En los últimos cinco años, el mercado inmobiliario vietnamita ha registrado aumentos de precios continuos. Esto se considera el resultado de un sistema legal con muchas lagunas, lo que da lugar a la corrupción en la planificación por parte de algunos funcionarios estatales o a la especulación, la manipulación y la inflación de precios por parte de los participantes del mercado. Si la situación de aumento de los precios de la vivienda no se controla pronto, dejará muchas consecuencias para la economía y la seguridad social. Para comprender mejor este tema, el reportero de Kinh te & Do thi entrevistó al vicepresidente de Hanoi Real Estate Club, Nguyen The Diep.
Señor, en los últimos 5 años, el mercado inmobiliario ha registrado continuamente un aumento de precios promedio de entre el 15 y el 20 % interanual y, en algunas áreas, ha aumentado entre el 35 y el 40 %. ¿Cuál es la causa de esta situación?
- Todos esperamos que después de que entren en vigor las leyes revisadas y complementadas (Ley de Tierras, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios) relacionadas con el mercado inmobiliario, contribuyan a reducir los precios de la vivienda. Pero en realidad, los precios inmobiliarios siguen aumentando de forma constante, incluso rápidamente, y no hay señales de detenerse. Hay muchas razones para explicar el continuo aumento de los precios inmobiliarios, pero en mi opinión, se debe al impacto tanto de la oferta como de la demanda, las políticas financieras y los factores psicológicos.
En primer lugar, existe un desequilibrio entre la oferta y la demanda, debido al rápido aumento de la población, especialmente en las grandes ciudades, lo que genera una alta demanda de viviendas e inversiones, mientras que la nueva oferta es limitada debido al limitado fondo de suelo y a los complicados procedimientos legales que ralentizan el progreso de la construcción. Y también se debe al proceso de expansión de infraestructura y planificación urbana (también conocido como urbanización) que ha tenido el impacto de aumentar los precios de los bienes raíces en áreas con infraestructura planificada e invertida; O con la política de expansión urbana, la conversión de suelo agrícola en suelo residencial también tiene un impacto significativo en el aumento de los precios de la vivienda y del suelo.
Además, debido a la especulación y el surfing de algunos grupos de personas, se han utilizado muchos trucos para empujar los precios de las casas y los terrenos a un aumento virtual, provocando que muchas personas teman que los precios aumenten aún más, por lo que se apresuran a comprar, provocando que el mercado establezca nuevos niveles de precios.
Junto a esto, por cuestiones legales y de gestión del Estado, esta historia se ha mencionado muchas veces, los problemas legales han provocado que cientos de proyectos de vivienda se detengan o retrasen, reduciendo la oferta del mercado; La reforma a la Ley de Vivienda que amplía las regulaciones para los extranjeros que poseen viviendas en Vietnam también tendrá un impacto en el aumento de los precios de las viviendas.
Otro factor que me gustaría mencionar es la política financiera y el aumento del costo de la construcción y los materiales. Recientemente, el sistema bancario ha ajustado continuamente a la baja las tasas de interés de los préstamos y, al mismo tiempo, cuando la inflación aún es alta, la gente ha elegido los bienes raíces como un lugar seguro para almacenar sus activos, lo que también encarece los precios de las viviendas. En resumen, el aumento de los precios inmobiliarios se debe al impacto de muchos factores económicos, de políticas y de la psicología del mercado. Si no se controla bien, puede derivar en una burbuja inmobiliaria y muchas consecuencias para la economía.
¿Cuales son las consecuencias a las que se refiere aquí?
- Desde un punto de vista objetivo, los precios inmobiliarios de Vietnam son mucho más bajos que los de otros países de la región asiática, por lo que no es de extrañar que hayamos atravesado períodos de crecimiento "caliente". Esto es algo inevitable en el proceso de apertura de la economía de mercado de las últimas décadas. El aumento de los precios inmobiliarios se debe analizar desde dos puntos de vista. El positivo es que en las zonas donde se realicen inversiones en infraestructuras de manera sincronizada y completa, los precios aumentarán, lo que reflejará el desarrollo real, lo que aumentará los productos sociales generales de toda la zona y mejorará la vida de las personas.
Pero en zonas que aún no han invertido en infraestructura, solo hay información de planificación pero los precios del suelo se disparan, mientras que las transacciones son principalmente de compraventa y no hay una necesidad real de uso, esos lugares tienen la intervención de especuladores, corredores de tierras... afectando el desarrollo general de toda la zona, cuando los precios del suelo son altos, las empresas no quieren implementar proyectos, lo que lleva a que los terrenos se abandonen y no se pongan en uso, los que han "poseído" el terreno antes corren el riesgo de perder o enterrar un capital que no se puede reproducir ni hacer negocio.
En general, el aumento de los precios inmobiliarios tiene efectos tanto positivos como negativos, pero si aumenta demasiado rápido o sin control, puede causar muchas consecuencias graves. En esa época, los altos precios de la vivienda hicieron imposible que muchas personas, especialmente los trabajadores de bajos ingresos, pudieran comprar una casa y la brecha entre ricos y pobres se hizo más grande, lo que condujo a la desigualdad en la sociedad. Al mismo tiempo, cuando los precios aumentan demasiado rápido debido a la especulación sin reflejar el valor real, puede fácilmente conducir a una burbuja y si la burbuja estalla, los precios caen bruscamente, muchos inversores pierden dinero o con grandes deudas pueden tener dificultades para pagar cuando aumentan las tasas de interés; Mientras que los bancos enfrentan riesgos de morosidad, que afectan al sistema financiero.
Lo más preocupante es que el dinero que fluye hacia el sector inmobiliario sin ser retirado en lugar de ser utilizado para la producción y los negocios reducirá la motivación para el desarrollo económico. Si el sector inmobiliario se congela, una serie de empresas de construcción, materiales de construcción y financieras se verán afectadas... aumentando así la presión inflacionaria, porque cuando los precios de los inmuebles aumentan, los precios de alquiler y los precios de los servicios también lo harán, haciendo que el costo de vida sea más alto, lo que conducirá a un aumento de los precios al consumidor, creando presión inflacionaria.
Entonces, ¿cuál es la solución para limitar esta situación, señor?
- La estabilización de los precios de la vivienda es un problema complejo, en el que intervienen muchos factores como la oferta y la demanda, la política financiera, la especulación y la planificación urbana. Sin embargo, decir esto no significa que no haya una solución realmente viable, pero la cuestión que quiero destacar aquí es el papel regulador del organismo de gestión estatal. Desde una perspectiva personal, me gustaría plantear algunas cuestiones:
En primer lugar, es necesario aumentar rápidamente la oferta de viviendas mediante la expansión del suelo. El Estado puede planificar más fondos de suelo para el desarrollo de viviendas, especialmente viviendas sociales y viviendas para personas de bajos ingresos; fomentar la construcción de viviendas de bajo costo, ofrecer incentivos fiscales, reducir las tarifas de los permisos de construcción o brindar apoyo financiero a las empresas que desarrollan el segmento de vivienda asequible; Al mismo tiempo, aprovechar los fondos de vivienda vacía, gravar o tener políticas que obliguen a los propietarios a poner las casas vacías en el mercado para evitar la especulación.
En segundo lugar, es necesario controlar estrictamente la especulación y la inflación de precios, mediante la imposición de altos impuestos inmobiliarios progresivos a quienes poseen muchas propiedades pero no las ponen en explotación (para alquiler o venta); Restringir el crédito para controlar el flujo de capital hacia el sector inmobiliario y limitar el endeudamiento especulativo; información transparente del mercado, construyendo una base de datos de transacciones inmobiliarias para evitar la manipulación de precios; Controlar estrictamente los actos de manipulación de precios o creación de burbujas inmobiliarias y vigilar de cerca los proyectos suspendidos. Si los inversores no ejecutan el proyecto en el tiempo comprometido, se les puede revocar la tierra.
En tercer lugar, el Estado necesita tener políticas más de apoyo para los compradores reales de viviendas, con paquetes de préstamos preferenciales y tasas de interés bajas para quienes compran su primera vivienda o para hogares de bajos ingresos; Restricciones a la transferencia inmediatamente después de la compra y una regla de que la propiedad sólo puede revenderse después de un cierto período de tiempo para limitar la especulación.
En cuarto lugar, es necesario fortalecer las políticas de planificación y control de precios, centrándose en el control de los precios máximos de las viviendas sociales. El Estado puede aplicar topes de precios a las viviendas para personas de bajos ingresos; Al mismo tiempo, promover la inversión en el desarrollo de ciudades satélite para reducir la presión habitacional en las zonas centrales mediante el desarrollo de infraestructura y transporte que conecte con las zonas vecinas. En conclusión, para estabilizar los precios de la vivienda se requiere coordinación entre el gobierno, las empresas y los ciudadanos, pero lo más importante es controlar la especulación y promover una oferta razonable para el desarrollo sostenible del mercado.
¡Gracias!
10:57 20/02/2025
Fuente: https://kinhtedothi.vn/kinh-te-dinh-tre-lam-phat-tang-neu-khong-kiem-soat-duoc-gia-nha.html
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