El persistente 'conflicto' entre inversores y compradores de vivienda

De hecho, muchos edificios de apartamentos en Hanoi tienen problemas relacionados con las áreas de uso común y privado. El principal conflicto surge cuando las partes no logran definir y acordar qué áreas son de propiedad conjunta y cuáles son privadas, lo que genera conflictos entre las partes.

Sobre esta cuestión, los documentos legales del Estado relacionados con la gestión y el funcionamiento de los edificios de apartamentos han proporcionado regulaciones bastante detalladas y completas. Recientemente se emitió la Circular 05 del Ministerio de la Construcción, documento que consolida los documentos relacionados con la gestión y operación de edificios de apartamentos.

Según la Sra. Vu Kieu Hanh, Directora del Departamento de Gestión Inmobiliaria de Savills Hanoi, los conflictos en los proyectos de apartamentos se originan por la falta de integridad y transparencia en los documentos que regulan el uso de las áreas comunes y privadas cuando los inversores desarrollan y construyen proyectos; aunque esté claramente definido en el texto legal. Esto genera ambigüedad a la hora de determinar la propiedad y el uso posterior.

En muchos edificios de apartamentos de Hanoi surgen problemas relacionados con las áreas comunes y privadas, especialmente disputas por las zonas de estacionamiento. (Foto: BG)

Es necesario comprender que todas las áreas relacionadas con el sistema estructural, los pasillos, las zonas de paso comunes y los sistemas inseparables son áreas de propiedad común. Sin embargo, una de las áreas que suele generar disputas en los edificios de apartamentos es el estacionamiento, añadió la Sra. Hanh.

Según la Ley de Vivienda de 2014, las áreas para estacionamiento de bicicletas, vehículos para discapacitados, vehículos motorizados de dos ruedas y vehículos motorizados de tres ruedas son de propiedad común y uso común de los propietarios de los edificios de apartamentos. En cuanto a la zona de aparcamiento, el inquilino/comprador del apartamento puede comprarla o subarrendarla.

En realidad, en la mayoría de los edificios de apartamentos, los ingresos del estacionamiento de motos (propiedad compartida) se reinvierten en el fondo de operaciones del edificio. Sin embargo, aún no está claro cómo se planifica esta área, a cuánto asciende el área de propiedad compartida y, a partir de ahí, cómo se determinan los ingresos específicos por vehículo. Esto genera un debate interminable, analizó la Sra. Hanh.

Para resolver los conflictos y limitar los impactos en etapas posteriores, dijo la Sra. Hanh, los inversores necesitan anticipar y calcular correctamente las áreas comunes y privadas desde la etapa de diseño, así como presentarlas claramente en el contrato de venta y en el informe económico y técnico sobre la inversión en construcción. El consejo de administración debe tener acceso a todos los registros de finalización del proyecto de acuerdo con las regulaciones del Documento Consolidado 05/VBHN-BXD Circular sobre regulaciones de administración y uso de edificios de apartamentos.

Además, el inversor debe acordar con las partes relevantes el establecimiento de reglas para las áreas e instalaciones comunes. A partir de allí, se debe llegar a un acuerdo y consenso general sobre los contenidos relacionados con los derechos, uso y protección de los activos para evitar que surjan controversias.

Las áreas comunes y privadas del proyecto también están relacionadas en parte con la determinación de la tarifa de servicios del proyecto que cada propietario debe aportar. Según la Sra. Hanh, la regulación sobre las tarifas máximas de servicio en proyectos de apartamentos con ascensores en la ciudad no debe superar los 16.500 VND/m2/mes.

Los honorarios por servicios también deben incluirse en el contrato de compraventa, por lo que los compradores deben consultar los honorarios que los propietarios deben aportar. Porque, al ponerlo en funcionamiento, la mentalidad general de los vecinos siempre es hacia la transparencia en las tarifas y en cómo utilizar el dinero de las tasas por servicios que han pagado. Esto requiere que los inversores y las unidades de gestión presten mucha atención a esta cuestión.

Foto ilustrativa. (Fuente: CP)

Los expertos de Savills consideran que para determinar precios de servicios adecuados, los inversores y las unidades de gestión deben considerar factores que afectan directamente a los costes que componen el precio de los servicios de los edificios de apartamentos. Este costo dependerá de la escala, características arquitectónicas, diseño y equipamiento del proyecto. Una vez disponible toda la información necesaria, la unidad gestora puede calcular los costes de explotación que componen la tarifa del servicio.

Si bien estos son puntos muy pequeños en la cadena de trabajo de la unidad de gestión de operaciones, afectan directamente el precio unitario de los costos operativos. Por lo tanto, la gestión debe ser estricta y llevada a cabo por una unidad de gestión y operación profesional para apoyar tanto a los inversores como a los residentes en la optimización de los costos de gestión, así como la transparencia en las actividades y los servicios de gestión del proyecto.

Se puede observar que, en la tendencia de fuerte desarrollo del mercado inmobiliario en Vietnam, los inversores deben prestar atención al trabajo de gestión y operación y considerarlo como un valor agregado para el proyecto, así como una solución para evitar el riesgo de disputas entre unidades relacionadas. El precio de venta de un producto inmobiliario lo planifica el inversor desde la fase anterior a la formación y puesta en marcha del proyecto.

Sin embargo, el factor que mantiene el precio depende de la calidad de la gestión y operación del proyecto. Por lo tanto, el papel de la unidad de gestión y operación cobra importancia en el contexto del creciente número de zonas urbanas con gran población y gran oferta, enfatizó la Sra. Hanh.

Fuente: https://www.congluan.vn/khu-vuc-de-xe-mau-thuan-dai-dang-giua-chu-dau-tu-va-cu-dan-mua-nha-post251082.html