Se debería considerar la reglamentación sobre la elaboración de listas periódicas de precios de tierras.

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Necesidad de aclarar el contenido de 5 métodos de valoración de tierras

El proyecto de ley sobre tierras (enmendado) fue presentado al Comité Permanente de la Asamblea Nacional en el 23° período de sesiones (período ordinario de sesiones en mayo de 2023) y se espera que la Asamblea Nacional continúe discutiéndolo en el próximo 5° período de sesiones.

El viceprimer ministro y ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Tran Hong Ha, dijo que del 3 de enero de 2023 al 15 de marzo de 2023, se recogieron opiniones públicas sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendado). La organización de la recogida de opinión pública se lleva a cabo de forma seria, sincrónica, democrática, científica, pública, transparente y profunda, garantizando su contenido y eficacia, con formas diversas y ricas, hasta el nivel de base de las comunas, barrios, ciudades, áreas residenciales y grupos residenciales; movilizar a la mayoría de las agencias y organizaciones del sistema político y de las clases sociales para participar; atrajo la atención de mucha gente del país y de los vietnamitas residentes en el extranjero, convirtiéndose verdaderamente en una actividad política generalizada, un importante acontecimiento político-legal. Las opiniones de la gente muestran profunda preocupación, entusiasmo y responsabilidad.

Se deben considerar las regulaciones de construcción con gráfico de precio de terreno fijo imagen 1 — 23º período de sesiones del Comité Permanente de la Asamblea Nacional (período ordinario de sesiones mayo de 2023).

Tras recibir las opiniones de la gente, de los científicos y de los expertos, el Gobierno ha ordenado al organismo de redacción que se coordine con las agencias pertinentes para completar el informe que sintetice las opiniones de la gente, el informe que explique y reciba las opiniones de la gente, el informe que evalúe el impacto adicional sobre los nuevos contenidos y el proyecto de Ley de Tierras (enmendado).

En consecuencia, en cuanto a la aplicación de la ley, la mayoría de las opiniones coinciden con las disposiciones sobre la aplicación de la ley contenidas en el proyecto de ley; Al mismo tiempo, se propone estipular que la Ley de Tierras es la ley original y las leyes relacionadas con la tierra deben ser consistentes con la Ley de Tierras. Hay sugerencias para complementar la aplicación de algunos casos especiales de leyes especializadas. Hay opiniones que sugieren no regular este contenido sino aplicarlo de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Promulgación de Documentos Jurídicos. Se ha revisado el Proyecto de Ley y se han ajustado algunos contenidos para que sea adecuado...

La Comisión Permanente del Comité de Finanzas y Presupuesto considera que los precios de la tierra son el contenido más complicado e importante del proyecto de ley y son el factor decisivo que afecta los derechos y las obligaciones financieras de las entidades relacionadas. La mayoría de las disputas que surgen en el sector inmobiliario tienen su origen en desacuerdos sobre los precios de la tierra. Por tanto, el proyecto de Ley necesita precisar y aclarar el contenido de los principios, bases y métodos de valoración de tierras. En concreto, se propone definir claramente "otros factores que afectan a los precios de la tierra", incluidos qué factores se utilizan como base para determinar los precios de la tierra; Normativa sobre “información sobre ingresos, costes, rentas del uso del suelo según mercado”, por favor aclarar de qué mercado proviene la información, la base legal, el nivel de fiabilidad y exactitud de esta información…

El proyecto de ley enumera cinco métodos de valoración de tierras, pero no está claro el contenido de estos métodos, ni el método de aplicación para cada tipo de tierra ni el orden de prioridad que debe aplicarse. Por lo tanto, el Gobierno necesita complementar las disposiciones del proyecto de ley sobre los principios para los métodos de valoración de tierras como base para asignarle instrucciones específicas.

Los miembros del Comité de Finanzas y Presupuesto sugirieron que es necesario aclarar el contenido de la regulación "El Comité Popular a nivel provincial emite la lista periódica anual de precios de tierras después de ser aprobada por el Consejo Popular del mismo nivel". ¿En qué forma y contenido lo aprobará el Consejo Popular? Si el Consejo Popular ha emitido una Resolución aprobando la lista de precios de tierras, ¿la decisión del Comité Popular de emitir la lista de precios de tierras será diferente de la Resolución del Consejo Popular?

El ajuste del precio de la tierra sólo debería regularse cuando haya una fluctuación del IPC del 10% o más.

Preocupado por este contenido, el delegado de la Asamblea Nacional, Hoang Van Cuong, dijo que la regulación de que "la lista de precios de la tierra se elabora periódicamente cada año" no es apropiada, ya que provoca un aumento de los costos y los procedimientos cuando no hay fluctuación en los precios de la tierra. Al mismo tiempo, los delegados también señalaron que esta regulación impedirá que se realicen ajustes de precios de la tierra de manera oportuna en zonas con precios altos. Por lo tanto, no es aconsejable regular la construcción de listas periódicas de precios de tierras, sino sólo regular los ajustes cuando los precios de las tierras fluctúen con el índice IPC del 10% o más.

Deberían tenerse en cuenta las normas de construcción con precio fijo de terreno (imagen 2) — Necesidad de aclarar el contenido de 5 métodos de valoración de tierras. Foto ilustrativa.

En cuanto a la reglamentación del Consejo de Evaluación de Precios de Tierras, el proyecto de ley estipula en la dirección siguiente: El Comité Popular emite la Lista de Precios de Tierras, y el Presidente del Comité Popular decide sobre los precios específicos de las tierras. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente ayudará al Comité Popular del mismo nivel a organizar la elaboración de listas de precios de tierras y precios específicos de tierras. Durante el proceso de implementación, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente contrata una organización consultora de valoración de tierras para determinar la Lista de Precios de Tierras y los precios de tierras específicos, y los presenta al Consejo de Valoración de Tierras para su evaluación antes de presentarlos al Comité Popular del mismo nivel para su decisión.

Sin embargo, el artículo 157 estipula que el Consejo de Valoración incluye: al Presidente del Comité Popular como Presidente del Consejo... y una organización consultora de valoración de tierras. Los miembros permanentes del Comité de Finanzas y Presupuesto reconocieron que la reglamentación antes mencionada sobre la composición del Consejo de Valoración es irrazonable y no garantiza los principios de objetividad e independencia establecidos en la Cláusula 1, Artículo 154 sobre los principios de valoración de tierras.

Coincidiendo con el punto de vista anterior, el delegado de la Asamblea Nacional, Nguyen Hoang Mai, analizó: « La consultora de valoración de tierras que proporciona la lista de precios de tierras y los precios específicos de las mismas es miembro del Consejo de Valoración de Tierras para evaluar los resultados de su propia consultoría. El presidente del Comité Popular, que decide sobre los precios específicos de las tierras, también preside el Consejo de Valoración de Tierras, lo que no garantiza la objetividad en la toma de decisiones».

La cláusula 6, artículo 157 del proyecto de Ley de Tierras (enmendada) también estipula que " Los resultados de la evaluación de precios de tierras del Consejo son la base para que las autoridades competentes decidan sobre la Lista de Precios de Tierras y los precios específicos de las tierras" . Esto no garantizará la objetividad de la agencia o persona con autoridad para decidir sobre listas de precios de tierras o decidir precios de tierras específicos. Respecto de este contenido, se recomienda que se elaboren normas que garanticen una clara distinción entre responsabilidades y autoridades en materia de “valoración” y “precio”.

Thien An

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