Las oportunidades se entrelazan con los desafíos
Según la Oficina General de Estadística, en 2024, el capital de inversión extranjera directa (IED) total registrado en Vietnam (incluido el capital recién registrado, el capital ajustado y la contribución de capital para comprar acciones) alcanzó los 38,2 mil millones de dólares, un 3% menos en comparación con el año anterior. Contrariamente a la situación general, el flujo de capital hacia el sector empresarial inmobiliario aumentó en más del 35%, alcanzando los 6.300 millones de dólares, manteniendo la segunda posición después de la industria de procesamiento y fabricación.
Sin embargo, el riesgo de una guerra comercial mundial es inminente. En una reciente reunión del Gobierno, el Primer Ministro Pham Minh Chinh solicitó que se estableciera un escenario de respuesta ante la posibilidad de una guerra comercial este año.
Los expertos dicen que si estalla una guerra comercial, la industria inmobiliaria enfrentará tanto desafíos como oportunidades, pero la más obvia es que los flujos de capital de inversión se verán afectados. Los inversores extranjeros podrían dejar de invertir o trasladarse a otros mercados más seguros.
En declaraciones al periodista del periódico Dan Tri , el Dr. Dinh The Hien, experto económico, dijo que si se produce una guerra comercial global, Vietnam tendrá muchas oportunidades de desarrollarse, pero también habrá desafíos que enfrentar.
En el corto plazo, los riesgos podrían afectar a países con gran apertura económica como Vietnam. En concreto, los productos chinos baratos que son difíciles de exportar a Estados Unidos inundarán países como Vietnam y provocarán dumping. La producción y el consumo internos enfrentarán dificultades que afectarán directamente al mercado inmobiliario.
Además, las interrupciones en la cadena de suministro también pueden causar inflación, obligando a los bancos a aumentar más las tasas de interés, lo que afecta negativamente al mercado inmobiliario.
A medio plazo, Vietnam tendrá muchas oportunidades. Cuando estalle la guerra comercial, las empresas y corporaciones acelerarán el proceso de trasladar fábricas de China a países vecinos, incluido Vietnam. Desde allí, Vietnam acogerá con satisfacción abundante capital de IED para desarrollar fábricas y talleres. Esta buena base apoyará el mercado inmobiliario en zonas dinámicas con conexiones de infraestructura sincrónicas.
Compartiendo la misma opinión, la Sra. Trang Bui, Directora General de Cushman & Wakefield Vietnam, dijo que la industria inmobiliaria vietnamita enfrenta tanto oportunidades como desafíos en el contexto de una posible guerra comercial global.
Las entradas de IED pueden aumentar a medida que las empresas buscan nuevas ubicaciones para establecer fábricas e instalaciones de producción y Vietnam es un destino atractivo. Desde entonces, el sector inmobiliario industrial se ha visto impulsado por una fuerte demanda de alquiler de terrenos y fábricas en parques industriales, especialmente en zonas cercanas a puertos marítimos, aeropuertos y centros logísticos.
Según la Sra. Trang, uno de los impactos indirectos pero importantes de la guerra comercial en el sector inmobiliario son las fuertes fluctuaciones en los precios de los materiales de construcción. Debido a las incertidumbres en la cadena de suministro global, los precios del acero, el cemento, los ladrillos y otras materias primas están aumentando.
Como resultado, los costos de construcción de proyectos inmobiliarios han aumentado significativamente, ejerciendo presión sobre los precios de la vivienda. Los costos de construcción en Vietnam han aumentado entre un 10 y un 15% en los últimos años, lo que ha obligado a los inversores a ajustar sus estrategias de precios o retrasar nuevos proyectos.
En respuesta a un periodista del periódico Dan Tri , el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, dijo que Vietnam se encuentra en una encrucijada importante frente a grandes cambios globales. El sector inmobiliario se considera uno de los sectores clave, afectado directamente por los cambios económicos internacionales y desempeñando un papel como fuerza impulsora del crecimiento económico futuro.
En términos de oportunidades, Vietnam tiene el potencial de convertirse en un destino atractivo para los flujos de capital de IED gracias a la ola de cambios en las cadenas de suministro de los países afectados por la guerra comercial, especialmente de China a la región del Sudeste Asiático.
A partir de allí, se abren fuertes perspectivas de desarrollo inmobiliario industrial para satisfacer la creciente demanda de producción y exportación. Además, la entrada de empresas extranjeras también impulsa la demanda de viviendas, oficinas y servicios inmobiliarios, contribuyendo a crear un impulso para el desarrollo del mercado.
Sin embargo, el Sr. Thang dijo que Vietnam también enfrenta muchos desafíos. En primer lugar, el riesgo de fluctuaciones en los tipos de interés, los tipos de cambio y los costos de las materias primas debido al impacto de la cadena de suministro global puede ejercer presión sobre los negocios inmobiliarios.
Además, la competencia cada vez más feroz de países regionales como Tailandia, Indonesia y Malasia requiere que Vietnam mejore significativamente su entorno de inversión y modernice su infraestructura para mantener su atractivo. Además, las políticas económicas proteccionistas de las principales potencias pueden reducir la demanda de exportaciones, afectando negativamente de manera indirecta al desarrollo del mercado inmobiliario interno.
La industria inmobiliaria enfrenta oportunidades y desafíos en el contexto de una posible guerra comercial global (Foto: Trinh Nguyen).
Punto brillante del sector inmobiliario industrial
Según CBRE Vietnam, el sector inmobiliario industrial siguió siendo un punto brillante en el mercado inmobiliario general el año pasado.
Muchas grandes corporaciones manufactureras globales como Samsung, LG, Foxconn, Hyosung y Nestlé han anunciado planes para expandir e implementar muchos proyectos en diferentes áreas de Vietnam. El fuerte compromiso de estas empresas con la expansión de la producción queda demostrado por el desembolso récord de capital de IED, que alcanza los 25 mil millones de dólares.
Por el contrario, debido a la limitada oferta de terrenos industriales en los mercados clave, el área de absorción en la región sur alcanzó solo 265 ha, un 52% menos en comparación con el año anterior. Las principales transacciones se concentran principalmente en Ba Ria - Vung Tau y Long An.
CBRE Vietnam cree que en los próximos 3 años, se espera que los precios de alquiler de terrenos industriales aumenten entre un 4 y un 8 % anual en el Norte y entre un 3 y un 7 % anual en el Sur. Los nuevos parques industriales se concentrarán en mercados potenciales como Hai Phong, Vinh Phuc (Norte) y Binh Duong, Dong Nai, Long An (Sur). También se espera que provincias centrales como Thanh Hoa, Nghe An, Ha Tinh y Quang Nam desarrollen nuevos parques industriales, gracias a la participación de inversores profesionales.
En el contexto de una economía mundial con muchas incógnitas y la posibilidad de una guerra comercial, el Dr. Dinh The Hien cree que el segmento inmobiliario industrial será el más beneficiado, seguido por el inmobiliario residencial vecino. Además, segmentos como el inmobiliario resort y los apartamentos con servicios para alquiler por parte de expertos extranjeros también se beneficiarán a mediano y largo plazo.
El Sr. Hien dijo que desarrollar bienes raíces en parques industriales no es fácil, no todas las empresas pueden invertir, pero se requiere experiencia y un gran capital. La característica de este segmento es invertir para obtener flujo de caja, no simplemente construir infraestructura y luego dividir el terreno en lotes para vender. Un parque industrial desde el momento de la creación del proyecto hasta el momento de su puesta en funcionamiento tardará como máximo unos 3 años. Actualmente, la creación de zonas industriales locales debe ser aprobada por el Ministerio de Planificación e Inversión y presentada al Primer Ministro para su aprobación.
Sin embargo, este año se espera que el borrador de la Ley de Parques Industriales sea informado al Primer Ministro para que lo presente a la Asamblea Nacional para su desarrollo como ley separada. Se espera que la competencia para aprobar zonas industriales se transfiera a las localidades, lo que acortará el proceso legal en el futuro.
"Tenemos la ventaja de promover el desarrollo de infraestructura, sistemas portuarios, aeropuertos, etc. La oportunidad de desarrollar parques industriales en Vietnam es muy clara. Los desarrolladores de parques industriales deben fortalecer su capacidad financiera, asegurar un desarrollo sistemático y profesional para competir con otros países de la región", dijo.
El sector inmobiliario industrial es un punto brillante a medida que el capital de IED está aumentando (Foto: Trinh Nguyen).
Al considerar los bienes raíces en parques industriales como un punto brillante, el Sr. Vo Hong Thang dijo que la demanda de arrendamiento de terrenos industriales y desarrollo de infraestructura en parques industriales está aumentando gracias al capital de IED que fluye hacia Vietnam. Con ventajas en ubicación geográfica, costos laborales competitivos y políticas preferenciales, Vietnam se está afirmando gradualmente como un nuevo centro manufacturero regional, contribuyendo a promover el desarrollo económico sostenible.
El sector inmobiliario industrial en Vietnam enfrentará tanto oportunidades como desafíos en el próximo período, especialmente en el contexto de las fluctuaciones económicas mundiales y los flujos cambiantes de capital de inversión.
En cuanto a las oportunidades, según el Sr. Thang, la tendencia de cambiar las cadenas de suministro globales está creando un fuerte flujo de inversión en países en los que Vietnam se está convirtiendo en un destino atractivo.
Los tratados de libre comercio (TLC) que Vietnam ha firmado también abren ventajas arancelarias y mercados, creando impulso para el desarrollo de parques industriales. Además, la población joven, los abundantes recursos laborales y los costos laborales competitivos también son factores que atraen a los inversores extranjeros.
Sin embargo, el mercado también enfrenta algunos desafíos de creciente competencia regional, ya que otros países también están atrayendo activamente la IED. La conexión de la infraestructura en algunas zonas aún no está sincronizada, lo que genera congestión logística y causa dificultades para las empresas que operan en los parques industriales.
En declaraciones al periodista del periódico Dan Tri , la Sra. Trang Bui evaluó que el sector inmobiliario industrial se desarrollará fuertemente. Los precios de alquiler de terrenos industriales en Vietnam han aumentado entre un 10 y un 15% en el período 2019-2023, especialmente en zonas cercanas a puertos marítimos, aeropuertos y centros logísticos.
El traslado de la producción de China a Vietnam ha beneficiado claramente a zonas industriales como Binh Duong, Long An, Bac Ninh y Hai Phong. El sector inmobiliario industrial se está convirtiendo en un foco de inversión, con muchas empresas extranjeras buscando oportunidades para expandir la producción, lo que lleva al desarrollo de servicios logísticos, almacenes inteligentes y áreas urbanas satélite.
Según la Sra. Trang, la guerra comercial podría crear un gran impulso para el sector inmobiliario industrial de Vietnam. A medida que las empresas extranjeras abandonan China, necesitan buscar mercados alternativos con costos razonables y políticas favorables. Vietnam, con su favorable ubicación geográfica, abundante fuerza laboral y atractivos incentivos de inversión, será un destino brillante.
Además, el cambio de las corporaciones multinacionales también aumenta la demanda de viviendas para expertos extranjeros, creando condiciones para que el segmento de apartamentos de alta gama y bienes raíces comerciales se desarrollen en grandes ciudades como Hanoi, Ho Chi Minh City, Bac Ninh y Binh Duong.
Sin embargo, el mercado inmobiliario industrial también enfrenta muchos desafíos. La Sra. Trang dijo que el mercado podría entrar en un nuevo período de escasez de oferta debido a retrasos en los procedimientos de aprobación y problemas legales.
La competitividad de Vietnam para atraer IED se está debilitando gradualmente en la región, especialmente a medida que otros países aplican políticas fiscales más preferenciales. Los precios de los materiales de construcción como el acero, el cemento y los ladrillos pueden aumentar debido a las incertidumbres en la cadena de suministro global, lo que ejercerá presión sobre los costos de construcción y los precios de los bienes raíces.
Las zonas industriales de Vietnam necesitan inversión e infraestructura de transporte mejorada (Ilustración: Phuoc Tuan).
¿Cómo hacer que el sector inmobiliario industrial “despegue”?
Para aprovechar las oportunidades y limitar los riesgos en el sector inmobiliario industrial, la Sra. Trang Bui dijo que Vietnam necesita seguir invirtiendo y mejorando la infraestructura de transporte, especialmente carreteras, puertos marítimos y aeropuertos, para facilitar el transporte de mercancías y atraer inversiones. Además, es necesario impulsar la reforma de los procedimientos administrativos, reducir tiempos y costos para las empresas en el proceso de licenciamiento y ejecución de proyectos.
Otro aspecto importante es considerar la aplicación de políticas fiscales preferenciales para aumentar la competitividad en la atracción de IED, especialmente en el contexto de que otros países están aplicando medidas similares. Aprovechar oportunidades y superar desafíos requerirá flexibilidad y estrategias comerciales apropiadas por parte de las empresas inmobiliarias en Vietnam.
Frente a los desafíos y oportunidades de la guerra comercial, el Dr. Dinh The Hien dijo que el Estado necesita asegurar el capital de inversión pública y continuar promoviendo la construcción de infraestructura sincrónica en áreas con potencial para desarrollar parques industriales inmobiliarios.
Además, el Estado puede considerar permitir a los inversionistas pagar los derechos de uso de la tierra por adelantado o en cuotas para que no se vean presionados por el capital. Porque invertir en parques industriales no es sólo un tema de negocios sino también de desarrollo de la economía en general, creando una ventaja para competir con otros países.
El Sr. Vo Hong Thang dijo que para aprovechar las oportunidades y limitar los riesgos, Vietnam necesita centrarse en una serie de soluciones importantes. En primer lugar, el Estado necesita impulsar la inversión en infraestructura de transporte, electricidad, agua y tecnología para apoyar el desarrollo de parques industriales y garantizar una conectividad conveniente.
El gobierno también necesita desarrollar una estrategia selectiva de atracción de IED, priorizando las industrias de alta tecnología y respetuosas del medio ambiente para aumentar el valor de los parques industriales. Además, el Gobierno y las empresas deben coordinarse estrechamente para simplificar los procedimientos administrativos y mejorar el entorno de inversión, creando condiciones favorables para los inversores.
Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nganh-bat-dong-san-o-dau-neu-xay-ra-chien-tranh-thuong-mai-toan-cau-20250211171158389.htm
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