Muchos segmentos inmobiliarios aún se ven sombríos, pero los apartamentos en Hanoi han experimentado un aumento continuo de precios, manteniendo un incremento del 13% anual. El precio medio de alquiler de apartamentos en Hanoi aumentó un 4,5% durante el año pasado.
El Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing, dijo que invertir en apartamentos en alquiler en Hanoi sigue siendo un canal de inversión atractivo en este momento.
Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing. (Foto: ML)
A medida que las tasas de interés bancarias disminuyen y muchas políticas promueven la recuperación, el mercado inmobiliario comienza a dar la bienvenida nuevamente a los flujos de capital. Los inversores están colocando una gran proporción del flujo de capital en el canal inmobiliario de alquiler. En su opinión, ¿cuál es la razón para creer que este canal de inversión traerá ganancias a largo plazo?
- Según el censo de población de 2019, se espera que la población de la capital aumente en unas 200.000 personas cada año, lo que equivale a un distrito grande. La mayoría de estas personas alquilan casas, lo que genera una gran demanda de viviendas de alquiler en Hanoi. También en 2019, Vietnam contaba con alrededor de 120.000 trabajadores extranjeros trabajando y este número creció un promedio del 17% anual.
El precio promedio de alquiler de un apartamento en Hanoi es de unos 10 millones de VND al mes, un aumento promedio del precio del alquiler del 4,5% en comparación con el mismo período del año pasado. Así pues, está claro que la producción en el segmento de apartamentos siempre tiene grandes posibilidades porque la oferta es menor que la demanda.
Los apartamentos tienen una buena demanda de alquiler, sin embargo todavía existe la opinión de que comprar inmuebles tipo apartamento es un activo negativo y gradualmente perderá valor en el futuro. ¿Estás de acuerdo con esta opinión?
- Un inversor en un apartamento en alquiler se preocupa de dos cuestiones: una es si el coste de capital puede aumentar en el futuro y la segunda es cómo será el flujo de caja del alquiler. En cuanto al precio y el margen de incremento de precio del tipo de apartamento en alquiler, los apartamentos de Hanoi tienen el margen de beneficio de alquiler más alto entre los segmentos inmobiliarios.
En Hanoi, el beneficio del alquiler de apartamentos en 2022 es del 4,4%, 1,7 veces superior al rendimiento del alquiler de casas con fachada a la calle. Sólo en la zona occidental de Hanoi, los beneficios por alquiler oscilan entre el 5% y el 6%.
Con esta tasa de retorno, el propietario del departamento evita una inflación de alrededor del 4 - 4,5%/año si mantiene efectivo, y también se beneficia del porcentaje de apreciación del capital en el futuro. Al igual que en Hanoi, entre 2018 y 2022, los precios de los apartamentos aumentaron una media del 13% anual.
Según su observación, ¿qué zonas de Hanoi tienen un buen potencial de alquiler? ¿Por qué?
- La zona occidental está atrayendo un gran número de inquilinos, en particular los edificios en Vinhomes Smart City, con un rendimiento de alquiler de alrededor del 5,5%, más alto que el promedio de todo el mercado (alrededor del 4,4%). Esto demuestra que el flujo de caja por alquiler de esta metrópoli es mayor que el de otros proyectos de la zona.
La razón por la que la región occidental tiene un buen crecimiento está relacionada con varios factores. En primer lugar, el Estado está aprobando todas las agencias, departamentos y ministerios para la región occidental. El complejo de la Embajada de Estados Unidos, con una inversión de 1.200 millones de dólares en la calle Pham Van Bach, también comenzó a construirse en abril de 2023. En el futuro se establecerán oficinas de representación de unidades relacionadas con EE.UU., centrándose más en esta área.
En Occidente, algunos de los proyectos de esta zona son los más buscados en el segmento de alquiler. Muchos inquilinos extranjeros están dispuestos a gastar entre 1.000 y 2.000 dólares en alojamiento, lo cual no es gran cosa.
Por lo general, las zonas donde los extranjeros alquilan tendrán buenos precios de alquiler, lo que significa que el nivel de precios en esa zona aumentará. Y cuando el alquiler aumenta, significa que el precio de los inmuebles allí también aumentará, esa es la lógica del sector inmobiliario residencial.
Para invertir en apartamentos en alquiler, los clientes también deben tener un capital social mínimo de 1.500 millones o más. (Foto: CP)
La capacidad financiera de los inversores es diferente, en su opinión, ¿qué tipo de apartamento es más fácil de alquilar? ¿Cuánto capital necesita un inversor para invertir en un piso en alquiler?
- Los apartamentos tipo estudio y de 1 dormitorio para solteros jóvenes y los apartamentos de 1 dormitorio y 2 dormitorios serán adecuados para una gran cantidad de inquilinos, incluidas familias con cónyuges y niños pequeños. En cuanto a la clase alta, por ejemplo, expertos de alto nivel, consejeros o directores generales de empresas que traen a sus esposas e hijos al trabajo, están dispuestos a optar por alquilar villas, áticos... Para invertir en apartamentos en alquiler, los clientes también deben tener un capital mínimo de 1.500 millones o más. Dependiendo del valor del piso y de las diferentes inversiones en muebles de alquiler, el patrimonio también será diferente.
Entre las formas de inversión inmobiliaria, como el alquiler o el arrendamiento a largo plazo, ¿por qué invertir en alquiler es la más adecuada en este momento, señor?
- Creo que ésta sigue siendo una historia sobre las expectativas del cliente en cada momento. Un inversor inteligente sabrá que, en lugar de poner todos los huevos en una sola canasta, debe ponerlos en muchas canastas. Debe contar con productos de inversión inmobiliaria a largo plazo para que en el futuro solo pueda beneficiarse de la revalorización del capital. Pero con este tipo, los inversores deben comprar bienes inmuebles a un buen precio y con un estatus legal claro.
En cuanto a los que poseen varias propiedades en alquiler con flujo de efectivo mensual, tienen propósitos muy claros, como por ejemplo: conseguir dinero para la educación de sus hijos, o dinero para gastos mensuales cuando se jubilen, viajes... También hay quienes tienen una mentalidad inversora muy metódica, que consiste en construir una cadena de apartamentos en muchos proyectos; Cada proyecto cuenta con entre 3 y 5 apartamentos para generar un flujo de caja mensual de entre 300 y 500 millones.
En la inversión inmobiliaria, lo importante es el valor de los activos. Los bienes raíces que generan flujo de efectivo son bienes raíces. Entonces, no importa cuánto poseas, lo que importa es cuánto flujo de efectivo te genera tu propiedad inmobiliaria.
¡Gracias por la conversación!
Fuente
Kommentar (0)