Los tipos de interés siguen siendo altos, lo que obliga a los inversores a "liberar bienes" y liquidar apartamentos.

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Los tipos de interés siguen siendo altos, lo que obliga a los inversores a "liberar bienes" y liquidar apartamentos.

Según un informe de Savills Vietnam, en el primer trimestre de 2023, la oferta de apartamentos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh continuó disminuyendo drásticamente. En concreto, en Ciudad Ho Chi Minh, la oferta total de apartamentos en el trimestre alcanzó más de 1.600 unidades, un 25% menos en comparación con el mismo periodo del año anterior. Mientras tanto, en Hanoi, la oferta total de apartamentos en el trimestre alcanzó más de 2.000 unidades, un 27% menos en comparación con el mismo período del año pasado.

Los tipos de interés son altos y los inversores tienen que liquidar apartamentos (imagen 1) — El mercado de apartamentos secundarios está en auge, ya que los precios son mucho más baratos que los de los apartamentos nuevos. (Foto: VV)

Sólo en el mercado de Hanoi, la disminución de la oferta de nuevos apartamentos ha provocado que el precio de venta de este segmento siga aumentando. Durante el periodo 2018 - 2022, el precio de los pisos de nueva inauguración aumentó una media del 13%/año. Así, en 4 años los precios de los pisos aumentaron una media del 52%.

A diferencia del mercado primario con escasez de oferta y precios en aumento, en el mercado secundario (mercado de compra-venta) los departamentos que han pasado por al menos un dueño están teniendo precios atractivos, un 48% más bajos que los departamentos nuevos en el mismo proyecto. Esto ha impulsado un mercado secundario más activo.

La Sra. Nguyen Hong Dung, gerente sénior de servicios comerciales residenciales de Savills HCMC, dijo: La oferta secundaria en el mercado también tiende a aumentar ligeramente debido a que un grupo de inversores individuales tiene dificultades para equilibrar el flujo de efectivo en el contexto de tasas de interés en aumento.

Los inversores particulares que compran apartamentos y utilizan apalancamiento financiero se encuentran bajo presión debido al aumento vertiginoso de los tipos de interés bancarios, lo que les obliga a considerar la venta de sus carteras de inversión. Esto ha contribuido a que la oferta de apartamentos secundarios en las grandes ciudades haya aumentado ligeramente recientemente, afirmó la Sra. Dung.

¿Aumentarán los precios de los departamentos secundarios?

El Sr. Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, evaluó que el mercado de apartamentos actual tiene una característica especial en el sentido de que casi no hay oferta primaria, lo que significa que no hay nueva oferta de viviendas para compradores con necesidades reales de vivienda.

Esto les obliga a buscar oferta en el mercado secundario. Desde principios de año, el mercado secundario de apartamentos ha experimentado un gran auge tanto en Ciudad Ho Chi Minh como en Hanói, enfatizó el experto de Savills.

Los expertos de Savills creen que actualmente se está produciendo una ola de aumentos de precios secundarios en toda Ciudad Ho Chi Minh, que pueden superar el 5%, especialmente en distritos como Tan Binh y el Distrito 11. Solo los precios de los apartamentos secundarios en los 9 distritos restantes tienden a disminuir.

Los tipos de interés son altos, los inversores tienen que liquidar apartamentos, foto 2 — Los expertos de Savills creen que actualmente hay una "ola" de aumentos de precios secundarios en toda la ciudad de Ho Chi Minh. (Foto: MP)

El Sr. Troy Griffiths también destacó un punto destacable sobre el mercado secundario, que es la seguridad jurídica de los productos. A la mayoría de los proyectos se les han concedido certificados de derechos de uso de la tierra. Mientras que en el mercado primario, vemos bastantes proyectos que luchan por resolver este problema.

Sin embargo, según los expertos de Savills, por otro lado, el mercado secundario también depende en gran medida de los ajustes de los tipos de interés en el futuro próximo.

Con tasas de interés de préstamos bancarios que alcanzan el 14-15%, este es un nivel bastante alto que obliga a los compradores de vivienda a considerarlo cuidadosamente. Sin embargo, si las tasas de interés vuelven a los niveles previos a la COVID-19, en torno al 10-12%, este mercado comenzará a ser más atractivo y aumentará la liquidez, afirmó el analista.

El Sr. Troy predice que el mercado secundario será muy interesante durante los próximos 12 meses. Después de este período, la situación de suministro limitado de nuevos productos cambiará gracias al lanzamiento de más proyectos nuevos. Los precios secundarios podrían entonces volver a un estado más estable.

Según el Departamento de Investigación de Savills, en Ciudad Ho Chi Minh desde ahora hasta finales de año se espera que haya 9.000 nuevos apartamentos, de los cuales la clase B representará el 71%, la clase C tendrá el 23% de la participación de mercado y la clase A tendrá el 6%.

Para 2026 se abrirán a la venta 137.540 unidades de 186 proyectos. Aunque algunos proyectos no han sido clasificados, los inversores están mostrando interés en productos asequibles para satisfacer la demanda.

En Hanoi, en 2023 se entregarán 9.400 apartamentos y se espera que se abran a la venta 7.000 nuevas unidades, de las cuales la oferta de clase B representará el 83%. Se espera que a partir de 2024, el mercado cuente con alrededor de 86.500 nuevos departamentos provenientes de 98 proyectos, de los cuales la clase B representa la mayoría con un 60% de participación de mercado.

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