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| Los delegados de la Asamblea Nacional propusieron considerar agregar un mecanismo de control más estricto para las transacciones que tienen lugar en los pisos de negociación de bienes raíces. (Foto: Hoang Ha) |
Las casas de dos precios siguen siendo populares
Al comentar sobre el proyecto de ley revisada sobre negocios inmobiliarios en el Salón de la Asamblea Nacional el 29 de agosto, el Sr. Le Thanh Hoan (delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Thanh Hoa) propuso considerar agregar un mecanismo para controlar más estrictamente las transacciones inmobiliarias que se llevan a cabo en los pisos de negociación de bienes raíces. Porque, según él, la situación de que las mercancías se vendan a dos precios es bastante común.
"No nos resulta difícil buscar en Internet motos, coches o casas, ya que el precio de venta del inversor está publicado. Pero comprar al precio indicado es muy difícil", afirma Hoan.
El Sr. Hoan preguntó: ¿dónde está el valor real de transacción de los bienes inmuebles anunciados para la venta por las empresas? Son precios publicados en Internet pero que se transforman "mágicamente" en tasas extranjeras, tasas de transferencia, precios para inversores pero con una diferencia adicional que no está indicada en el contrato de venta, esencialmente evasión fiscal.
Respecto al corretaje de bienes raíces, el Sr. Hoan dijo que el proyecto de Ley ha seguido perfeccionando el importante marco legal para avanzar hacia la transparencia y la conveniencia del mercado inmobiliario. Además de los equipos serios, no es difícil ver que las actividades de corretaje se llevan a cabo en muchas formas ricas y diversas sin control.
"El fenómeno de los llamados corredores de tierras está muy extendido y afecta a las actividades legítimas de los corredores inmobiliarios. Además, todavía existen situaciones de actividades oportunistas, especulación y fijación de precios por parte de algunos grupos de corredores, lo que causa perjuicios a los clientes", afirmó el Sr. Hoan.
Por ello, este delegado de la Asamblea Nacional también solicitó al organismo elaborador de esta Ley estudiar y complementar la normativa sobre las responsabilidades de las organizaciones y personas físicas dedicadas al corretaje de bienes raíces, en el sentido de definir claramente los casos prohibidos.
En concreto los casos:
Tener un interés directo en la propiedad, excluyendo comisiones con descuento sin revelar dicho interés al comprador de la propiedad; Incitar a una parte a incumplir el contrato de depósito o el contrato de compraventa para celebrar un nuevo contrato con otra parte.
Aumentar arbitrariamente los precios, fijando los precios de los bienes inmuebles para sacar ventaja de las partes involucradas en la transacción; Participar en la intermediación para que las partes firmen contratos pero no informar completa y honestamente a las partes involucradas en la transacción sobre la información relacionada con el inmueble.
"Algunas de las conductas prohibidas mencionadas anteriormente sirven como base para considerar la responsabilidad de las organizaciones y personas que se dedican a la intermediación inmobiliaria. Dependiendo de la naturaleza y la infracción, se puede considerar la posibilidad de un tratamiento administrativo, incluido el procesamiento penal", enfatizó el Sr. Hoan.
La nueva oferta en el oeste y este de Hanoi representará el 40% de la cuota de mercado de apartamentos.
Los expertos estiman que en el próximo tiempo la nueva oferta en las regiones Oeste y Este representará el 40% de la cuota de mercado de apartamentos. Además, los productos inmobiliarios en estas zonas en particular y en Hanoi en general mejorarán cada vez más.
Según Savills, 2008 marcó un nuevo paso en el desarrollo de Hanoi, cuando la capital se convirtió en una de las 17 ciudades más grandes del mundo tras fusionarse con una superficie total de más de 3.300 km2, 3,6 veces más grande que antes.
En 2011, el Gobierno aprobó el plan maestro para la construcción de la capital hasta 2030, con visión a 2050, estableciendo el objetivo de convertir a Hanoi en una ciudad sostenible con una infraestructura y un sistema técnico sincrónicos, alta competitividad y un desarrollo cultural armonioso.
Al mismo tiempo, el oeste de Hanoi ha tenido movimientos anteriores, por lo que el panorama urbano existente es claro, formándose una ola migratoria hacia esta zona para establecerse. El desarrollo de To Huu - Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 y los planes Ring Road 3.5 y Ring Road 4 han creado impulso para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Se desarrollaron proyectos a gran escala a lo largo de estas rutas en la región occidental, como The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Ha Noi City.
Do Thu Hang, director sénior de investigación y consultoría de Savills Hanoi, dijo que desde 2011, el área occidental de los distritos de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem y Cau Giay siempre ha liderado el mercado en términos de participación de mercado de suministro con aproximadamente el 30%. De esta forma, esta zona cuenta con la mayor oferta de oficinas de la capital, con una participación de mercado del 50%. En un futuro próximo, esta zona seguirá siendo el centro de desarrollo de Hanoi.
En el este de la ciudad, según la Planificación del Transporte de la Capital hasta 2030, con una visión hasta 2050, Hanoi construirá 10 puentes más grandes sobre el Río Rojo con una serie de proyectos como: Puente Vinh Tuy 2, Puente Tran Hung Dao, Puente Tu Lien, New Thang Long, Puente Thuong Cat, Hong Ha 9.
Por otra parte, la finalización de proyectos de infraestructura como la ampliación de la Ring Road 2 y la planificación de la Ring Road 4 acortarán el tiempo de viaje desde Hanoi a otras localidades, aumentando el atractivo en el Este para las necesidades de las localidades vecinas.
Al mismo tiempo, en 2021 se lanzó la planificación histórica del centro de la ciudad con el objetivo de determinar la necesidad de reducir la población en aproximadamente 215.000 personas en el período 2020-2030. En total, los 6 planes históricos de ordenamiento urbano del centro de la ciudad tienen una escala de investigación de más de 2.700 hectáreas y el principal requisito es el control de la población, reduciéndola de 1,2 millones de personas (en 2009) a una cifra prevista de 672.000 personas, contribuyendo a mejorar los sistemas de infraestructura social y técnica.
Según la evaluación de la Sra. Hang, los proyectos de vivienda se beneficiarán de la migración desde la zona histórica del centro de la ciudad. En particular, algunos antiguos residentes del casco antiguo se han mudado a distritos vecinos y prominentes de la región oriental para vivir, debido a las buenas condiciones de infraestructura y la comodidad de los viajes.
Do Thu Hang, director sénior de investigación y consultoría de Savills Hanoi, evaluó que en el próximo tiempo, la nueva oferta en las áreas oeste y este representará el 40% de la participación de mercado de apartamentos.
En particular, la zona oriental, incluido el distrito de Long Bien, el distrito de Gia Lam con un gran fondo de tierras y la infraestructura, se está desarrollando fuertemente con la participación de grandes inversores como: Vingroup, Ecopark ha estado atrayendo compradores del centro de Hanoi. Según Savills, la proporción de oferta de apartamentos en el Este en relación con la oferta total de todo el mercado ha aumentado desde un nivel muy bajo en 2011 al 12% en el primer semestre de 2023.
Además, esta zona también ha experimentado el mayor crecimiento en oferta de edificios de poca altura en los últimos años, pasando del 8% de la cuota de mercado de oferta de Hanoi en 2014 al 15% en el primer semestre de 2023.
Mientras tanto, los precios primarios de los productos de vivienda también difieren entre las dos regiones. Según Savills, en la región Occidental, el precio medio de un apartamento principal en el primer semestre de 2023 alcanzó los 58 millones de VND/m2.
El precio medio de un apartamento principal en el Este es de unos 48 millones de VND/m2. Para los productos de baja altura, el precio principal en los primeros 6 meses de 2023 en Occidente es de 157-225 millones de VND/m2 de terreno y en el Este es de 158-168 millones de VND/m2 de terreno.
Según la Sra. Do Thu Hang, la diferencia de precios entre las dos regiones se debe a que la región Oriental se formó y se desarrolló más tarde, pero con bastante rapidez, por lo que todavía existe una brecha de precios con la región Occidental.
Tuyen Quang: Buscamos inversores para un proyecto urbano turístico con un capital de más de 17 billones de VND
El Departamento de Planificación e Inversión de la provincia de Tuyen Quang acaba de anunciar la búsqueda de inversores para el proyecto del área urbana turística My Lam - Tuyen Quang con un capital de inversión total de más de 17.000 billones de VND. Se espera que el proyecto del área urbana turística My Lam - Tuyen Quang genere un gran avance en el desarrollo socioeconómico de la localidad y las áreas vecinas.
Este proyecto tiene una escala de 540 hectáreas y está ubicado en el barrio de My Lam (ciudad de Tuyen Quang) y la comuna de My Bang (distrito de Yen Son). La inversión total del proyecto es de aproximadamente 17,1 billones de VND. Los costos de compensación y apoyo al reasentamiento superan los 1,2 billones de VND.
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| Un rincón de la ciudad de Tuyen Quang, provincia de Tuyen Quang. (Fuente: BXD) |
El progreso de implementación del proyecto es de 4 años a partir de la fecha de la decisión de aprobación de la política de inversión. El período de operación del proyecto es de 50 años. Los inversores pueden presentar ofertas desde ahora hasta el 29 de septiembre.
Se trata de un proyecto de construcción de un área urbana ecológica que combina complejos turísticos y servicios diversos y modélicos. Explotación de elementos verdes naturales del paisaje. Anteriormente, el 10 de julio, el viceprimer ministro Tran Hong Ha firmó la Decisión No. 820/QD-TTg que aprueba la política de inversión del Proyecto del Área Urbana Turística My Lam - Tuyen Quang en forma de licitación para seleccionar inversores.
Hasta el momento, este es el proyecto de área urbana turística más grande de la provincia de Tuyen Quang. Se espera que el proyecto genere un gran avance en el desarrollo socioeconómico y sea una fuerza impulsora para el desarrollo de la ciudad de Tuyen Quang y las áreas vecinas que se han implementado y se están implementando en el área.
Riesgos al comprar y vender pisos sin libro rosa
Según la normativa, salvo en casos excepcionales, se pueden comprar y vender viviendas sin libro rosa. En los demás casos, se exige un libro rosa. Por lo tanto, los compradores deben investigar y considerar cuidadosamente si comprar un apartamento sin libro rosa o no para evitar riesgos al "dar el dinero".
De conformidad con el punto a), cláusula 1, artículo 11 de la Ley de Vivienda de 2014, las personas y organizaciones están autorizadas a comprar y vender cuando tengan un certificado (comúnmente conocido como libro rojo o libro rosa), excepto en los siguientes casos: Compra y venta de vivienda futura; Cesión de contratos de compraventa de vivienda de uso comercial en proyectos de inversión en construcción de vivienda, aun cuando se haya entregado la vivienda pero no se haya presentado la solicitud del libro rosa; Compra-venta de viviendas sociales.
Para cada una de las excepciones anteriores, la ley exige que se cumplan condiciones adicionales. En concreto lo siguiente: Condiciones para la compraventa de futuras viviendas (con base en la Cláusula 1, Artículo 72, Decreto 99/2015/ND-CP). No se necesita libro rosa para el apartamento. Debe existir un documento escrito enviado por el inversionista al Departamento de Construcción para su reemplazo. Este documento debe cumplir las siguientes condiciones: Contenido que el apartamento es apto para la venta; con documentos de proyecto, planos de diseño, permisos de construcción, papeles de aceptación... o papeles de liberación de hipoteca (si estaba hipotecado previamente) con compromiso de responsabilidad del inversor.
Condiciones para la transmisión de un contrato de compraventa de vivienda comercial en un proyecto de inversión en construcción de vivienda: Escrito, con o sin certificación notarial a solicitud de las partes. Número de contratos: 06 copias, 03 copias en poder del inversionista, 01 copia en la autoridad fiscal, 01 copia en poder del cedente, 01 copia en poder del cesionario y 01 copia en la organización notarial.
Condiciones para la compraventa de vivienda social (con base en el inciso 2 del artículo 63 de la Ley de Vivienda): Se deberá contar con los siguientes documentos: Expediente del proyecto de inversión en construcción, diseño técnico, permiso de construcción; Documentos que acrediten la finalización de la construcción de los cimientos, sistema de suministro de agua y drenaje, electricidad...
De acuerdo con la normativa antes mencionada, las viviendas que no tengan el libro rosa pueden comprarse y venderse, salvo en casos excepcionales. En los demás casos, se requiere el libro rosa. Por lo tanto, si no existe el libro rosa y no se cumplen las condiciones anteriores, el apartamento no se puede comprar ni vender.
El riesgo más grave es cuando a las partes no se les permite comprar ni vender apartamentos, pero aún así infringen la ley y celebran un contrato de venta entre sí, entonces ese contrato se considerará inválido. Cuando el contrato se declara nulo, el comprador puede “perder” el dinero gastado para comprar el apartamento.
Además, si la venta no se ha realizado, las partes “eluden” la ley al realizar un contrato de depósito o autorización pero en realidad se trata de una compraventa, entonces de igual manera, este tipo de contratos pueden ser inválidos.
Por lo tanto, para considerar si comprar un apartamento sin libro rosa, el comprador debe considerar primero las razones por las que existe esta situación. Una vez averiguado el motivo, si el piso pertenece a los sujetos que no tienen libro rosa pero se compra y se vende, se podrá comprar y vender normalmente.
Por el contrario, si por otras razones y riesgos potenciales los compradores deberían considerar y decidir no comprar ese apartamento.
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