Las casas adosadas de Hanoi registran grandes pérdidas y pronostican cuándo se recuperará el mercado, notas al comprar un apartamento por primera vez

El mercado sigue tranquilo en 2024, las casas adosadas de Hanoi se venden en masa, Lam Dong emite regulaciones sobre la gestión y el uso de los fondos de las villas en Da Lat... son las últimas noticias inmobiliarias.

Últimas noticias inmobiliarias: la nueva oferta en el mercado de apartamentos de Hanoi experimentó una disminución significativa. (Fuente: Periódico XD)

El consumo mejora, el impulso de la recuperación sigue siendo débil

El reciente informe de la industria de bienes raíces residenciales de VNDIRECT dijo que el sentimiento del mercado es cauteloso debido al entorno de altas tasas de interés que no es realmente atractivo para los compradores de viviendas y los desarrolladores inmobiliarios, junto con los cuellos de botella políticos restantes y la mayor parte de la nueva oferta proveniente del segmento de alta gama.

Según CBRE, el número de apartamentos vendidos en Ciudad Ho Chi Minh en el primer semestre de 2023 disminuyó un 78% interanual (YoY) y un 69% en comparación con el segundo semestre de 2022 a alrededor de 2.300 unidades en el contexto de una disminución del 72% en la oferta en comparación con el mismo período y una disminución del 2% en comparación con el segundo semestre de 2022 (alrededor de 4.100 unidades). La tasa de absorción en el primer semestre de 2023 es de solo el 59% (-11% interanual/-133% interanual). La tasa de absorción de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh disminuyó significativamente, porque de más de 4.100 unidades ofrecidas en el mercado, los productos del segmento de apartamentos de alta gama representaron más del 70%.

El precio promedio de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh registró su primera disminución desde 2018 (4,8% interanual) en el segundo trimestre de 2023. El segmento de lujo y alta gama disminuyó entre un 4% y un 6% interanual, mientras que otros segmentos registraron un aumento del 2% al 4% interanual en el segundo trimestre de 2023. Los precios secundarios de las propiedades con terreno se mantuvieron sin cambios en comparación con el trimestre anterior en el segundo trimestre de 2023.

La nueva oferta en el mercado de apartamentos de Hanoi experimentó una disminución significativa (-52% interanual/-41% interanual a 3.900 unidades, el más bajo en 5 años) y el consumo también disminuyó (-63% interanual/-27% interanual a 4.000 unidades) en el primer semestre de 2023. Se registró que la tasa de absorción en el primer semestre de 2023 se mantuvo alta en 109% (+22 puntos porcentuales interanuales al segundo semestre de 2022).

Los precios de los apartamentos principales en Hanoi se mantuvieron sin cambios respecto del trimestre anterior en todos los segmentos en el segundo trimestre de 2023, excepto en el segmento de gama media (+10% intertrimestral/15% interanual). Mientras tanto, el precio medio secundario tanto de los inmuebles como de los apartamentos registró un incremento del 8% respecto al trimestre anterior.

Los expertos de VNDIRECT comentaron que las señales positivas de las empresas inmobiliarias que recompraron proactivamente bonos corporativos por valor de 12.561 mil millones de VND por adelantado han ayudado a que el valor de los bonos con vencimiento en la segunda mitad de 2023 y 2024 disminuya en un 12% y un 10% respectivamente en comparación con antes de la recompra, reduciendo así la presión sobre el vencimiento de los bonos, aunque la presión sigue siendo alta, especialmente para las empresas inmobiliarias que enfrentan dificultades de flujo de caja.

En los primeros 6 meses de 2023, los expertos de VNDIRECT encontraron que el riesgo de insolvencia de las empresas inmobiliarias disminuyó levemente cuando las empresas extendieron el vencimiento de los bonos y extendieron la deuda bancaria de acuerdo con el Decreto No. 08/2023/ND-CP y la Resolución No. 33/2023/NQ-CP.

Respecto a las perspectivas para el mercado inmobiliario residencial, los expertos de VNDIRECT creen que el mercado se mantendrá tranquilo el próximo año y la recuperación será más clara a partir del segundo semestre de 2024, cuando se relaje la política monetaria. En la etapa anterior, el mercado se encontraba en un estado de sobreoferta y la inflación era muy alta, mientras que actualmente la oferta de proyectos es muy limitada y la demanda aún se mantiene en un nivel alto. Por lo tanto, los expertos de VNDIRECT creen que el mercado actual se recuperará más rápido.

Se anuncian villas a la venta que valen decenas de miles de millones de dongs.

Según la creencia popular, el séptimo mes lunar a menudo se considera un mes desafortunado para realizar un trabajo importante, como comprar una casa o invertir en bienes raíces. Sin embargo, las actividades de venta de bienes raíces durante este Mes Fantasma siguen activas, muchas de las cuales son villas y casas adosadas que valen decenas de miles de millones de dongs.

Una encuesta en un canal de comercio inmobiliario muestra que docenas de villas en el área urbana de Ciputra en Hanoi se ofrecen a la venta a precios que oscilan entre 44 y 96 mil millones de VND, dependiendo del área y la ubicación. En particular, se ofrece a la venta una villa unifamiliar con una superficie de 600 metros cuadrados y una fachada de más de 80 metros... a un precio de 210 mil millones de VND.

De manera similar, otra villa en la zona urbana de Ciputra con una superficie de 300 m2, 12 m de frente y muebles de alta gama importados de Europa se ofrece a la venta por 96 mil millones de VND, lo que equivale a casi 300 millones de VND/m2. O una villa con una superficie de terreno de 240m2, construida en 97m2, 3 plantas de altura con un jardín circundante, dos fachadas aireadas, un camino ancho frente a la casa que puede aparcar muchos coches... se vende por 72 mil millones de VND.

Según una encuesta, las casas adosadas y villas en muchos proyectos urbanos del oeste de Hanoi también se están vendiendo en masa, lo que reduce grandes pérdidas.

Por ejemplo, una casa adosada en la zona urbana de Nam An Khanh Sudico con una superficie de 279 metros cuadrados, 3,5 plantas con una construcción tosca y un exterior terminado... se vende con pérdida por 14 mil millones de VND, equivalente a 50 millones de VND/metro cuadrado.

A finales del año pasado, la casa mencionada anteriormente se anunció para su venta por entre 17 y 18 mil millones de VND. Además, el precio promedio de los productos inmobiliarios en esta zona urbana fluctúa entre 80 y 120 millones de VND/m2.

Según una encuesta realizada en la zona este de Hanoi, muchas villas con precios que van desde más de 10 mil millones de VND hasta decenas de miles de millones de VND también se están vendiendo con pérdidas.

Cabe destacar que ha aparecido con frecuencia en el mercado inmobiliario información sobre ventas con pérdidas de villas y casas adosadas en el proyecto urbano Vinhomes Ocean Park 2 (Van Giang, Hung Yen ). Estos productos inmobiliarios se anuncian para su venta con una pérdida de entre el 15 y el 30% respecto al precio que figura en el contrato de compraventa con el inversor.

De hecho, los informes de mercado de muchas unidades de investigación del mercado inmobiliario en los últimos tiempos muestran que, debido al débil sentimiento del mercado y las dificultades en el desembolso, las actividades de transacción en el primer y segundo trimestre del mercado de villas y casas adosadas casi se han congelado. Mientras que algunos proyectos importantes han suspendido temporalmente su actividad.

Cabe destacar que algunos proyectos han sido testigos de muchas transacciones de reembolsos o devoluciones de depósitos debido a que los bancos están restringiendo el margen de crédito para préstamos inmobiliarios, lo que hace que los compradores no puedan pagar. Muchos inversores que utilizaron un apalancamiento financiero que excedía sus posibilidades se vieron obligados a reducir sus pérdidas cuando expiró el programa de tipos de interés preferenciales.

El Sr. Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi, dijo que hay muchas razones por las cuales los propietarios de casas adosadas y villas tienen que vender o vender con pérdidas en la actualidad. En particular, la razón notable es que muchos inversores quieren retirar capital y cambiar la dirección de la inversión. Otra razón es que muchos inversores utilizan un gran apalancamiento financiero y, cuando no pueden controlarlo, tienen que vender masivamente.

Emisión de reglamentos sobre la gestión y el uso de los fondos de las villas en Da Lat

El Comité Popular Provincial de Lam Dong acaba de emitir la Decisión No. 53/2023/QD-UBND sobre la gestión y el uso de los fondos de las villas de propiedad estatal en la ciudad de Da Lat.

Según la clasificación del Comité Popular Provincial de Lam Dong, en la ciudad de Da Lat hay 166 villas divididas en tres grupos, que incluyen: Las villas del grupo 1 son villas con valores típicos en términos de arte arquitectónico, paisaje y valores históricos y culturales (3 villas); Las villas del grupo dos son villas que no pertenecen a las villas del grupo uno pero tienen valores arquitectónicos, paisajísticos, históricos y artísticos culturales (incluidas 69 villas); Las villas del grupo tres son villas que no pertenecen a los grupos uno y dos (incluidas 94 villas).

De las 166 villas de propiedad estatal, 30 han sido demolidas, 25 han sido renovadas, reparadas, mejoradas e intercaladas con construcciones para satisfacer las necesidades de las agencias asignadas a las villas o de los individuos y empresas que alquilan las villas.

La Decisión que promulga regulaciones sobre la gestión y uso de los fondos de villas de propiedad estatal en el área incluye 16 artículos, 3 capítulos que incluyen regulaciones generales, regulaciones específicas y organización de implementación.

El Comité Popular Provincial asignó al Departamento de Construcción para que tome la iniciativa y coordine con las agencias pertinentes en la revisión, ajuste y determinación de la lista de villas de acuerdo con las regulaciones; Orientar la implementación de este reglamento para que las organizaciones e individuos lo conozcan y lo implementen.

Al mismo tiempo, coordinar estrechamente con las agencias pertinentes para anunciar públicamente la lista de villas clasificadas e inspeccionar periódicamente e instar a la implementación de esta regulación.

El Comité Popular Provincial asigna al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Departamento de Cultura, Deportes y Turismo, el Departamento de Finanzas, el Departamento de Planificación e Inversión, el Comité Popular de la Ciudad de Da Lat y el Centro de Gestión de Vivienda de la Ciudad de Da Lat, dependiendo de sus funciones y tareas, para tomar la iniciativa y coordinar con los departamentos y unidades pertinentes para guiar la implementación de los procedimientos de asignación de tierras, arrendamiento de tierras, recuperación de tierras e inspeccionar y examinar la gestión de la tierra de las villas de acuerdo con las regulaciones.

Dinh Tỉnh tưởng không còn tên trong biệt thự nhóm 1. (Nguồn: BXD)

El Palacio del Gobernador ya no figura en las villas del grupo 1. (Fuente: BXD)

Junto con ello, revisar el fondo de villas de propiedad estatal para construir un expediente científico para asesorar y proponer al Comité Popular Provincial para reconocer como una villa reliquia con valores históricos, culturales y arquitectónicos típicos; Investigar y proponer la asignación de fondos para la gestión, mantenimiento, renovación y reconstrucción de villas de acuerdo a la normativa.

Verificar y monitorear periódicamente el progreso de la inversión en villas; Asesorar sobre la revocación de políticas de inversión, terminación de actividades de inversión, revocación de certificados de registro de inversión (si los hubiera) por violaciones a las leyes de inversión...

Notas para quienes compran un apartamento por primera vez

Comprar y vender apartamentos es una transacción de alto valor. Encontrar un apartamento que cumpla con los requisitos de seguridad, comodidad y financieros es un problema difícil para muchas familias jóvenes. Sin experiencia y conocimientos, puede acabar comprando un piso que no esté legalmente completo, en crisis financiera...

Consideraciones financieras

Cuánto dinero hay que tener para comprar un apartamento sigue siendo un tema de interés público porque la demanda de vivienda propia sigue siendo muy alta. Casi todo el mundo tiene problemas por no tener suficiente financiación para comprar una casa, pero ahora muchos bancos están dispuestos a prestar hasta el 70% del valor del apartamento.

Sin embargo, según muchos expertos, la compra de una casa sólo debería realizarse cuando la situación financiera sea positiva. Cuanto mayor sea el importe del préstamo, mayor será la obligación de pagar capital e intereses. Por lo tanto, los compradores también deberían considerar una relación de préstamo adecuada.

Comprobación legal del proyecto

Comprar un apartamento requiere una cantidad de dinero relativamente grande. Las parejas jóvenes a menudo no tienen una situación financiera sólida, por lo que deben revisar cuidadosamente los documentos legales para evitar ser estafados y perder dinero.

Actualmente, en el mercado inmobiliario se han presentado muchos casos de proyectos de departamentos y casas adosadas donde, aunque han vivido en ellos durante décadas, aún no se les han otorgado libros rojos ni se han firmado contratos de compraventa... Estos casos dejarán enormes riesgos y beneficios legales para los compradores de vivienda.

Además, hay muchos casos en que los clientes han depositado y pagado el 50-70% del precio de compra de la casa, pero el proyecto está retrasado y no se ha entregado a los clientes en la fecha límite.

Elija un inversor con buena reputación

Otra experiencia al comprar un apartamento que no se puede ignorar es si el inversor es respetable y confiable o no. Porque tanto el inversionista como el contratista y la unidad constructora afectarán directamente la legalidad, la calidad de la vivienda y el avance de obra de todo el proyecto.

Considere las instalaciones internas y externas

La razón por la que la gente elige vivir en un apartamento es para utilizar las instalaciones externas que lo acompañan, como parques, piscinas, zonas comerciales, etc.

Por lo tanto, debes priorizar la elección de apartamentos que cumplan estas condiciones. Si su situación financiera no lo permite, entonces considere departamentos que sólo cubran las necesidades de vivienda y no cuenten con comodidades externas.

Sistema de seguridad para apartamentos

El sistema de seguridad es una de las experiencias más compartidas al comprar un apartamento. Porque afecta directamente la salud, la vida y la calidad de vida de cada miembro de la familia.

Es necesario observar si el sistema de protección contra incendios del apartamento está garantizado y recibe mantenimiento periódico. ¿La unidad de administración y el equipo de seguridad supervisan y operan estrictamente el edificio de apartamentos? ¿Existe especialmente una respuesta rápida para manejar situaciones de emergencia con prontitud?

Honorarios de gestión y costes asociados

Los costes de gestión y los costes acompañantes como tasas de recogida de basura, tasas de aparcamiento, tasas de limpieza general, etc. se consideran satisfactorios para la calidad y son coherentes con el nivel general en comparación con apartamentos del mismo rango de precios en la misma zona.

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