Con ahorros, los clientes aún dudan en pedir préstamos a los bancos para comprar casas en Hanoi y Ho Chi Minh.

Los altos precios de la vivienda hacen que los "ojos rojos" busquen una casa con un precio inferior a 2 mil millones de VND en las grandes ciudades.

Había planeado comprar un apartamento durante los últimos dos años, pero hasta ahora, la familia del Sr. Quang Anh ( Ha Nam ) todavía no se atreve a dar el dinero. En 2022, su familia ahorró alrededor de mil millones de VND y planeaba comprar un apartamento por alrededor de 2,5 mil millones de VND, el monto restante lo pediría prestado al banco. Sin embargo, en aquella época los tipos de interés bancarios eran elevados, entre el 10% y el 12% anual. Por lo tanto, dejó de lado temporalmente su plan de comprar una casa y esperar a que bajaran las tasas de interés.

Hasta ahora, las tasas de interés de los préstamos hipotecarios en los bancos han bajado al 6-8% anual durante el período preferencial, pero el Sr. Quang Anh todavía no se atreve a comprar una casa porque el precio ha aumentado demasiado.

Estoy monitoreando el precio actual de un apartamento de dos habitaciones en Hanói , que ronda los 4 mil millones de VND. Los ahorros de mi familia rondan los 1200 millones de VND, lo que solo alcanza para el 30 % del depósito. Tendré que pedir prestado el 70 % restante al banco. Los ingresos totales de mi familia, de unos 35 millones de VND al mes, solo alcanzarán para pagar los intereses mensuales al banco, lo que no deja dinero para los gastos de manutención, dijo.

El plan del Sr. Quang Anh de comprar una casa todavía está en suspenso, según él, debido a los altos precios de la vivienda. Planea mudarse a los suburbios para encontrar una casa a un precio más barato para aliviar la presión financiera.

Del mismo modo, el Sr. Hung, un empleado de una empresa de medios de comunicación (distrito de Thanh Xuan, Hanoi), dijo que desde principios de este año, su familia tiene la intención de comprar una casa, con 2 mil millones de VND en ahorros en mano, se espera que el monto restante sea tomado prestado del banco.

Después de pasar un tiempo estudiando los precios, el Sr. Hung se dio cuenta de que los precios de las viviendas habían aumentado demasiado. Si compras, tendrás que gastar 4 mil millones de VND, de los cuales 2 mil millones de VND son un préstamo bancario. El tipo de interés preferencial en el primer año es de alrededor del 7-8%/año. "Por lo tanto, mi familia tendrá que pagar unos 30 millones de VND en capital e intereses cada mes. Tras el período de interés preferencial, el pago mensual aumentará considerablemente", explicó.

"Los ingresos de mi familia rondan los 40 millones de VND al mes. Si tuviéramos que pedir prestado al banco la mitad del valor de la casa, tendríamos mucha presión para pagar la deuda cada mes. Por eso, mi familia está posponiendo temporalmente el plan de comprar una casa y esperando a que el precio se ajuste", añadió.

La Sra. Ngoc (Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh) dijo que su presupuesto para comprar una casa es de aproximadamente 4 mil millones de VND, de los cuales alrededor de 2 mil millones son ahorros y otros 2 mil millones de VND son préstamos del banco. Ella quería comprar un apartamento de dos habitaciones en los alrededores del Distrito 7. Ella y su marido buscaron algunos apartamentos que cumplieran con sus criterios, pero dudaban porque pensaban que los precios seguían siendo altos en comparación con el valor real del apartamento.

Se preguntó: «Quizás los precios de las viviendas estén subiendo ahora mismo. Mi esposo y yo esperaremos a que el mercado cambie y haya una oferta más diversificada para tener más opciones». Según ella, en el mercado salen a la venta muy pocos proyectos nuevos.

Los precios de la vivienda han ido aumentando continuamente en los últimos tiempos, sobre todo en el segmento de los apartamentos, según las encuestas realizadas por muchas unidades. Según Savills Vietnam, el precio de los apartamentos principales en Hanoi en el tercer trimestre alcanzó los 69 millones de VND/m2, un 6% más que en el trimestre anterior y un 28% más que en el mismo periodo del año anterior. El precio de venta de apartamentos antiguos aumentó a 51 millones de VND/m2, un 10% más trimestral y un 41% más anual.

Cabe destacar que los apartamentos con precios superiores a 4 mil millones de VND representaron el 70% del número total de apartamentos vendidos, un fuerte aumento en comparación con solo el 2% en 2020. Mientras tanto, el segmento de apartamentos con precios inferiores a 2 mil millones de VND casi desapareció del mercado, representando solo el 1% de la oferta total.

Según datos de CBRE Vietnam, en el tercer trimestre, el nivel de precios de venta de apartamentos en Hanoi continuó registrando una tendencia al alza tanto en el mercado primario como en el secundario. En el mercado primario, el precio medio de venta de apartamentos en Hanoi es de 64 millones/m2 (sin IVA ni gastos de mantenimiento), un 3% más bajo que en Ho Chi Minh.

En el mercado secundario, el precio de venta promedio mantuvo su impulso ascendente respecto al trimestre anterior, alcanzando los 46 millones de VND/m2 (excluyendo IVA y tarifas de mantenimiento), un 5,5% más que en el trimestre anterior y casi un 26% más que en el mismo período del año anterior. El aumento de los precios secundarios no muestra señales de detenerse y actualmente se encuentra a solo 2 millones de metros cuadrados del precio de los apartamentos secundarios en Ciudad Ho Chi Minh.

El informe del Ministerio de Construcción indicó que el precio de venta de los apartamentos aumentó no sólo en los proyectos de nueva inauguración, sino también en muchos apartamentos antiguos que han sido utilizados durante muchos años. En consecuencia, los compradores de viviendas tienen la mentalidad de esperar a que los precios bajen.

Las tasas de interés de los préstamos han disminuido, pero muchas personas aún no quieren acceder a préstamos bancarios para comprar casas y terrenos porque piensan que esta tasa todavía es alta en comparación con su capacidad de pagar la deuda (Foto: Manh Quan).

Los bajos tipos de interés siguen generando reticencias a endeudarse

El crédito hipotecario ha sido, desde inicios de este año, una de las políticas impulsadas por la banca para incrementar el crecimiento del crédito en un contexto de dificultades generales. Muchos bancos han lanzado simultáneamente nuevos paquetes de préstamos para que las personas puedan pedir prestado para comprar casas a medio y largo plazo, con tasas de interés del 5-6%/año, iguales o sólo 1-2%/año más altas que los depósitos de ahorro a 12 meses.

Este tipo de interés se aplica durante los primeros 6 a 36 meses del préstamo a largo plazo y muchos representantes bancarios lo consideran "inusualmente bajo".

Según una encuesta de los periodistas de Dan Tri , en el grupo de los 4 grandes (4 bancos con capital estatal), Agribank aplica una tasa de interés fija de 6%/año durante los primeros 6 meses, 6,5%/año fijo durante los primeros 12 meses (plazo mínimo del préstamo de 3 años), 7%/año fijo durante los primeros 24 meses (plazo mínimo del préstamo de 5 años) para préstamos a mediano y largo plazo para comprar una casa, necesidades de vivienda y negocios inmobiliarios.

Mientras tanto, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios en BIDV es de al menos 5%/año fijo durante los primeros 6 meses (plazo de 36 meses) o 5,5%/año durante los primeros 12 meses (plazo de 60 meses), aplicable a clientes en Hanoi y Ho Chi Minh City. Para los clientes fuera de estas dos ciudades, la tasa de interés mínima del préstamo hipotecario es del 6%/año, fija durante 24 meses o del 7%/año durante los primeros 36 meses.

VietinBank ofrece préstamos para la construcción y reparación de viviendas con tasas de interés: 6,2%/año fijo durante los primeros 18 meses; 6,7%/año fijo durante 24 meses; 8,2% fijo por 36 meses. Además del periodo de tipo de interés fijo, se añadirá el tipo de interés con un margen en función del tiempo.

En Vietcombank, las tasas de interés son del 5,5%/año durante los primeros 6 meses para préstamos de menos de 24 meses; 5,7%/año durante los primeros 12 meses para préstamos a 24 meses; 6,5%/año fijo durante los 2 primeros años; 8,5%/año fijo durante los primeros 3 años. Después del período preferencial, la tasa de interés será igual a la tasa de interés de depósito a 12 meses de Vietcombank más 3,5%/año.

Algunos bancos privados también tienen tasas de interés preferenciales para préstamos hipotecarios. En VPBank, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios es del 4,6%/año fija durante 3 meses; 5,9%/año fijo durante 6 meses; 7,2%/año fijo durante 12 meses; 9,8%/año fijo durante 18 meses; 10,3%/año fijo durante 24 meses. Aplicable para préstamos de mínimo 48 meses. El margen de tipo de interés después de la promoción es del 3,5%/año.

En Eximbank, la tasa de interés fija es del 3,5%/año durante los primeros 2 meses; 7,5%/año durante los próximos 22 meses. La tasa de interés del préstamo post-preferencial se calcula con la tasa de interés base más un margen del 3%/año. Actualmente, la tasa de interés flotante de este banco es de aproximadamente 10-11%/año.

Según un informe anterior de VCBS Securities Company, solo en el primer semestre de este año, el crédito comercial inmobiliario aumentó más de un 10%, mientras que el crédito hipotecario para consumidores aumentó solo más de un 1%.

Al explicar el lento crecimiento de los préstamos hipotecarios de consumo, esta unidad afirmó que la demanda de compra de viviendas no se ha recuperado debido a la limitada oferta de viviendas. Mientras tanto, el fuerte aumento de los precios de la vivienda en los últimos tiempos también ha causado preocupación entre los inversores y compradores de viviendas.

Experto: Es necesario impulsar fuertemente el desarrollo de la vivienda social

El economista Dinh The Hien dijo que en el pasado, el canal inmobiliario tenía poco riesgo porque el mercado aún estaba en sus inicios y los precios eran bajos. Sin embargo, en la actualidad todos los segmentos, desde casas adosadas, apartamentos o terrenos suburbanos, han aumentado mucho. Por lo tanto, el riesgo de invertir en bienes raíces es mayor.

Para los residentes reales, dijo el Sr. Hien, si el comprador ha observado una casa durante mucho tiempo y sabe el precio exacto, y ahora el propietario la está vendiendo más barato que el precio promedio, entonces puede comprarla. Sin embargo, con un nivel financiero de 2 mil millones de VND, para comprar una casa, la gente tiene que pedir prestado al banco al menos 1 o 2 mil millones de VND más.

En el contexto de una situación de crisis económica general y de un mercado inmobiliario que no mejora realmente, el préstamo para comprar un apartamento también debe calcularse cuidadosamente en términos de asequibilidad. Si se interrumpe el flujo de caja, afectará el proceso de pago de la deuda y planteará riesgos para el comprador.

En cuanto a las propiedades que aún no se comprenden completamente, los compradores deberían hacer una pausa en sus planes y tomarse el tiempo para observar y aprender. "Creo que los precios de los inmuebles aumentarán un máximo del 5% anual desde ahora hasta 2028. Si los compradores aún quieren comprar pronto, deben esforzarse por encontrarlo. Deben establecer criterios como apartamentos o casas en callejones y un nivel financiero que les permita garantizar el pago durante todo el plazo del préstamo", afirmó.

Incluso si no pueden encontrar una casa de inmediato, según el Sr. Hien, los compradores de viviendas no necesitan apresurarse demasiado, pero deben mantener la calma. No escuches las exageraciones de los brokers: si no compras ahora, el precio seguirá subiendo bruscamente.

Los expertos también aconsejan que, al pedir prestado capital, los inversores deben calcular la eficiencia financiera basándose en todos los factores, como el interés del préstamo, la fuente de reembolso periódico del capital e intereses, el plazo del préstamo, el período de recuperación, las opciones de activos hipotecarios, etc.

Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios en muchos bancos han disminuido (Foto: Manh Quan).

El Sr. Pham Duc Toan, un experto en bienes raíces, dijo que aunque las tasas de interés son bajas, muchas personas todavía dudan en comprar casas porque los precios han aumentado demasiado. Además, muchas empresas todavía enfrentan dificultades. Los trabajadores que desean comprar una casa también tienen miedo de que cada vez que sus ingresos disminuyan, eso afecte el proceso de pago de la deuda.

Las tasas de interés bancarias son baratas, pero el proceso de préstamo hipotecario demorará entre 10 y 20 años. Por lo tanto, algunas personas temen que el aumento de los tipos de interés pueda provocar presiones financieras en el próximo período.

Según él, actualmente los apartamentos en Hanoi se concentran principalmente en el segmento de precios de 60-70 millones de VND/m2. Así, un apartamento de dos habitaciones con una superficie de unos 70 metros cuadrados costará entre 4 y 5 mil millones de VND, sin incluir los costes de diseño interior.

Para comprar una casa, una familia debe tener ahorros de al menos el 30% del depósito, equivalente a unos 1.500 millones de VND. La cantidad restante es el 70% del valor de la casa, equivalente a 2,5-3 mil millones de VND, que el comprador tendrá que pedir prestado al banco. Aunque las tasas de interés son bajas ahora, para pedir prestada una cantidad tan grande de dinero, los compradores de viviendas tendrán que pagar alrededor de 35 a 40 millones de VND por mes.

"Con los precios actuales de la vivienda, creo que un hogar debe tener unos ingresos altos, al menos 60 millones de VND al mes, para poder comprar una casa a plazos. Si un hogar tiene unos ingresos bajos, comprar una casa se volverá muy difícil, o incluso imposible", afirmó el Sr. Toan.

Según esta fuente, para solucionar el problema de la vivienda, el Gobierno debe promover fuertemente el desarrollo de la vivienda social. De esta manera las personas tienen un acceso más fácil a la vivienda. En particular, en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh, es necesario que existan mecanismos específicos para promover proyectos de vivienda social.

Fuente: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm