Razones del lento desembolso del paquete de crédito de 120 billones de VND, "ojos rojos" esperando proyectos en Hanoi, ¿qué hacer cuando una casa comercial está "marcada"?

El Ministerio de Construcción habla sobre el paquete de crédito de 120.000 billones de VND que solo ha desembolsado el 0,5%, las casas comerciales (shophouses) de la ciudad de Ho Chi Minh son de interés, el mercado inmobiliario de Khanh Hoa está floreciendo... son las últimas noticias inmobiliarias.

Últimas novedades inmobiliarias: En el primer trimestre de 2024, todo el mercado de Hanoi registró alrededor de 3.000 nuevos apartamentos en venta. (Foto: HA)

El Ministerio de Construcción habla de un paquete de crédito de 120 billones de VND, pero solo se ha desembolsado el 0,5%

Hasta la fecha, del paquete de crédito de 120 billones de VND solo se han desembolsado unos 640 mil millones de VND para ocho proyectos de vivienda social. Los tipos de interés y los plazos de pago no han atraído realmente a los prestatarios.

La información anterior fue señalada por el Ministerio de Construcción en un informe enviado a la Asamblea Nacional sobre los resultados de la supervisión temática y el cuestionamiento en el sector de la construcción.

Así, hasta ahora sólo se ha desembolsado el 0,53% del paquete de crédito de 120 billones de VND.

En concreto, el Banco BIDV ha desembolsado 95.700 millones de VND a tres inversores en proyectos en las provincias de Phu Tho, Thanh Hoa y Binh Duong; Vietinbank ha desembolsado 128.600 millones de VND a un inversor en un proyecto en la provincia de An Giang; Agribank ha desembolsado 415.700 millones de VND a cuatro inversores en proyectos en las provincias de Bac Ninh, Quang Ninh y Kien Giang.

Además de los cuatro bancos comerciales estatales (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank), el Banco Tien Phong (TPbank) también ha sido responsable de participar en el programa de apoyo bajo la Resolución No. 33 con un monto de aproximadamente 5 billones de VND. De esta forma, el paquete crediticio se incrementa a 125 billones de VND.

El Ministerio de Construcción evaluó que el desembolso del mencionado paquete de créditos aún es lento.

Al explicar la situación anterior, el Ministerio de Construcción dijo que el paquete crediticio aún enfrenta dificultades y obstáculos; Incluso el anuncio de la lista de viviendas sociales elegibles para préstamos todavía es limitado.

Hasta el momento se han iniciado las obras de construcción de 129 proyectos de vivienda social, con una escala de más de 114.900 unidades. Sin embargo, sólo 28 localidades han anunciado una lista de 68 proyectos elegibles para préstamos bajo el programa, con una demanda de préstamos de más de 30 billones de VND. Así, todavía hay 59 proyectos que han iniciado su construcción pero que no han sido incluidos en la lista de préstamos locales elegibles.

Además, algunos inversores no cumplen las condiciones crediticias, como por ejemplo no garantizar las condiciones del saldo crediticio; No hay otros activos para garantizar el crédito (los proyectos de vivienda social están exentos del pago de tasas por uso del suelo, por lo que no son elegibles para hipotecas); prestados de otras entidades de crédito...

Además, aunque el Banco Estatal ha bajado los tipos de interés dos veces, al 8% para inversores y al 7,5% para compradores de vivienda, el Ministerio de Construcción comentó que estos tipos de interés siguen siendo altos, y el periodo preferencial es corto, de 3 a 5 años, por lo que "realmente no ha atraído a los prestatarios".

Ante la realidad antes mencionada, a finales de abril el Ministerio de Construcción emitió instrucciones sobre la determinación de la lista de proyectos, materias, condiciones y criterios para los préstamos preferenciales. En consecuencia, se han eliminado algunas condiciones, como las relativas a la compensación por la limpieza del sitio y los permisos de construcción, para eliminar dificultades, y los inversores del proyecto pronto podrán anunciar sus carteras de préstamos para acceder a los bancos.

En Hanoi faltan decenas de miles de apartamentos

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), informó que en 2023, la oferta total de apartamentos nuevos en Hanoi alcanzará aproximadamente 11.000 productos, lo que equivale al 66% en comparación con 2022 y la tendencia a la baja continuará en el primer trimestre de 2024, cuando todo el mercado solo registrará alrededor de 3.000 apartamentos nuevos en venta. Así, desde ahora hasta 2025, en Hanoi faltarán unos 50.000 apartamentos.

La consecuencia inevitable de esta escasez ha provocado una prolongada "fiebre" de precios en el mercado de apartamentos de Hanoi. Un informe reciente de CBRE afirmó que 56 millones de VND/m2 es el precio promedio de un apartamento nuevo en Hanoi a partir del primer trimestre de 2024, un aumento del 19% respecto al mismo período del año pasado. Sin embargo, en realidad el aumento es mucho mayor, hasta aproximadamente 70 millones de VND/m2.

Según los corredores, debido a la falta de oferta de nuevos proyectos en el mercado secundario, los proyectos de marca han aumentado drásticamente en los primeros meses de 2024.

De hecho, si en el pasado, con 4-5 mil millones de VND, los compradores podían poseer un apartamento de 70-80 m2 en el centro de la ciudad, ahora, con esta cantidad de dinero, comprar un apartamento satisfactorio fuera del centro no es sencillo, por lo que los clientes simplemente esperan a que se lance un proyecto y luego cierran el trato inmediatamente.

El Sr. Nguyen Thac Cuong, Director General Adjunto de Mai Viet Real Estate Joint Stock Company, dijo que la mayoría de las personas que tienen la intención de comprar una casa en este momento pagan muy rápidamente cuando encuentran un producto adecuado, en lugar de pasar mucho tiempo considerando y esperando que el precio baje aún más como en el período anterior.

Al asesorar a sus clientes, esta firma de corretaje considera que si tienen un monto financiero acumulado suficientemente grande y una fuente de ingresos estable, los compradores deberían considerar la posibilidad de solicitar un préstamo hipotecario ahora, cuando la tasa de interés de los préstamos ha bajado y los inversores están aplicando muchas políticas de venta preferenciales.

“En el futuro, cuando el mercado inmobiliario realmente se recupere, los precios de las viviendas en el centro de la ciudad seguramente aumentarán y, en ese momento, los compradores solo podrán mudarse a áreas cercanas a Hanoi para obtener precios más bajos”, dijo el Sr. Cuong.

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente del consejo de administración de Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest), también dijo que en la etapa actual, todos consideran que las bajas tasas de interés y la recuperación económica son dos puntos clave, a partir de los cuales el poder adquisitivo también aumentará. Pero el problema central del mercado es si hay bienes o no, por lo que el problema dominante actual radica en la oferta, mientras que la demanda sigue siendo muy alta y está aumentando.

Según Hiep, los precios de los apartamentos suben constantemente pero la demanda sigue siendo muy alta y la gente espera con ansias el lanzamiento de los proyectos. Sin embargo, el problema aquí es que en esta etapa hay muy pocos proyectos nuevos en el mercado, lo que hace que los precios de las viviendas sean aún más altos. Esta es también la razón por la que los inversores que estén lanzando o estén a punto de lanzar proyectos tendrán una gran ventaja.

Las casas adosadas comerciales en la ciudad de Ho Chi Minh son de interés

Según el informe de mercado de Batdongsan.com.vn , en el primer trimestre de 2024, la demanda de compra de casas adosadas con frente de calle en la ciudad de Ho Chi Minh aumentó en más del 45% durante el mismo período. Solo en marzo, las búsquedas de casas comerciales adosadas aumentaron un 89%, las búsquedas de alquileres de este tipo también aumentaron un 86% y fueron uno de los dos segmentos líderes en la demanda de alquiler, justo después de los almacenes. Tanto la demanda de compra como de alquiler de viviendas comerciales se concentra en zonas suburbanas como Binh Chanh, Tan Phu, Distrito 7 y Distrito 9.

Los bienes raíces comerciales pueden generar buenos retornos de inversión si cumplen los siguientes factores: ubicación, densidad de población y planificación general del área. (Fuente: Labor)

La tendencia de comprar bienes raíces comerciales está cambiando de las costosas áreas del centro a las áreas residenciales suburbanas debido a factores de costo adecuados y al potencial a largo plazo. La demanda de compra de casas comerciales adosadas en áreas suburbanas se concentra principalmente en proyectos que han sido entregados, tienen alta densidad de población y están ubicados cerca del centro administrativo regional.

No se puede negar que los bienes raíces comerciales pueden generar un buen flujo de caja para los inversionistas, pero también hay situaciones en las que debido a la elección de productos y proyectos equivocados, este segmento se convierte en una carga, generando "deuda" para el propietario.

Respecto a elegir cómo invertir en bienes raíces comerciales de manera efectiva, el Sr. Dinh Minh Tuan, Director de Batdongsan.com.vn en la región Sur, compartió que los bienes raíces comerciales que pueden traer buenas ganancias de inversión deben cumplir con los siguientes factores: ubicación, densidad de población y planificación general del área.

En el caso de las casas adosadas comerciales, la ubicación y la densidad de población afectarán directamente la capacidad de explotar el negocio y llegar a los clientes. En proyectos con una gran población, la tasa de alquiler y reventa de casas comerciales siempre está por encima del 90%, y los precios aumentan una media del 10-15% anual. Especialmente en zonas céntricas con conexiones bien planificadas y convenientes, esta tasa puede alcanzar el 30% anual.

Por lo tanto, solo debe optar por comprar en proyectos con alta densidad de población interna, de 8.000 a 10.000 personas o más, ubicados en el centro de la zona, donde haya una conexión de tráfico conveniente, la población existente en la zona esté abarrotada, sea fácil comerciar y alquilar.

Además, los proyectos ubicados en áreas que se planea convertir en centros con grandes proyectos de infraestructura también ayudarán a aumentar el valor comercial y el valor de la propiedad a largo plazo. La cantidad de inmuebles comerciales aquí solo debe representar el 2-3% del producto total de un proyecto, garantizando así competitividad y negocios más efectivos.

Por otro lado, antes de "elegir un lugar donde depositar su confianza", los inversores en shophouses deberían considerar cuidadosamente la marca y la reputación del inversor. Este es un factor importante porque si la empresa tiene la suficiente pasión para desarrollar y gestionar bien el proyecto, la inversión asegurará el retorno esperado.

Además, los expertos también recomiendan que al "marcar" un proyecto de casas adosadas comerciales, los compradores deberían dedicar más tiempo a aprender más sobre el entorno de vida, el nivel de educación, la densidad de población y la calidad del proyecto después de que se lo hayan entregado antes de pagar.

Al pedir dinero prestado a un banco, es necesario calcular cuidadosamente la capacidad de pago de la deuda. No se debe calcular la cantidad de dinero que se paga al banco en función de los ingresos mensuales. Es necesario tomar previsiones en caso de que los ingresos disminuyan repentinamente durante tiempos económicos difíciles.

El mercado inmobiliario de Khanh Hoa está floreciendo

Recientemente, el Periódico Electrónico de Construcción, la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam y el Comité Popular Provincial de Khanh Hoa organizaron un foro: "Desbloqueo del flujo del turismo y los bienes raíces turísticos".

Al hablar en el foro, el viceministro de Construcción, Nguyen Van Sinh, dijo que recientemente, el mercado inmobiliario turístico ha experimentado muchos avances en todo el país. Concentrado en localidades como: Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang...

Con la participación de localidades y empresas, en los últimos tiempos, el mercado inmobiliario ha creado productos muy diversos y ricos, creando atractivo para los turistas y creando un ambiente y condiciones para que las personas disfruten de los valores de los bienes raíces turísticos en los últimos tiempos.

Acumulado desde inicios de año hasta marzo de 2024, el sector inmobiliario ocupó el segundo lugar con más de 1.580 millones de dólares, lo que representa el 25,6% del capital total de IED registrado.

Como localidad participante en la organización del foro, el Sr. Nguyen Tan Tuan, presidente del Comité Popular Provincial de Khanh Hoa, dijo: El mercado inmobiliario de la provincia de Khanh Hoa ha superado el período más difícil, aunque no ha alcanzado las expectativas, ha habido signos positivos de cierto crecimiento (en 2023, ocurrieron 19.951 transacciones, con un valor total de transacción de 12.396 mil millones de VND; se aprobaron 11 proyectos de vivienda para inversión (a 2 proyectos se les otorgaron permisos de construcción); en el primer trimestre de 2024, ocurrieron 5.941 transacciones, con un valor total de transacción de 7.630 mil millones de VND.

Se espera que Khanh Hoa mantenga la recuperación económica y el impulso de crecimiento en el futuro. La infraestructura de transporte estratégico se está mejorando cada vez más con la finalización de las autopistas Nha Trang - Cam Lam y Cam Lam - Vinh Hao y la aceleración de otras autopistas como Van Phong - Nha Trang y Khanh Hoa - Buon Ma Thuot, lo que contribuye a crear un impulso para el crecimiento económico.

Además, las Resoluciones Centrales han creado muchos avances en la atracción de recursos de inversión, promoviendo fuertemente el potencial y las ventajas de la provincia, creando una fuerza impulsora para promover el desarrollo socioeconómico integral y sostenible, creando una oportunidad para la recuperación y el desarrollo de la industria del turismo, así como una fuerza impulsora para que los inversores aceleren el progreso y aumenten la oferta de bienes raíces turísticos al mercado local.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html