Sin vender y sin descuento
Un informe reciente de Cushman & Wakefield muestra que la calle Dong Khoi (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) ocupa el puesto 13 en la lista de avenidas con el espacio comercial más caro del mundo. La Quinta Avenida de Nueva York (EE.UU.) es el lugar más caro del mundo, seguida de la Via Monte Napoleone de Milán (Italia), y la calle Tsim Sha Tsui de Hong Kong (China) es la tercera más cara del mundo. El informe indicó que el precio de alquiler de un local en la calle Dong Khoi equivale a 350 dólares/m²/mes. Esta cifra aumentó un 17% en el mismo período y un 40% en comparación con antes de la pandemia de Covid-19. Así, el precio del alquiler de la calle Dong Khoi es superior al de las calles más caras de Múnich (Alemania), Ámsterdam (Países Bajos) o Bangkok (Tailandia), lo que sitúa a la calle Dong Khoi en el puesto 13 del ranking de las avenidas comerciales más caras del mundo.
Aunque no se puedan alquilar, muchos locales todavía tienen precios de alquiler bastante elevados.
Además de la calle Dong Khoi, la calle Trang Tien (Hanoi) también está dentro del grupo de espacios comerciales más caros para alquilar en la región Asia-Pacífico. Los precios de alquiler aquí han aumentado un 20% en el mismo período y un 50% en comparación con antes de la pandemia, llegando a casi 300 USD/m²/mes. Esta cifra eleva a Trang Tien Street tres puestos, hasta el puesto 17 en la región en comparación con el año pasado.
Aunque es muy caro, pero al inspeccionar una serie de calles, lugares "dorados" y "diamantes" en el área central de la ciudad de Ho Chi Minh como Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue, Nguyen Trai, Nguyen Dinh Chieu..., fuimos testigos de muchos locales de alquiler cerrados, con carteles colgados anunciando el alquiler. Cabe mencionar que hay casas adosadas con frente de calle que han estado cerradas durante muchos años pero los propietarios se niegan a reducir el precio del alquiler.
Haciéndonos pasar por inquilinos, nos comunicamos con el número de teléfono publicado en una casa en la calle Dong Khoi a través de un agente llamado Khuong y nos presentaron una casa de 200 m² con una planta baja y 7 pisos, con un precio de alquiler de 30.000 USD/mes, o alrededor de 700 millones de VND/mes. Cuando dijimos que la economía estaba mal y pedimos un descuento, nos "concluyeron" en $25.000/mes. "Este espacio lleva cuatro meses vacío. Si es sincero, fije el precio; no se puede bajar más", dijo el Sr. Khuong.
Sr. Hoang Tuan Anh (negocio inmobiliario)
El corredor llamado Kha presentó dos locales en la calle Nguyen Hue (Distrito 1), incluido un local de 12 m de ancho y 25 m de largo con una superficie útil total de unos 700 m², cotizado a 25.000 USD/mes, o más de 600 millones de VND/mes. En caso de alquiler, los clientes deberán depositar 3 meses por adelantado y firmar un contrato de 3 años. Justo al lado hay un local comercial de unos 1.100 m², con 2 frentes a la calle, el precio de alquiler es de unos 45.000 USD/mes, o más.
1.000 millones de VND al mes. Se sabe que este local está alquilado por el dueño de un restaurante por 38.000 USD al mes. Debido a pérdidas comerciales, el propietario del restaurante devolvió el local a principios de 2023 y ha estado vacío hasta ahora. "La situación económica es difícil, por lo que mucha gente está perdiendo dinero y tiene que devolver sus locales. Locales grandes como este son muy difíciles de alquilar. Si eres sincero, puedes negociar una rebaja adicional del precio", dijo el agente.
Un corredor llamado Dat dice que un espacio justo en la esquina de Nguyen Thi Minh Khai - Cach Mang Thang 8 con una superficie útil de más de 1.100 m² tiene un precio de alquiler de alrededor de mil millones de VND al mes. Cuando le preguntamos sobre la posibilidad de reducir el precio, ya que este espacio lleva casi dos años desocupado, Dat afirmó: «Está desocupado, pero no podemos reducir el precio debido a su ubicación estratégica. Si lo alquila, simplemente negocie un descuento para tener suerte; mañana nos reuniremos directamente con el propietario».
En la calle Le Loi (Distrito 1), la calle "de los mil millones de dólares" de la ciudad, muchas propiedades de alquiler vacías tienen carteles con números de teléfono entrecruzados. Cuando llamé para preguntar por un espacio, el propietario dijo que el precio era de 400 millones de VND al mes por una casa de 400 m² con 3 plantas. Un corredor inmobiliario dijo que los precios de alquiler de locales en el centro del Distrito 1 siguen siendo muy altos a pesar de la gran cantidad de propiedades vacías. Los precios de alquiler de los locales aquí oscilan entre 200 y 600 millones de VND al mes según la zona y la ubicación. Amplio local se encuentra vacío desde hace tiempo pero los propietarios no bajan el precio.
El alto precio sigue siendo una pérdida en comparación con los intereses de los préstamos bancarios.
Según la evaluación de Savills, en el tercer trimestre de 2023, aunque la oferta registró un ligero descenso, la capacidad operativa de espacios comerciales en alquiler se mantuvo en el 91%, sin cambios de un trimestre a otro. De los cuales, el área fuera del centro de Ciudad Ho Chi Minh representa el 91% del suministro total. En cuanto a los precios de alquiler, la mayoría de los propietarios de la zona central siguen confiando en que los precios de alquiler se mantendrán altos y estables, tres veces más altos que fuera del centro.
A pesar de la lenta actividad comercial y los altos retornos de alquiler, un informe de CBRE Vietnam dijo que los precios de alquiler en esta área central todavía tienden a aumentar entre 1 y 1,5% por año. Cabe destacar que no solo los precios son altos, sino que la zona central actual también enfrenta muchas dificultades y problemas como la dificultad para obtener licencias comerciales, licencias de prevención y extinción de incendios, etc. Por lo tanto, los minoristas buscarán más espacio en áreas no céntricas para lanzar tiendas minoristas temporales en un corto período de tiempo. Por lo tanto, el centro de la ciudad todavía está desierto.
El Sr. Hoang Tuan Anh, que trabaja en el sector inmobiliario, analizó: La razón por la que el precio del alquiler es alto pero los propietarios no lo bajan es porque anteriormente compraron la casa por 400 a 600 millones de VND/m², una casa de 200 m² cuesta alrededor de 100 mil millones de VND. Si el precio promedio de alquiler es del 5%/año/propiedad, el ingreso mensual es de 416 millones de VND. Mientras tanto, el propietario paga al banco un interés del 10% anual, o unos 800 millones de VND, perdiendo unos 400 millones de VND al mes. Al comprar bienes raíces, los propietarios esperan que los precios de las viviendas aumenten como lo hicieron hace 10 años. Sin embargo, esto es imposible porque los precios de los bienes raíces en el centro de Ciudad Ho Chi Minh son actualmente tan altos como en China y Singapur; más alto que Europa, América; varias veces más alto que Tailandia, Malasia, Filipinas... Si los precios de los inmuebles no aumentan y los alquileres son bajos durante mucho tiempo, el propietario probablemente tendrá que vender.
Sin embargo, existe la paradoja de que, actualmente, los inquilinos comerciales no pueden pagar 416 millones de VND al mes por un local de 200 m². Los altos precios inmobiliarios y las altas tasas de interés bancarias implican pérdidas para todos, por lo que los locales permanecen cerrados durante largos periodos en la zona central. Observemos la zona alrededor del mercado de Ben Thanh, que atiende principalmente a clientes extranjeros. El alquiler es alto, por lo que los comerciantes también venden a precios elevados, por lo que muchos clientes extranjeros solo vienen una vez y no vuelven. Las empresas y los propietarios deben reconocer esta realidad para cambiar y atraer a los clientes internacionales reduciendo el precio del alquiler de los locales. Sin embargo, para reducir el precio del alquiler, las tasas de interés bancarias deben reducirse drásticamente, analizó el Sr. Hoang Tuan Anh.
El Dr. Su Ngoc Khuong, subdirector del Instituto de Informática y Economía Aplicada, dijo que la zona central de la ciudad de Ho Chi Minh se dedica principalmente a negocios en grupos de productos que atienden a turistas internacionales. Cuando el número de clientes disminuye y los ingresos disminuyen, el inquilino ya no tiene una fuente de ingresos y se ve obligado a devolver el local. Para las empresas en cadena, debido a la reducción de ingresos, limitan una mayor expansión. Las empresas considerarán el costo. Si el alquiler es demasiado alto, se verán obligadas a buscar otra zona para pagar el local o cerrar algunas sucursales.
Según una encuesta de Savills, la industria de servicios de alimentación representa el 37% de la superficie total de alquiler de espacio minorista, seguido por el grupo de la industria de la moda con un 24% de participación de mercado; Los sectores restantes, como la salud, la belleza y el entretenimiento, representan el 13% cada uno.
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