Expectativas ante las nuevas regulaciones

En particular, la Ley cuenta con un Capítulo separado (Capítulo V) para regular en detalle la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos.

Muchos problemas en la implementación

En los últimos 20 años, la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos y casas colectivas siempre ha sido un tema de especial preocupación para los niveles de gestión del Estado, desde el nivel central hasta el local. Sin embargo, la implementación real no ha logrado los resultados positivos requeridos y miles de familias aún tienen que vivir en zonas de vivienda degradadas e inseguras; Siempre hay amenazas potenciales a la vida y a la propiedad de las personas acechando cerca.

Antiguo edificio de apartamentos C8 Giang Vo. Foto: Thanh Hai

Según las estadísticas del Ministerio de Construcción , actualmente hay más de 2.500 edificios de apartamentos y casas colectivas antiguos en todo el país, de los cuales Hanoi tiene el mayor número con 1.579, seguido de Ciudad Ho Chi Minh.

Se trata de un producto típico de la época de las subvenciones, construido en el período de 1960 a 1990, una época en la que la tecnología de la construcción aún no había alcanzado avances tan revolucionarios como los de hoy, por lo que la estructura principal de estas casas son muros de carga de ladrillo, con una vida útil máxima de 50 - 70 años.

Después de un largo período de funcionamiento y uso, muchos edificios se han degradado gravemente. No sólo eso, debido a la necesidad de ampliar las viviendas, la gente ha ampliado y expandido arbitrariamente el espacio, aumentando la carga sobre el sistema de carga del edificio que ya no es seguro; Aunque conscientes de ello, por las dificultades económicas, muchas familias todavía tienen que aceptar seguir viviendo y apostar su vida a la suerte del destino. Mientras tanto, la renovación y reconstrucción de estos viejos edificios de apartamentos y casas colectivas avanza muy lentamente.

Sólo en Hanoi , de 1.579 edificios de apartamentos y casas colectivas antiguos (incluidas 1.273 casas en 76 barrios y 306 edificios antiguos, independientes y de apartamentos individuales), hay docenas de edificios en estado crítico.

En particular, hay 6 áreas peligrosas de nivel D (el nivel más peligroso) que deben ser demolidas para reconstruir, como el edificio C8 Área Colectiva Giang Vo, el área colectiva G6A Thanh Cong, el edificio A Área Colectiva Ngoc Khanh, el área colectiva del Ministerio de Justicia ...

Pero según los datos reportados por el Departamento de Construcción de Hanoi, la renovación y reconstrucción de antiguos edificios de apartamentos para fines de 2023 solo alcanzó el 1,14% del plan, con 19 áreas siendo renovadas y reconstruidas.

Cabe destacar que, si bien el Ayuntamiento ha decidido aprobar la selección de inversores en muchas áreas de vivienda como: el proyecto Nghia Do A & B House (distrito de Cau Giay); zona residencial de Nguyen Cong Tru (distrito de Hai Ba Trung); Complejo de apartamentos X1-26 Lieu Giai (distrito Dong Da); Área residencial del servicio de transporte ferroviario (distrito de Hoang Mai); Edificio de apartamentos No. 148 - 150 Son Tay (distrito de Ba Dinh); Zona de vivienda colectiva del Instituto de Documentación Cinematográfica de Vietnam, calle Lieu Giai 22 (distrito de Dong Da); Edificio de apartamentos 23 Hang Bai (distrito de Hoan Kiem)... pero durante muchos años se ha encontrado estancado y no se puede implementar, debido a problemas con las regulaciones en la Ley de Vivienda de 2014 y una serie de Decretos que guían su implementación.

“Uno de los mayores problemas del sistema legal es el Decreto 101/2015/ND-CP (que rige la implementación de la Ley de Vivienda de 2014), que permite a las personas y las empresas negociar entre sí sobre compensaciones, desalojos y reasentamiento. El Decreto tampoco estipula específicamente el coeficiente de compensación (coeficiente K), lo que ha impedido que ambas partes se pongan de acuerdo, lo que imposibilita la implementación de la renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y viviendas colectivas según el plan y los objetivos establecidos”, declaró Mac Dinh Minh, subdirector del Departamento de Construcción de Hanói.

Nuevas regulaciones "descongestionan" la congestión

Frente a las dificultades mencionadas, la Ley de Vivienda de 2023, además de heredar y promover los puntos positivos de la Ley de Vivienda de 2014, ha modificado y complementado muchos contenidos importantes, adecuados a las condiciones prácticas, al tiempo que ha eliminado dificultades e insuficiencias para crear avances para la renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y casas colectivas en el futuro.

Una de las novedades más destacadas de la Ley de Vivienda de 2023 es la regulación del índice de consenso entre los vecinos. Si antes debía haber un consenso del 100% de los propietarios en el área de vivienda, entonces según la nueva ley, solo al menos el 70% del número total de propietarios que participan en la consulta de planificación y el 75% de ellos están de acuerdo es suficiente para calificar para la demolición del proyecto.

Además, la Ley de Vivienda de 2014 no tiene regulaciones específicas sobre el coeficiente K para calcular el precio de compensación del terreno, el precio del alquiler de la vivienda después de la inversión de reconstrucción, el valor del apartamento determinado después de la conversión del área y el valor de la vivienda para el reasentamiento en caso de reasentamiento en otra ubicación.

En consecuencia, el coeficiente K se aplicará de forma flexible en las localidades en función de la ubicación y el valor de los terrenos donde se encuentran los antiguos edificios de apartamentos y casas colectivas. El coeficiente K se calculará y ajustará para que sea 1-2 veces mayor.

“El contenido considerado más destacado de la nueva ley es la regulación del plan de “recogida de viviendas antiguas”, según el cual se recogerán casas individuales e independientes y se aumentará la altura de las nuevas obras de construcción para reservar superficie para infraestructuras públicas (árboles, campus, parque infantil...).

Esto ayudará a que las autoridades locales sean más favorables y las empresas serán más activas a la hora de participar en la renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y casas colectivas; "La gente también está satisfecha porque no tiene que cambiar su lugar de residencia habitual ni mudarse a áreas de reasentamiento que carecen de infraestructuras e instalaciones de servicios...", comentó el experto en planificación urbana, maestro y arquitecto Tran Tuan Anh.

Cabe destacar que los contenidos sobre renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y casas colectivas estipulados en la Ley de Vivienda de 2023 también promueven la descentralización y la autorización para que el Comité Popular Provincial asigne tareas específicas a agencias especializadas bajo la organización para desarrollar planes de compensación y reasentamiento; decidir, aprobar la política de inversión, inversor; Plan de reubicación, reasentamiento forzoso y demolición de edificios de viviendas; organizar el presupuesto de reasentamiento...

Además, la Ley también añade una disposición que exige a los propietarios contribuir con fondos para reconstruir edificios de apartamentos construidos después de 1994 para garantizar la viabilidad y la armonía entre los intereses de los propietarios, el Estado y los inversores, y para cumplir con los requisitos de embellecimiento urbano.

 

Valoramos mucho la nueva normativa de la Ley de Vivienda de 2023 en lo que respecta a la renovación de antiguos pisos y casas colectivas. Estas regulaciones son más prácticas, detalladas y claras mientras los documentos legales actuales no existan o sean incompletos, para asegurar la armonía de intereses entre el Estado, las personas y las empresas; Esto contribuirá a acelerar la renovación y reconstrucción de antiguos apartamentos y casas colectivas, creando una apariencia urbana espaciosa en el futuro para satisfacer las necesidades de integración y desarrollo.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam

Fuente: https://kinhtedothi.vn/cai-tao-xay-dung-lai-chung-cu-cu-ky-vong-tu-nhung-quy-dinh-moi.html