Un "patio de recreo" de millones de dólares sigue siendo un desperdicio

Lección 1: La triste realidad

Nunca antes el mercado inmobiliario ha estado tan sombrío como ahora. Se inician pocos proyectos inmobiliarios nuevos, mientras que los antiguos están casi "inactivos", muchos pisos inmobiliarios sólo operan a un nivel bajo y en ocasiones tienen que cerrar, lo que lleva a miles de empleados a tener que renunciar a sus trabajos. Junto con ello, la deuda corporativa y la deuda en bonos están aumentando y corren el riesgo de "explotar" en cualquier momento.

La atracción "mágica" se ha enfriado

El negocio inmobiliario en general, y el mercado inmobiliario de alta gama en particular, son uno de los sectores económicos clave, que contribuyen en gran medida al crecimiento y al PIB de todo el país. Además, el sector inmobiliario ayuda a millones de trabajadores a tener trabajo e ingresos y está estrechamente relacionado con muchas industrias: producción de materiales de construcción, turismo - complejos turísticos, banca y finanzas, construcción... Sin embargo, en el contexto de un crédito fuertemente controlado, junto con una serie de dificultades legales que no se han resuelto, los inversores en proyectos inmobiliarios no son lo suficientemente fuertes financieramente y los documentos legales no están completos, por lo que los "clientes" no pagan tan rápida y fácilmente como antes. Esto ha provocado una ralentización de las ventas, el mercado inmobiliario está prácticamente en caída libre y está creando un panorama sombrío sin precedentes.

Recientemente, debido al impacto de la pandemia de Covid-19, la economía mundial ha enfrentado dificultades, la inflación, además del aumento de las tasas de interés bancarias han afectado profundamente al mercado inmobiliario, especialmente al segmento inmobiliario de alta gama. Muchos proyectos inmobiliarios nuevos no han obtenido licencia, mientras que los proyectos antiguos están retrasados, lo que provoca que la oferta sea cada vez más escasa. Mientras tanto, muchos proyectos inmobiliarios se han vendido pero los inversores no los han completado para su uso según lo previsto, lo que ha dado lugar a una serie de villas abandonadas, cubiertas de hierba y causando residuos.

Villa abandonada, cubierta de hierba, desperdiciando recursos

Muchos inversores extranjeros creen que el mercado inmobiliario de Vietnam tiene las características de una gran población y una gran demanda de bienes raíces, lo que siempre es una razón atractiva para que lo busquen. Vietnam está promoviendo la urbanización mientras el Gobierno está decidido a construir una industria sin humo como punta de lanza para el desarrollo. Además, el número de clientes de clase alta está aumentando, ellos consideran que este es un canal de inversión con alto potencial de ganancias, aunque están decididos a tener muchos riesgos.

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Según datos del Ministerio de Planificación e Inversiones, si en 2021 el capital de IED registrado invertido en bienes raíces solo alcanzó los 2.600 millones de dólares, en 2022 había aumentado a 4.500 millones de dólares y el primer trimestre de 2023 todavía presentaba señales positivas. El sector inmobiliario es el segundo sector que más atrae capital de IED, después de la industria de procesamiento y manufactura.

El señor Le Minh Hiep, un comerciante inmobiliario de alto nivel en el distrito de Nam Tu Liem, dijo: "Mis dos amigos y yo invertimos juntos. Hace unos años, obtuvimos buenos beneficios y tuvimos liquidez rápida, pero desde 2021 hasta ahora, casi no hemos comprado más villas, mientras que algunas de las que teníamos anteriormente "en poder" aún no se han vendido. Aunque hubo personas que pidieron comprar, ofrecieron un precio demasiado bajo". El señor Hiep añadió: "Por suerte, cuando la compramos no tuvimos que pedir dinero prestado al banco. Si hubiéramos pedido dinero prestado y hubiéramos tenido que pagar intereses hasta ahora, habríamos tenido que venderla urgentemente".

Se puede observar que en este momento el mercado inmobiliario ya no está en su apogeo como hace muchos años.

¿La oferta y la demanda son virtuales?

Los expertos inmobiliarios afirman que el inventario del segmento inmobiliario de alta gama (especialmente villas) es bastante grande. Sin embargo, la nueva oferta será cada vez más escasa, ya que hay muy pocos proyectos inmobiliarios prestigiosos de alta gama con suficiente potencial financiero en ejecución. Mientras tanto, la oferta de villas y casas comerciales (un modelo de vivienda combinado con negocios comerciales) en Hanoi y las provincias del norte ha disminuido drásticamente. Actualmente, la principal oferta se encuentra en proyectos inmobiliarios ejecutados antes de 2020. Desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, solo se han ejecutado un puñado de proyectos inmobiliarios relacionados con el segmento de alta gama, mientras que este segmento es principalmente para la clase alta y no para personas de bajos ingresos. Como resultado, el mercado, que ya era sombrío, se ha vuelto aún más sombrío.

El Sr. Dinh Van Troi, director de ventas de Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, comentó: La oferta de villas y casas adosadas en Hanoi ha sido continuamente escasa durante mucho tiempo, mientras que la nueva oferta en 2022 y principios de 2023 proviene principalmente de proyectos en curso y se concentra en los suburbios de Hanoi. En cierto modo, proporcionará más productos al mercado, pero no habrá mucho para elegir.

*Proyecto del área de Thuy San Hill Villa en el barrio de Bai Chay, ciudad. Ha Long (Quang Ninh) muchos proyectos inacabados*

Según una encuesta realizada por periodistas en la provincia de Quang Ninh, la oferta de villas y casas comerciales todavía es abundante, pero principalmente de proyectos inmobiliarios antiguos como: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... y casi no se están implementando nuevos proyectos inmobiliarios, la nueva oferta ha tocado fondo.

Mientras tanto, el suministro en las localidades de Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh… tampoco es muy prometedor. En estas provincias y ciudades, hay pocos proyectos inmobiliarios de alta gama, el volumen de transacciones es limitado y, en los últimos años, se han implementado muy pocos proyectos inmobiliarios de alta gama. Mientras el antiguo proyecto sigue funcionando de forma estancada, muchas villas y casas comerciales tienen propietarios pero no se utilizan, lo que genera abandono, generando desperdicio y potencialmente causando males sociales.

Esa es la oferta, y en términos de demanda, los expertos dicen que la tendencia de las villas y casas comerciales asociadas con espacios verdes, servicios óptimos, ubicadas en una conexión de tráfico compleja y conveniente será la principal opción de los clientes. Además, la tasa de urbanización, la tasa de crecimiento natural de la población y el ascenso de la clase media y alta también son las principales fuerzas impulsoras que impulsarán la demanda de consumo de villas en el futuro.

De hecho, una vez que la economía se recupere con fuerza después de la pandemia de Covid-19, las políticas del Gobierno para eliminar los obstáculos y dificultades para el mercado inmobiliario se implementan seriamente por las localidades, además se afloja el "espacio de crédito", se garantizan los bonos corporativos, entonces las corporaciones, empresas e individuos pronto tendrán acceso al capital necesario, a partir de ahí, se desplegarán proyectos inmobiliarios y brindarán una variedad de productos inmobiliarios de alta gama: bienes raíces de villas, casas comerciales, complejos turísticos, atención médica ... al mercado, el poder adquisitivo y de venta del mercado inmobiliario volverá a ser vibrante.

Aparecen fusiones y adquisiciones

Esta es una ley natural, los fuertes abruman a los débiles, los débiles son adquiridos y fusionados con los fuertes es algo normal en el sector inmobiliario en los últimos tiempos. Sin embargo, últimamente han aparecido “tiburones” de dentro y fuera del país, quienes a través de muchos fondos de inversión o utilizando dinero en efectivo, han comprado proyectos inmobiliarios de alta gama y proyectos legalmente limpios para su desarrollo.

Se puede observar que desde principios de 2023 hasta ahora, las empresas inmobiliarias vietnamitas se dividen en 4 grupos típicos: Riesgo, equilibrio, potencial y "nuevos jugadores". Entre ellos, el grupo de “nuevos jugadores” incluye empresas, fondos de inversión... que buscan oportunidades para penetrar en el mercado inmobiliario a través de fusiones y adquisiciones.

Ejemplos típicos son FLC Group, Tan Hoang Minh… Después de que sus líderes se vieran involucrados en problemas legales, una serie de “peces gordos” quisieron meterse en proyectos potenciales de estas corporaciones. Bamboo Airways se ha separado oficialmente de FLC Group, lo que lleva a que muchos proyectos inmobiliarios de este Grupo en Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... corran el riesgo de tener que detener su implementación o verse obligados a transferirse a otros socios para continuar investigando e implementando el proyecto.

*Actualmente, muchos proyectos inmobiliarios nacionales de alta gama están atrayendo inversores extranjeros.*

Además, se están negociando varias otras adquisiciones. Según muchos expertos económicos e inmobiliarios, con la actual ralentización del mercado inmobiliario, sumada a la difícil situación financiera, si esta situación continúa, muchos inversores en proyectos ya no tendrán dinero para invertir y es posible que tengan que pensar en transferir o vender sus proyectos inmobiliarios. Sin mencionar que muchas empresas y fondos de inversión extranjeros están preparando dinero y esperando la oportunidad de adquirir proyectos inmobiliarios nacionales cuando las empresas enfrentan dificultades y se ven obligadas a vender.

Sr. Le Hoang Chau - Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad. La Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) propone: El Gobierno y el Comité Permanente de la Asamblea Nacional consideren permitir a las empresas transferir proyectos inmobiliarios bajo el mecanismo piloto estipulado en la Resolución No. 42/2017/QH14 del 21 de junio de 2017 de la Asamblea Nacional. Según Chau, si se implementa, resolverá las dificultades de flujo de caja y liquidez de las empresas inmobiliarias, incluidas las empresas que emiten bonos que están a punto de vencer. Al permitir a las empresas transferir proyectos según acuerdos y necesidades, el Estado puede recaudar impuestos y mejorar la eficacia y eficiencia de la gestión estatal del mercado inmobiliario, aumentar la transparencia y superar la situación de transferencias de proyectos "subterráneos" disfrazadas de transferencias de acciones, que causan pérdidas al presupuesto estatal.

La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, dijo: La oferta que venden directamente los inversores en proyectos actuales en este segmento es muy limitada, debido al pequeño número de nuevos apartamentos que se lanzan al mercado. Sin embargo, las casas adosadas siguen siendo la línea principal de productos, seguidas de las villas y luego las casas comerciales, que solo representan una pequeña proporción de la oferta total actual.

Lección 2: Correr para “terminar” lentamente
Son muchas las razones que dan los inversores en proyectos inmobiliarios, pero la mayoría de ellas se deben a la lentitud en la limpieza de los terrenos, a los cambios en los mecanismos legales y en las políticas fiscales, además de la débil capacidad financiera de muchas empresas... lo que lleva a una lenta finalización de los proyectos.

Los proyectos inmobiliarios de lento avance "cubren" ampliamente

La mayoría de las 63 provincias y ciudades tienen proyectos inmobiliarios retrasados, sin embargo, el segmento inmobiliario de alta gama se ubica principalmente en grandes provincias y ciudades con ubicaciones geográficas favorables, potencial para la explotación turística, desarrollo de transporte e infraestructura.

La localidad con más proyectos inmobiliarios retrasados es Hanoi. Según estadísticas incompletas, en la actualidad en Hanoi hay varios cientos de proyectos cuya ejecución es lenta, lo que equivale a una superficie de más de 5.000 hectáreas sin explotar, lo que provoca un gran desperdicio.

Algunos proyectos inmobiliarios se retrasan hasta diez años, como por ejemplo: Kim Chung - Di Trach Urban Area (ahora rebautizada como Hinode Royal Park Urban Area - PV), en el distrito de Hoai Duc. O Nam An Khanh Urban Area de Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), que alguna vez fue promocionado como un paraíso viviente. Sin embargo, los trabajos de limpieza del sitio aún no han concluido y muchas villas y casas adosadas aún están abandonadas, lo que provoca un desperdicio de recursos. El representante de medios de Sudico dijo: Debido a la reciente desaceleración del mercado inmobiliario, muchos clientes que invierten en villas solo poseen terrenos, esperando cambios positivos en el mercado. Esto lleva a una situación en la que algunas villas quedan abandonadas, perdiendo la belleza general del proyecto.

En Phu Tho, el proyecto del complejo de aguas termales Thanh Thuy, en el que invirtió Song Thao Company Limited, tiene una escala de más de 87 hectáreas, lleva más de dos décadas de retraso y presenta numerosas infracciones... Actualmente, el proyecto está abandonado y la gente lo utiliza como lugar de pastoreo de ganado.

El Sr. Tran Van Kien, Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Thanh Thuy, dijo con franqueza: "El problema actual del proyecto de aguas termales de Thanh Thuy radica en la capacidad del inversor. El proyecto actualmente cuenta con un sitio limpio y documentos legales completos, pero no se puede implementar porque el inversionista tiene poca capacidad. Nuestra localidad también es muy impaciente porque los votantes tienen muchas opiniones, pero la autoridad para manejarlas pertenece a la provincia de Phu Tho".

*El proyecto del complejo de aguas minerales termales de Thanh Thuy está actualmente abandonado y es utilizado por la población local como zona de pastoreo para el ganado.*

La provincia de Ha Nam tiene un proyecto inmobiliario no menos apasionante: convertir terrenos de obras y servicios públicos en viviendas comerciales (shophouse) y luego dejarlos abandonados. Ese es el complejo comercial y residencial de Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Hasta ahora, el proyecto ha completado la construcción básica, algunas familias han comprado casas y se han mudado a ellas, muchos elementos planificados no se han construido, mientras que algunos proyectos muestran signos de degradación y abandono.

En el Aviso de Conclusión de Inspección No. 161/TB-TTCP de fecha 17 de enero de 2023 de la Inspección del Gobierno con respecto al proyecto del Centro Comercial Complejo de la Compañía Thang Loi Thanh Liem, la provincia de Ha Nam asignó tierras pero no pasó por la forma de subasta de derechos de uso de la tierra, violando el Artículo 118 de la Ley de Tierras de 2013. Más grave aún, esta área de tierra está planificada como obras públicas, servicios y comercio, sin función de suelo residencial, violando el Artículo 26 de la Ley de Planificación Urbana de 2009 y el Artículo 14 del Decreto 37/2010/ND-CP de fecha 7 de abril de 2010 del Gobierno.

Eliminar el “tumor”

Las localidades con proyectos inmobiliarios que están retrasados, incluso estancados durante muchos años son: Hanoi, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh ... Solo en Hanoi, hay actualmente cientos de proyectos inmobiliarios que están retrasados y no se han implementado, de los cuales muchos proyectos han recibido una advertencia roja y algunos proyectos han sido prohibidos por el Comité Popular de la Ciudad. Hanoi se recuperó inmediatamente.

Un ejemplo típico es el proyecto de viviendas de lujo Phuong Vien en el distrito de Me Linh, en el que invirtió Phuong Vien Tourism Service and Trading Joint Stock Company. El proyecto recibió terrenos en 2008, pero su implementación fue lenta, por lo que el Comité Popular de la Ciudad... Hanoi ha emitido la Decisión No. 4058/QD-UBND sobre la recuperación de tierras y la cancelación de la decisión de asignación de tierras para el proyecto mencionado anteriormente. También hay un proyecto: Truong Giang Construction Company con el proyecto de construir una villa con jardín; Anh Duong Joint Stock Company con el proyecto de construcción de infraestructura técnica para el área de villas Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Stock Company con el proyecto Vinalines New Urban Area... Comité Popular de la Ciudad. Hanoi ha decidido recuperar tierras.

*Las villas y casas adosadas del Proyecto del Área Urbana Tan Viet, Distrito Hoai Duc todavía están escasamente pobladas.*

En relación con el proyecto del complejo de aguas termales de Thanh Thuy en el que invirtió Song Thao Company Limited, el Sr. Ha Minh Duc, subdirector del Departamento de Gestión de Tierras, Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Phu Tho, dijo: "En el documento 2308/UBND-KGVX del 21 de junio de 2022, el Comité Popular de la provincia de Phu Tho ordenó al Departamento Provincial de Impuestos que recaudara la renta de la tierra que adeuda Song Thao Company, al mismo tiempo, asignó al Departamento Provincial de Planificación e Inversión, al Comité Popular del Distrito de Thanh Thuy y a las agencias pertinentes que revisaran y separaran un área de aproximadamente 37 hectáreas en el área total del proyecto para que la empresa lo implementara. El Sr. Duc agregó: Actualmente, el inversionista aún no ha completado el procedimiento de aprobación para la planificación detallada 1/500, por lo que no hay base para medir y separar el área de acuerdo con la dirección del Comité Popular de la provincia de Phu Tho. El 25 de marzo de 2022, el Comité Popular de la provincia de Phu Tho emitió una decisión para revocar el Certificado de Incentivo de Inversión del proyecto mencionado anteriormente.

El Sr. Tran Nhu Long, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Quang Ninh, dijo: En el futuro, Quang Ninh continuará revisando, inspeccionando y examinando el uso de la tierra de los proyectos que están atrasados, prolongando la finalización de la infraestructura técnica, manejando y recuperando resueltamente de acuerdo con la ley, no permitiendo que la situación de planificación "suspendida", proyectos "suspendidos" se repitan y previniendo y combatiendo los intereses grupales, la negatividad, la pérdida presupuestaria, el desperdicio de recursos de la tierra, contribuyendo a la salud del mercado inmobiliario.

Éstos son algunos proyectos típicos que han sido revocados resueltamente por las autoridades locales para hacer cumplir la ley. Sin embargo, todavía hay muchos proyectos que están atrasados, que se han extendido muchas veces y tienen malezas que crecen salvajemente, pero que no se han manejado. Por ejemplo, en Quang Ninh, hay muchos proyectos como: Nueva Área Urbana Cao Xanh - Ha Khanh; El proyecto de servicios residenciales y comerciales de uso mixto Bay View Tower (ciudad de Ha Long)… está retrasado. Además, se han puesto en funcionamiento muchos proyectos inmobiliarios pero la tasa de ocupación no es alta, muchas villas y casas comerciales tienen propietarios pero no se han puesto en uso, mostrando signos de deterioro, provocando desperdicio de recursos y pérdida de belleza urbana.

El Sr. Nguyen Huu Nha, Vicepresidente del Comité Popular de la Ciudad de Ha Long, dijo: Recientemente, la ciudad ha implementado resueltamente la revisión, informe y propuesta a la provincia para considerar, manejar y revocar docenas de proyectos que están atrasados y violan la ley, a fin de evitar la situación de "retención de tierras" durante mucho tiempo para dejar que crezcan las malas hierbas, causando desperdicio de recursos de tierra, afectando el saneamiento ambiental y el paisaje urbano.

En el caso de los proyectos inmobiliarios, especialmente los de alta gama, las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas para inspeccionar y manejar minuciosamente los proyectos con violaciones graves, progreso lento, que duran muchos años, y eliminar seriamente los proyectos con mala planificación, potencial financiero limitado y que deliberadamente "retienen tierras" sin implementar.

Necesitamos eliminar la mentalidad de que si esta provincia tiene un proyecto inmobiliario de alto nivel, nuestra provincia también debe tener uno.
Lección 3: Vivir en una mansión de un millón de dólares
Las personas de bajos ingresos viven en villas de millones de dólares, alquilan villas, casas comerciales para vivir, abren tiendas de comestibles, venden verduras, bares de cerveza... para hacer negocios para ganarse la vida, parece una broma pero existe en la mayoría de las áreas urbanas (KDT) que se espera que sean habitables, civilizadas y modernas.

Transformar villas y casas comerciales en… “mercados”

No es difícil ver que muchas villas y casas comerciales con amplias fachadas, al lado de áreas residenciales o al pie de edificios de apartamentos en Hanoi, a menudo se utilizan para alquilar para abrir cafés, restaurantes, tiendas de comestibles, tiendas de comida rápida, tiendas de alimentos frescos, etc. Esto no está prohibido por la ley, pero ha creado involuntariamente una apariencia descuidada para áreas urbanas que se consideran civilizadas y modernas.

*Al lado, hay locales comerciales que la gente alquila para abrir tiendas, almacenes... para hacer negocios.*

El Sr. Nguyen Quang Truong, que vive en el distrito de Hoai Duc, alquiló una tienda en la nueva zona urbana de Tan Tay Do, distrito de Dan Phuong, y dijo: "Mis dos amigos y yo alquilamos la tienda para vender comida rápida, café... Inicialmente, la alquilamos para vender productos por 5 millones de VND al mes (alquilados al propietario - PV). Más tarde, como vendíamos toda la noche, tuvimos que pagar 2 millones de VND adicionales al mes para pasar la noche.

Un “agente de servicios” especializado en el alquiler de locales comerciales aquí dijo: Los inquilinos son principalmente trabajadores de provincias, alquilan barato para abrir tiendas de desayuno, vender verduras, bares de cerveza… el alquiler no es vinculante, no es necesario depositar mucho dinero, cuando el propietario lo toma, debe devolverlo.

El hecho de que pequeños comerciantes se reúnan para alquilar locales comerciales para realizar sus negocios ha convertido este lugar en un mercadillo espontáneo. Un residente que vive en el edificio de apartamentos HHA, en el área urbana de Tan Tay Do, dijo: Comprar y vender es conveniente, pero todas las mañanas y los fines de semana, hay muchos compradores y vendedores, muchos vehículos que entran y salen del área urbana, lo que representa un riesgo potencial para la seguridad del tráfico. Eso sin contar que las tiendas emiten aguas residuales, basura, etc., lo cual es muy sucio.

Los reporteros fueron al terreno en algunas áreas urbanas en los distritos de Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Hoang Mai... y encontraron que la situación de villas y casas comerciales alquiladas por los propietarios... aparecía en todas partes, cada lugar tiene características diferentes y el precio del alquiler también es diferente. Pero todos tienen en común que contribuyen a hacer aún más deslucida la apariencia de una ciudad civilizada y moderna.

En las provincias y ciudades de Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… la situación no es muy optimista. Aunque hay menos inquilinos y los precios son más baratos, todavía hay mucho desorden. Mientras tanto, las casas abandonadas están cubiertas de hierba y muestran signos de deterioro.

Muchos "no" en una villa de un millón de dólares

En el papel de alguien que alquila una villa para quedarse temporalmente, fuimos guiados por la Sra. Nguyen Thi Bich a recorrer el área urbana de Nam An Khanh, distrito de Hoai Duc, ciudad. Hanoi. Aquí se ven ocasionalmente villas y casas comerciales con gente viviendo allí. Aunque el exterior de la villa aún no está terminado, las puertas están instaladas temporalmente con paneles de plástico, algunas puertas están hechas de finas láminas de hierro corrugado... en el interior, la ropa está colgada al azar, los trabajadores improvisan lugares para dormir con tablones de madera, algunos lugares tienen esteras extendidas directamente sobre el piso de concreto, la cocina está instalada temporalmente y, más específicamente, aquí no hay un baño adecuado.

La señora Bich preguntó: "¿Para cuántas personas planea alquilar la villa? Si son muchas, debe alquilar la villa completa. El área es de 200 a 300 m2, el precio es de solo 6 a 8 millones de VND por mes. Puede elegir cuántas personas desea alojar. Si está de acuerdo, dígamelo para poder llamar al propietario".

La mayoría de los trabajadores vienen de Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... viven en villas, casas comerciales, durante el día trabajan como conserjes, albañiles, mecánicos... por la noche se reúnen en villas de un millón de dólares pero "les falta" todo: no hay electricidad, no hay agua potable, los baños no funcionan...

hermano-4(1).jpg — *Vida temporal en una villa de un millón de dólares para un trabajador autónomo - Foto de Ngoc Vu*

Le Khac Nam (de Thanh Hoa) vive actualmente temporalmente en una villa en el distrito de Hoang Mai. Dijo: "Abandoné la escuela en noveno grado y seguí a mi vecino hasta aquí para trabajar como obrero de la construcción. Ahora soy obrero de la construcción. Si no fuera por el apoyo y la orientación de todos, no sé dónde estaría ahora".

Estos días, los estudiantes están de vacaciones de verano, muchos niños son llevados de regreso a sus ciudades natales por sus padres a Hanoi para jugar, por primera vez pueden alojarse en villas de un millón de dólares con sus padres. La Sra. Le Thi Hai (de Nghe An) dijo: Mi hijo está de vacaciones de verano y dijo que extraña a sus padres, así que regresé y lo traje aquí para jugar. Sin aire acondicionado, hay días en los que hace tanto calor que no puede dormir hasta altas horas de la noche. Siente pena por su hijo, pero no puede hacer nada. Ella planea dejar que su hijo se quede durante 1 o 2 semanas y luego llevarlo de regreso al campo para vivir con sus abuelos.

La Sra. Hoang Thi Sy, la cocinera principal que cocina para más de 30 trabajadores, dijo: "Hoy en día, la pensión está mucho más feliz. Hay 5 niños que son recibidos por sus padres. Durante el día, cocino y también asumo el papel de niñera. Lo bueno es que cada uno de ellos proviene de una ciudad natal diferente, pero juegan juntos muy unidos y se entregan el uno al otro".

En algunas zonas urbanas de Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... aquí, los trabajadores de bajos ingresos viven temporalmente en villas,

Todavía existen casas comerciales, aunque no muchas. Cuando nos acercamos a ellos como periodistas, se negaron a responder o en algunos casos pidieron proactivamente no revelar información o tomar fotografías... por temor a que el propietario o el inversor no continuaran alquilándolos.

(Nota: Los nombres en este artículo han sido cambiados para proteger la privacidad).

Lección 4: Perfeccionar las instituciones para que los bienes raíces de alta gama alcancen su verdadero valor
Las empresas y los inversores que desarrollan proyectos inmobiliarios deben sacrificar pequeños beneficios a corto plazo en aras de beneficios a largo plazo, reestructurar proactivamente las empresas, centrarse en proyectos principales, reducir la deuda, controlar bien los bonos corporativos y limitar la dependencia excesiva de las instituciones crediticias. En cuanto a los organismos de gestión, el Estado necesita completar pronto un sistema jurídico claro desde el nivel central hasta el local y dividir claramente el poder de gestión para evitar superposiciones y falta de cohesión como en la actualidad.

Sacrificar pequeños beneficios

Para las empresas, los beneficios siempre son la máxima prioridad. Sacrificar los beneficios a corto plazo en aras de los beneficios generales a largo plazo es, sin duda, una decisión extremadamente difícil. Sin embargo, para un negocio especializado en bienes raíces de alta gama, es necesario tener coraje, visión y cierta comprensión para enfrentar la necesidad de sacrificar proyectos no rentables o con baja rentabilidad, al mismo tiempo, reestructurar el negocio, reducir la deuda, enfocarse en el negocio principal, proyectos core… esa es la decisión sabia.

El Sr. Dinh Van Nghi, Presidente del Consejo de Administración y Director General de VinaPol Joint Stock Company, una unidad con muchos años de experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, compartió con franqueza: Las empresas inmobiliarias deben aprovechar este momento para mirar atrás, deben reestructurar el negocio, reducir la deuda, reducir la dependencia de las instituciones crediticias, cortar con valentía los proyectos de alto riesgo y no invertir de manera dispersa y fragmentada. Evite perseguir la cantidad y el desarrollo apresurado, porque una vez que encuentre dificultades, será demasiado tarde para dar marcha atrás.

Para los “dioses”, además de tener dinero, es necesario estudiar cuidadosamente los aspectos legales del proyecto inmobiliario en el que se pretende invertir o comprar para vivir a largo plazo. Esto no es difícil, pero requiere que los inversores lo consideren seriamente, para evitar “cerrar la puerta del establo después de que se perdió la vaca”. De hecho, actualmente hay muchos proyectos inmobiliarios de alta gama que se han construido e incluso se ha permitido que los clientes se muden a ellos, pero los procedimientos legales aún no están completados y la infraestructura aún no está sincronizada. Esto lleva a una situación en la que las villas y las casas comerciales tienen propietarios pero nadie vive allí, están abandonadas, cubiertas de hierba, lo que provoca un desperdicio de recursos.

Hola, hola.jpg — Las empresas inmobiliarias nacionales se ven obligadas a apretarse el cinturón, reducir la deuda, disminuir la dependencia de las entidades crediticias y recortar con valentía los proyectos de alto riesgo, en lugar de invertir de forma dispersa y fragmentada - Foto ilustrativa.

Las localidades también deben seleccionar cuidadosamente a los inversores prestigiosos, con un fuerte potencial financiero, no deben seguir el movimiento, evitar el desarrollo de desarrollos inmobiliarios de alta clase, la falta de planificación de orientación. Éste es un pensamiento erróneo, que puede tener muchas consecuencias más adelante. Además, las localidades necesitan fortalecer la inspección, supervisión, manejar con franqueza a los inversionistas que cometen infracciones, retardan el avance, incluso recuperan el proyecto, evitando la situación de abandono, generando desperdicio de recursos mientras el Estado pierde impuestos y tasas.

Necesitamos la “mano ” del Estado

De hecho, el mercado inmobiliario en general, y el de alta gama en particular, ha sido durante mucho tiempo "flojo" en términos de precios, mientras que los impuestos y las tasas para este campo aún son bajos, no acordes con la tasa de crecimiento del mercado, lo que lleva a una especulación desenfrenada, a disparar los precios y a dificultar el acceso de las personas a la vivienda. Sin mencionar la diferencia de precios inmobiliarios entre las zonas urbanas y rurales, incluso en grandes ciudades como Hanoi, Hai Phong, Ho Chi Minh City... también hay una clara diferencia. Por ello, muchos expertos inmobiliarios consideran que es necesario que el Estado participe directamente en el mercado inmobiliario, porque actualmente el Estado cuenta con herramientas legales suficientes para controlarlo.

Según muchos expertos, el mercado inmobiliario de alta gama está bloqueado, lo que genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que hace que una serie de otras industrias vean reducida su fuerza motriz del crecimiento. Por lo tanto, es necesario abrir inmediatamente el mercado inmobiliario, desde el cual, el flujo de efectivo del país y del exterior se vierte en bienes raíces y la comercialización y fusión de empresas, el proyecto inmobiliario se realizará de acuerdo con la ley del mercado... contribuyendo así a promover el crecimiento económico y crear expansión para que todas las demás industrias se desarrollen.

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La Resolución 18-NQ/TW del 16 de junio de 2022 del Comité Ejecutivo Central señaló: "Continuar renovando, mejorando las instituciones, las políticas, mejorando la eficacia, la eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, creando la fuerza motriz para que nuestro país se convierta en un país desarrollado de altos ingresos", lo que se espera que tenga un fuerte impacto en muchos aspectos del mercado inmobiliario de Vietnam en el próximo tiempo.

Por otra parte, se han eliminado los trámites administrativos para que las empresas implementen proyectos en tierra, pero siguen siendo enredados y prolongados.

Este círculo vicioso se repetía, de proyecto en proyecto, de una empresa a otra, de un año a otro… ese es el dicho “Miedo a no tener suficientes bases legales”, o “esperar la orientación de los superiores”, provocando que los proyectos de inversión se paralicen, no se ejecuten, dando lugar a la ineficacia de los recursos sociales.

En cuanto al apoyo de capital de inversión, un empresario especializado en el desarrollo de proyectos inmobiliarios (que pidió el anonimato) dijo: "Actualmente, las entidades de crédito hacen muy bien el aplazamiento y la deuda con las empresas: el Gobierno ha ordenado "flexibilizar" el crédito para los inmuebles, pero en mi opinión, hay que acompañarlo con bonos para las empresas. Actualmente, tenemos un acceso muy difícil a los préstamos bancarios y tenemos una psicología difícil de contagiar.

*Muchos expertos inmobiliarios consideran que el Estado debe participar directamente en el mercado inmobiliario, porque actualmente cuenta con suficientes herramientas legales para controlarlo.*

El perfeccionamiento de las instituciones y políticas de gestión y uso de la tierra, en sincronía y en concordancia con la institución del desarrollo de la economía de mercado de orientación socialista, limpiará los recursos de tierra, ayudando al Estado a gestionar, explotar y utilizar la tierra de manera económica, sostenible y con la máxima eficiencia. Para lograrlo, la finalización de la reforma de la Ley del Suelo, de la Ley de la Vivienda, de la Ley del Negocio Inmobiliario... debe garantizar la uniformidad, la unidad, y es muy urgente. Además, es necesario fortalecer la organización del aparato de gestión estatal en la tierra, garantizar la racionalización, consistente, eliminar intermediarios, promover la descentralización, la descentralización, acompañado del mecanismo de inspección, supervisión y control de la potencia.

Delegado Dang Bich Ngoc- Delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Hoa Binh

Necesito resolver el problema del proyecto, progreso lento

El borrador de la ley de tierras (enmendada) se presentó a esta quinta sesión sobre la base de la síntesis después de las personas enteras ampliamente consultadas. Personalmente, aprecio los esfuerzos del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente para resumir y recopilar opiniones de votantes y personas en todo el país, sobre la base de la detección, la evaluación y el ajuste en el borrador de la Ley de Tierras (modificada) sometida a la Asamblea Nacional XV en esta quinta sesión.

El borrador de la ley debe resolver el problema de los proyectos suspendidos, el progreso lento. Por ejemplo, en muchas provincias y ciudades, hay muchos proyectos con licencia para invertir, pero debido a muchos factores objetivos, es lento implementar o solo tomar unos pocos procedimientos, luego no desplegar 5 años, incluso 10 años de desperdicio de recursos de tierras y presionando a las personas.

Espero que el proyecto de ley de tierras (enmendado) esta vez deba tener regulaciones estrictas y específicas para ayudar a la localidad a manejar este problema de manera radical y radical. Debido a que, en el pasado, muchos proyectos están suspendidos, un progreso lento, pero al inspeccionar y verificar, el inversor todavía tiene razones: parcialmente implementados o debido a condiciones objetivas.

Abogado Nguyen Hong Bach - Director de Hong Bach y colegas Company Limited

"Down" la inversión debe ser cautelosa

Actualmente, en la situación económica fluctuante, la inversión inmobiliaria sigue siendo un destino seguro para los inversores. Por lo tanto, los proyectos inmobiliarios están muy interesados. Por lo tanto, comprender cuidadosamente sobre los proyectos inmobiliarios, especialmente los bienes raíces de alto nivel, es una tarea muy necesaria y significativa para los inversores.

Sin embargo, los inversores inmobiliarios deben ser cautelosos cuando "caiga el dinero". En primer lugar, es necesario aprender cuidadosamente sobre la marca, la marca y la reputación del inversor. En segundo lugar, es necesario conocer el progreso de la implementación del proyecto, por lo que los compradores deben monitorear el progreso de la construcción del proyecto para evitar riesgos que puedan afectar sus derechos e intereses. En tercer lugar, la legalidad de los documentos, como la licencia de inversión del proyecto, el permiso de construcción ... el comprador debe prestar atención a los documentos anteriores, porque al encontrar una disputa, será más conveniente en el proceso de manejo de beneficios. Cuarto, el contenido de la cláusula de contrato y otros gastos. Los inversores de proyectos inmobiliarios deben leer y comprender los términos del acuerdo establecido en el contrato antes de firmar el contrato y tomar la decisión de "bajar el dinero".

Sra. Do Thu Hang - Directora Senior, Departamento de Investigación y Consultoría, Savills Hanoi

Interesado en el legal del proyecto

El suministro se vende directamente del inversor en los proyectos actuales del segmento de alto END que es muy limitado, se puede decir que es escaso, mientras que el proyecto inmobiliario recién iniciado solo se calcula en los dedos, en parte debido a la crisis financiera global, en parte debido a muchos proyectos incompletos o procedimientos legales difíciles de completar para iniciar la construcción ... estas son las principales causas de la oferta inmobiliaria global.

Sin embargo, los inversores deben equipar la información sobre el proyecto con mayor claridad, y deben tener compromisos específicos y vinculante muchos de los partes. Además, el marco legal debe cubrir, claramente, claramente, instrucciones detalladas ... ayudará a purificar al inversor y promover el mercado para el desarrollo sostenible, evitar crear muchas fluctuaciones de precios y, al mismo tiempo, asegurar los beneficios para el estado.

Fuente