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| El informe del tercer trimestre de 2023 publicado por Batdongsan.com.vn el 4 de octubre muestra que el mercado inmobiliario ha mostrado señales positivas en términos de demanda de transacciones y psicología del comprador. (Fuente: Periódico Construcción) |
3 indicadores importantes que señalan un punto de reversión
Según el Informe, hay 3 indicadores básicos del mercado inmobiliario que son consistentes con la tendencia previamente prevista.
En primer lugar , en cuanto a las tasas de interés bancarias, si en el período 2008-2012, el mercado tardó 4 años en mostrar señales de ajuste de las tasas de interés bancarias, en este período, a partir del primer trimestre de 2023, el Banco del Estado ha realizado 2 ajustes para reducir las tasas de interés operativas, seguidos de reducciones en muchos tipos de tasas de interés.
En segundo lugar, sobre el crecimiento del crédito. Mirando hacia atrás en la historia de 2012, el crecimiento del crédito cayó del 20% al 7%, mientras que la inflación aumentó al 8%. En 2013, el crecimiento del crédito aumentó al 12% y la inflación al 6%. Justo en el año de la flexibilización del crédito, el mercado inmobiliario inmediatamente mostró signos de reversión. En el contexto actual del mercado, desde principios de 2023, el Banco Estatal ha fijado como objetivo un crecimiento del crédito para todo el año 2023 del 14-15%, frente al 14% en 2022, lo que es una señal positiva.
En tercer lugar, sobre la política inmobiliaria. En 2008, la liquidez del mercado inmobiliario se desplomó, pero no fue hasta 2013 que hubo políticas de apoyo al mercado como el paquete de apoyo de 30 billones de dólares y la promulgación de la Ley de Tierras revisada. En 2022, el mercado repetirá el desempeño lento cuando el crédito se restringe, las tasas de interés aumentan y la liquidez disminuye.
Sin embargo, desde finales de 2022, el Gobierno ha implementado continuamente medidas para eliminar las dificultades del mercado inmobiliario, como el paquete de apoyo de 120.000 billones de VND, el Decreto 08 para ayudar a aliviar la presión de los pagos de bonos para las empresas, la Resolución 33 que contribuye a descongestionar el mercado inmobiliario, el Decreto 35 que permite al Comité Popular Provincial regular las áreas que se pueden dividir en parcelas para la venta, etc.
Con base en el análisis de los indicadores anteriores, el Informe mantiene aún la opinión: "Es probable que el mercado inmobiliario se recupere alrededor del segundo trimestre al cuarto trimestre de 2023".
Segmento terrestre: el Sur aumenta bruscamente, el Norte aumenta de manera constante
Según datos de Batdongsan.com.vn , el índice de precios de la tierra ha mantenido un aumento estable desde 2018 hasta el presente en todo el país, pero tiende a diferenciarse entre regiones y áreas específicas en 2023.
Después de un largo período desde el primer trimestre de 2018 hasta el tercer trimestre de 2023, el precio de venta de terrenos en el Sur aumentó un 71% y en el Norte un 54%. Así, en los últimos cinco años, el incremento medio del precio del suelo en el Sur es mayor que en el Norte.
Sin embargo, considerando solo el año 2023, los precios de la tierra en las dos regiones han mostrado tendencias diferentes. El precio medio de venta de terrenos en el Norte continúa aumentando, aumentando un 4,9% en el tercer trimestre de 2023 en comparación con el cuarto trimestre de 2022. Mientras tanto, el gráfico del precio del suelo en el Sur muestra signos de descenso, desde finales del año pasado hasta ahora ha disminuido un 26,2%.
Las provincias típicas del norte fueron testigos de un crecimiento estable en los precios de la tierra durante un largo período de tiempo, desde el primer trimestre de 2018 hasta el tercer trimestre de 2023, incluidas Hai Phong (aumento del 128%), Quang Ninh (aumento del 44%), Hung Yen (aumento del 36%) y Bac Ninh (aumento del 20%).
En el sur, Binh Duong tiene precios de la tierra que aumentaron un 147% en comparación con principios de 2018, siendo una de las provincias que mantiene la mejor tasa de crecimiento de precios de la tierra en la región. En otras localidades como Long An, Ba Ria-Vung Tau, Dong Nai, aunque recientemente ha habido una disminución en los precios de venta, en general en los últimos 5 años, el aumento de precios ha sido del 89%, 64% y 60% respectivamente.
El mercado inmobiliario de baja altura se diferencia
Desde principios de año, el mercado inmobiliario de edificios de baja altura a nivel nacional ha caído en una crisis con una disminución en el volumen de transacciones. Según el informe del tercer trimestre de 2023 de Batdongsan.com.vn , el 57% de los corredores que participaron en la encuesta dijeron que las transacciones de productos inmobiliarios de baja altura disminuyeron en más del 50%, el 28% comentó que las transacciones disminuyeron entre el 10% y el 50%.
El Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, comentó que el precio es la mayor barrera para los compradores en la actualidad porque los tipos de bienes raíces de baja altura tienen precios mucho más altos que el ingreso promedio de las personas y los productos con alto valor son difíciles de pedir prestado para comprarlos.
El precio de venta promedio de casas adosadas en el tercer trimestre de 2023 es de 333 millones de VND/m2 en Hanoi y de 209 millones de VND/m2 en Ciudad Ho Chi Minh. Ciudad Ho Chi Minh
El Sr. Dinh Minh Tuan dijo que cada segmento inmobiliario de baja altura tiene una tendencia y un potencial de recuperación diferentes. En concreto, las viviendas adosadas siguen tranquilas porque las actividades turísticas y minoristas no han crecido con fuerza debido al impacto de la macroeconomía y la pandemia post Covid-19.
Los datos de Batdongsan.com.vn muestran que el nivel de interés en las casas adosadas en las áreas urbanas centrales se ha mantenido casi estable, mientras que en las provincias turísticas costeras de las regiones central, norte y sur, ha disminuido un 11%, 22% y 41% respectivamente en comparación con el primer trimestre de 2021.
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| Desde principios de año, el mercado inmobiliario de edificios de baja altura a nivel nacional ha caído en una crisis con una disminución en el volumen de transacciones. (Fuente: Dan Viet) |
Mientras tanto, las casas adosadas y las villas en áreas urbanas suburbanas tienen un gran potencial gracias a la futura red de infraestructura que respalda la tendencia de expansión de las áreas urbanas hacia los suburbios y áreas vecinas. Muchas áreas urbanas suburbanas han sido testigos de buenos aumentos de precios para villas y casas adosadas en los últimos años, como Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) con aumentos de más del 20%, 30% por año; o el área urbana de Swan Bay, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Ciudad Ho Chi Minh) aumentaron de precio aproximadamente un 20% por año, según datos de Batdongsan.com.vn .
En el caso de las viviendas particulares, el nivel de interés y los precios de venta se mantienen estables en Hanoi, ya que este tipo de vivienda responde a necesidades reales de vivienda, por lo que la demanda aún se mantiene. En el tercer trimestre de 2023, el precio de venta de las viviendas particulares en muchos distritos como Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai y Ha Dong aumentó entre un 4% y un 9% en comparación con el mismo período de 2022. El nivel de interés también aumentó ligeramente entre un 2% y un 3% en algunos distritos de Hanoi.
En la ciudad. En Ciudad Ho Chi Minh, los precios de venta y el interés por las viviendas particulares tienden a la baja, pero la disminución no supera el 10% en comparación con el tercer trimestre de 2022.
La inversión en apartamentos consigue una rentabilidad media de alrededor del 12,5% anual
El informe también muestra que los apartamentos son el tipo de bienes raíces menos afectados por los impactos negativos del mercado durante el último año porque este tipo atiende necesidades reales de vivienda. En el tercer trimestre de 2023, el interés por los apartamentos mostró signos de recuperación, con una demanda de compra de apartamentos que aumentó un 1% y una demanda de alquiler que aumentó un 6% en comparación con el trimestre anterior. Entre ellos, los apartamentos con precios entre 2 y 4 mil millones de VND son los más buscados.
En 2023, los precios de venta de apartamentos no cambiarán mucho, solo aumentarán ligeramente del 1% al 5% en Hanoi y casi sin cambios en Ciudad Ho Chi Minh. Ciudad Ho Chi Minh Sin embargo, considerando el largo período desde 2015 hasta el presente, el índice de aumento de precios de los apartamentos en Hanoi y Ho Chi Minh City ha aumentado. Ciudad Ho Chi Minh ha superado la tasa de crecimiento de los ingresos de la población. Después de 8 años, los precios de los apartamentos en la ciudad. Las ciudades de Ho Chi Minh y Hanoi aumentaron un 82% y un 56% respectivamente, mientras que los ingresos de los habitantes de las zonas urbanas aumentaron sólo un 39%.
El Sr. Le Bao Long, Director de Estrategia de Batdongsan.com.vn, comentó: "Comprar un apartamento se está volviendo cada vez más difícil para las personas cuando la tasa de crecimiento del ingreso no puede seguir el ritmo del aumento del precio de la vivienda. En el futuro, los proyectos de departamentos primarios también tendrán precios altos porque los inversionistas deben optimizar las ganancias cuando los costos suben.
Respecto a la psicología del consumidor inmobiliario, en el contexto de altos precios de la vivienda, la gente está recurriendo al alquiler o buscando formas de pedir dinero prestado para comprar una casa. Pero en la actualidad, muchos compradores aún no solicitan préstamos para comprar porque todavía están preocupados por las tasas de interés".
Debido a que los precios de los apartamentos aumentan constantemente y la demanda de compra y alquiler de este tipo de propiedades es siempre alta, la tasa de ganancia promedio al invertir en apartamentos es de hasta 12,5%/año (combinando el aumento de precio y la ganancia por alquiler). Se trata de una ganancia mejor y más estable que otros tipos de inversiones como acciones, oro, moneda extranjera, tierras y ahorros.
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