vez crea un aumento en la tasa de vacancia en los almacenes, especialmente en mercados con ventajas portuarias como Los Ángeles y Shanghái.

Mientras tanto, la mayoría de los mercados globales han visto una desaceleración de la demanda de logística después del auge de los últimos años. Las diferencias en el contexto de la demanda se consideran un factor importante para determinar la perspectiva de crecimiento del alquiler en el futuro.

El informe de Savills sobre la inversión logística global en el primer semestre de 2023 también muestra que muchos mercados han registrado nueva oferta logística en los últimos tiempos. Por ejemplo, en EE. UU., aproximadamente 20 millones de metros cuadrados de espacio terminado ingresarán al mercado en el primer semestre de 2023. Se espera que el mercado de Madrid registre más de 1 millón de metros cuadrados de espacio de almacenamiento en 2023, lo que equivale aproximadamente al 9% de la oferta actual. Se espera que la nueva oferta aumente las tasas de vacantes.

Sin embargo, al profundizar en estos factores, se puede observar que la tasa de vacancia aún no está en un nivel alarmante porque los indicadores aún no han caído a niveles históricos. El informe de Savills también muestra que los inversores todavía tienen expectativas más optimistas para el mercado logístico en Asia-Pacífico.

Desafíos del almacén inmobiliario Artículo anterior Ola de declive en la industria logística Imagen 1 — Los inversores siguen siendo optimistas en el mercado de Asia-Pacífico.

En concreto, mientras que la inversión total en el segmento logístico en el segundo trimestre de 2023 en todo el mercado europeo disminuyó un 50% respecto al mismo periodo del año anterior, en Asia – Pacífico la inversión total solo registró un ligero descenso de alrededor del 14%. Los inversores siguen muy interesados en Asia, donde los fundamentos respaldan el crecimiento a largo plazo y aprovechan la creciente demanda de inmuebles para logística y almacenamiento.

Por ejemplo, en el mercado japonés, la logística sigue siendo un segmento que atrae a inversores, especialmente extranjeros que quieren entrar en Japón. De manera similar, el mercado indio también se muestra bastante activo, ya que la tasa de absorción de nueva oferta logística en el segundo trimestre de 2023 alcanzó el 40-50% gracias a políticas de apoyo a las actividades de producción, como el Plan de Incentivos Vinculados a la Producción (PLI). Esto ha hecho que los inversores se mantengan optimistas y busquen más oportunidades para ampliar su red de distribución en otras ciudades del país.

En general, la sostenibilidad sigue siendo un factor a considerar en cualquier negociación entre propietarios e inquilinos, especialmente en los mercados desarrollados. Los locales de alquiler logísticos deben cumplir requisitos de optimización energética, así como garantizar los compromisos ESG de las empresas. Éstos se consideran los factores básicos que hacen atractivo el proyecto y proporcionan una ventaja competitiva en futuras decisiones de arrendamiento.

Vietnam necesita aprovechar la oportunidad

En Vietnam, la industria de la logística ha crecido fuertemente gracias al crecimiento del comercio electrónico. El Informe de comercio electrónico de Vietnam 2023 publicado por el Departamento de Comercio Electrónico y Economía Digital muestra que los ingresos del comercio electrónico minorista en Vietnam en 2022 alcanzarán los 16,4 mil millones de dólares, lo que representa el 7,5% de los ingresos minoristas totales del país en bienes y servicios al consumidor. Se estima que los ingresos del comercio electrónico de Vietnam en 2023 alcanzarán los 20,5 mil millones de dólares, lo que representa aproximadamente el 8% de las ventas minoristas totales de bienes y los ingresos por servicios al consumidor a nivel nacional.

A pesar de los fuertes pasos de desarrollo, la logística en Vietnam todavía se concentra principalmente en los grandes mercados. Esta es una oportunidad para que los inversionistas de este sector aporten oferta para satisfacer la creciente demanda de logística.

Según el Sr. Thomas Rooney, director sénior de servicios de asesoramiento inmobiliario de Savills Hanoi, el mercado logístico actual aún no ha explotado plenamente su potencial. La oferta no ha satisfecho realmente la demanda, lo que requiere que los inversores sean flexibles a la hora de idear nuevos modelos y optimizar el espacio de almacenamiento disponible.

Desafíos del almacén inmobiliario Artículo anterior Ola de declive en la industria logística Imagen 2 — Sr. Thomas Rooney, Gerente Senior, Servicios de Asesoría Inmobiliaria, Savills Hanoi.

Al analizar la demanda de logística, este experto afirmó que la industria del comercio electrónico necesita grandes áreas de alquiler de almacenes para almacenar muchos artículos, así como instalar sistemas que apoyen las actividades de picking y packaging. Además, los fabricantes internacionales con productos de alto valor añadido esperan tener espacio de almacenamiento para guardar las mercancías después de la producción.

La realidad muestra que la oferta de espacio de almacenamiento en el mercado vietnamita, especialmente en el Norte, todavía no es mucha. Por lo tanto, los inversores pueden considerar almacenes de gran altura o almacenes portuarios inteligentes.

Vietnam se está consolidando como uno de los principales centros manufactureros del mundo, con un entorno de inversión cada vez más favorable y acuerdos comerciales de gran envergadura. Esto ha hecho que el mercado industrial vietnamita sea más atractivo para las carteras de inversión de grandes empresas internacionales de prestigio. La inversión en infraestructura y logística fortalecerá simultáneamente la cadena de suministro de las empresas manufactureras.

"Además, las perspectivas positivas de la industria del comercio electrónico y la continua alta demanda de entregas rápidas prometen ser la premisa para que el mercado logístico se desarrolle aún más en el futuro con modelos operativos más eficientes y optimizados", afirmó el Sr. Thomas Rooney.

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